這兩年來房價普遍跌價二到三成，最近的景氣回春帶動房市買氣增加，房價也止跌趨穩，雖未見明顯回升力道，但谷底已是一般共識。尤其，三三一地震過後，原本住老舊社區的人也開始考慮換屋，一股小屋換大屋、舊屋換新屋的需求，讓房市出現久旱後的甘霖。
法拍屋價格低──買賣程序複雜
因離工作地點較遠，且考量小孩長大後學區問題，想趁房價在谷底時由內湖搬到信義區媽媽家附近的王小姐，最近常逛房屋仲介公司，想找個三十五坪左右、一千萬元上下、屋齡十年以下的公寓大廈，聯絡了幾家房仲業代為尋屋，結果卻是「石沉大海」。
為什麼？仲介公司說，縱使六級地震才剛發生，買氣的確會略見延遲，但因損傷情況不大，房價不致受到波及；而且屋主受惠於景氣回春，除非個人財務周轉不來，去年下半年時願意被大砍價格的現象現在幾乎不存在了，連他們在斡旋中的好幾個案子，都卡在屋主不願再讓價而停擺，所以王小姐要遷就自有資金，就請再縮小想要的坪數與選擇屋齡十五年以上的房子。但好不容易看到房價下跌、想抓住機會搬到較好居住區位的王小姐不甘心，決定再看看鄰近的大安區與松山區的房子，結論也是「好屋難覓」。
不過，一張貼在王小姐媽媽家附近電線桿上的「法拍屋出售」的廣告，再度讓已經放棄搬家念頭的王小姐燃起希望：屋齡坪數頗合適、每坪房價又是附近行情的六、七成，讓王小姐相當心動。目前在房仲業手中的成屋議價空間，由去年底的二成已縮短到一成至一成五，而法拍屋可能還有二成的降幅（一拍流標後三周自動降價二成〉 ，加上法拍屋的底價低於市價，而且自從司法院在網站上公告各地方法院法拍屋案件，讓法拍資訊更容易取得之後，愈來愈多「散客」進場小試身手，讓原本多以投資客為主的法拍市場多出不少新面孔。
不過，二月以來的法拍市場交易市況也開始增溫，根據法拍屋調查專業雜誌《透明房訊》的統計，近期法拍屋平均拍定價格因鑑價低而拍定次數減少之故，已向上回升五％到一○％，而拍定次數亦由房市最冷時期的平均四拍才有人出手，減少到三拍、精華案件甚至減至二拍，而且有些三拍標案得標價甚至只比二拍的價格低個二、三十萬元而已。
第二季銀行會大量釋出法拍屋
《透明房訊》投顧部副總經理藍茂山指出，從初步統計今年第一季台北縣市法拍屋拍定數與流標數，可明顯看出法拍市場成交量回升的情況，而法拍屋平均拍定價格雖向上回升，從法拍屋案件情況總分析，只與搶標者看到這些被抵押拍賣的不動產鑑價後的底價較過去降了二成、實在是「便宜又大碗」有關，還不能解讀為房價已悄然回升；不過第二季起在土地增值稅減半、銀行的法拍屋成本下降與增加債權回收沖回的誘因下，不排除銀行會大舉釋出法拍屋，民眾可以等著撿便宜。
消費者現在想買法拍屋，的確是個好時機，只是好物件要再撿便宜，以三拍以上、底價六四折以下買進的機率已經縮小，要特別留意標的物件最近的行情變化。
參加法拍的確是便宜屋來源的重要管道，然由於要到法院競逐、如何填標單、標到後有沒有海蟑螂占據或債務人假借有租賃契約不願搬遷等後續麻煩問題，想到就讓王小姐頭痛，想要委託沒什麼名氣的代標公司代辦，又怕這些沒有品牌的公司有問題，更重要的是，法拍屋在得標到後七天（日曆天〉 內要付清剩餘的八成尾款，這一大筆錢如何籌措，更讓王小姐傷透腦筋。
代標公司向王小姐保證，他們有資金管道，不必擔心尾款籌措的問題，可是經王小姐向在房仲業上班的朋友打探後才知道，除了也得與付給一般房仲業的服務費一樣，要支付法拍屋底價三％到五％的服務費，以及相關代書過戶與設定等費用之外，代標公司的「代墊尾款」背後是由「民間借款」提供資金，月利息為二到三分、相當於年利二四％到三六％。
如以台北市一戶平均拍定價五百萬元扣除二成、一百萬元的保證金，三百五十萬元尾款繳交法院到轉成一般銀行貸款，以目前平均作業時間約一個月計算，利息高達七萬元到十萬元，等於王小姐除了自備款之外，還得再多籌款七萬元到十萬元，萬一法院手中在辦理的法拍案件很多，可能多拖一個月才發不動產權利移轉證明書，七萬到十萬元的高利息可不是一般人都有能力負擔的！
低利代墊尾款成銀行介入法拍市場利器
如果想透過安全性無虞的銀行管道取得代墊尾款資金，隨著法院與銀行必須更積極清理手中逾放屋，以及一般民眾對法拍屋的了解而產生的需求，銀行界目前已有萬通銀行開辦「代墊標購法拍屋貸款」、承作必須點交的法拍屋代墊尾款業務。目前這項貸款的年利率為一四％，比民間借款低廉甚多，而且又是向銀行借款，貸款安全度甚高。
此外，由於一些代標公司所提供的資金是向民間金主借款、一樣需要擔保品抵押，因此這些代標公司的作法，是在標購時即以金主的名字或人頭投標，得標後等到客戶申請的銀行貸款核撥下來後，才再將所有權移轉，等於客戶要多付一次契稅、規費與代書等費用，而萬通銀行這項代墊尾款貸款是以客戶的名字投標，少了一次上述的費用。
相對於代標公司，萬通銀行進軍代標市場的優勢是提供便宜的代墊尾款資金，但因非全然介入整個代標流程，因此在最後一關的「交屋」、清除占屋者就是代標公司最大的優勢，不過請出霸屋者的費用，仍是客戶必須負擔的額外費用。
萬通銀行說，這項自一月開辦的業務目前業績不多的原因，是卡在銀行沒有辦法協助客戶清除房屋占據者，但萬通銀行願意開辦這項業務，亦著眼於銀行法拍屋會愈來愈多；萬通銀行也提醒消費者，若要自行標購法拍屋，最好以銀行法拍屋為主要考量對象，因為銀行多半會將法拍屋先進行產權與屋況的局部整理。
目前除了萬通銀行，已與代標公司合作、承作代標公司釋出的一般房貸案件一年多的聯邦銀行，也考慮進軍法拍屋代墊尾款業務，不過因這項業務風險頗高，據了解，聯邦銀行訂於六月以後開辦代墊尾款業務初期，只鎖定聯邦銀行本身的法拍屋，而非像萬通銀行是所有有點交的法拍屋均可提出申請。
王小姐看中一棟底價500萬元的法拍屋、要繳交二成、100萬元的保證金：
步驟一：投標前至少七天，王小姐須向萬通銀行申請，以利萬通銀行快速進行徵信與不動產鑑價工作而配合撥款。
步驟二：因為信用貸款，一經銀行核可後，王小姐要先存入一張依底價三成、即15０萬元定期存單做為擔保品，同時萬通銀行核准未來得標後的不動產，以底價七成貸款轉核貸為一般房貸，即35０萬元。
步驟三：投標之前的繳交保證金一百萬元，由萬通銀行撥款予王小姐繳交，投標當天，萬通銀行人員會陪同王小姐協助填寫標單等相關事宜。
步驟四─A.1：若得標，得標後七天內向法院繳交尾款400萬元，由萬通銀行撥款王小姐繳清，待拿到法院核發的不動產權利移轉證明書並至地政事務所辦妥設定過戶後，萬通銀行立即將王小姐申請的35０萬元一般房貸貸款金額核發，以核銷「代墊標購法拍屋貸款」所借款的500萬元，此際王小姐尚積欠150萬元，即由之前15０萬元的定存單解除設定並解約還給萬通銀行，但萬通銀行亦得按定存利率計息付給王小姐。
步驟四─A.2：王小姐申請法院點交，萬通銀行可代遞狀申請，但法院收取的34０元郵遞費用則由王小姐支付。
步驟四─B：若未得標，法院退回一百萬元保證金給王小姐，王小姐再還給萬通銀行，此時王小姐只須以年息14%計算一百萬元借款利息，另15０萬元定存可由王小姐決定解約或續存。
台北縣市法院拍賣統計
士林
台北
板橋
2001年第四季
2002年第一季
2001年第四季
2002年第一季
2001年第四季
2002年第一季
拍定數
359
401
348
388
723
802
流標數
2368
2003
2020
1661
3693
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撤回數
235
283
234
275
437
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總案數
2962
2687
2602
2324
4853
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平均拍次
3.18
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3.21
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3.05
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拍定總金額(億元)
16.32
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37.02
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23.59
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資料來源：透明房訊
