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上半年房產將持續發燒 P.144

上半年房產將持續發燒 P.144

2004-12-30 09:35

根據投資人情緒指數調查顯示,逾五成受訪者看好二○○五房地產將持續走揚,想買屋的受訪者達到一六%,認為買比租划算的占七○%,不過,由於房價已調漲一陣子,加上推案量激增,因此預估未來房價全面上揚的機率不高。

台北縣中和秀朗路附近,一層二十多年的老舊住宅,室內是ㄇ字形,還不是方正格局喔,竟然還有四十多人來標!你說房地產景氣好不好?」從事代標業的承信不動產經理蔡蕙如說,景氣好時,超爛的房子都有人愛。

不過,這波房地產景氣熱潮,從SARS過後持續了一年半,許多投資客這波賺到手軟,如今投資客最愛的法拍住宅,市場存貨幾乎都清了,紛紛轉向投資店面、廠辦。

根據《今周刊》和世新大學合作的「第七次投資人情緒指數調查」,其中,特別針對房地產作出五項調查,民調樣本數共計一○六九件,全部受訪對象均具有短、中、長期股市投資經驗。

調查結果顯示,超過五成的受訪者看好二○○五年房地產將持續走揚,○五年想買房子的受訪者達到一六%,認為買屋比租屋划算的占七○%。

政大地政系教授張金鶚解讀這些統計數字指出,股市投資客對市場比較敏感,具有領先指標的作用,不過他也不忘提醒,把股市行為和房地產連結會有些許偏差。

此次調查數據也顯示,看好台幣升值和物價上漲者,均超過五成,此一趨勢對房地產具有利多激勵效用。

股市是房地產的先行指標,永慶房屋曾做過房價和股市連動性的調查,發現台北縣市相關係數都在八以上,如果股市推升到七千點以上,帶動新的資金動能,有可能激勵一波新的房市需求。

爆量,房價全面反彈不易


由於房價已脫離谷底二到三成,未來價格全面性的反彈不易,但地段好的物件,仍將十分搶手,永慶房屋公關研展課經理陳韻如指出,「區域內有公共建設的會有利多,如內湖大灣段,美麗華商圈附近,未來有捷運經過,對內湖房市勢必產生新話題;文山到信義區的北二高信義支線,明年完成通車,大幅縮短文山到信義商圈的距離,價格看漲不看跌。」

不過陳韻如也警告,今年許多區域的預售屋推案量暴增,如新店、三峽、中和、淡水等,這些區域的供給量很大,如果需求沒有跟上來,未來兩年這些地區的餘屋將會成為很大的負擔。

陳韻如提醒投資客應觀察新推案價格是否開始出現向下趨勢,「淡水現在推一坪二○萬元,已有建商喊出一坪十八萬元,如賣得不錯,後繼者誰敢推出十九萬元以上?」若建商嗅到需求不強,就會有人搶先降價,這就是房價準備下跌的徵兆。

代銷業者包銷業績的榮枯,是很好的房價趨勢參考指標。華固董事長鍾榮昌表示,國內大型房屋代銷業者,如新聯陽、甲桂林都是經過多次房地產多空循環,對景氣很敏感。

這些代銷業者接包銷案,預售只要銷售超過四成,就開始賺錢,換句話說,建案賣不到四成,也就是景氣開始下滑的徵兆,但目前代銷業者接包銷案並沒有退燒的跡象。

避險,投資心態轉趨保守


「投資客對房價漲跌一向有決定性的影響。」在法拍屋有十八年經驗的專業投資客楊麗華分析,最關鍵的是外商資產管理顧問公司(AMC)是否撤資台灣,如果資金仍在台灣流動,二○○五年上半年仍有行情。

當投資客沒有住宅標案,便會轉而尋找店面、廠辦,目前銀行的案件量驟減,九成被外商AMC以市價二到三成標走銀行不良債權(NPL),由於AMC掌控塗銷證明,不用經過法拍市場,直接從市場出售,這也是造成房地產價格走高的原因。

值得留意的是,這波逢低進場的投資客已經「賺太多」,房市投資客開始居高思危,楊麗華說,○三年四月她和朋友連手標了士林七戶,每坪九萬元,○四年九月以每坪十八萬元出脫,向她買房子的客戶說:「最近有人出價每坪二十五萬元向他買。」

楊麗華說:「我賣給別人的價格,自己現在都買不回來,就知道房市可能進入高檔區,必須避險!」基於此考量,楊麗華開始對準市區的物件,買進地段好抗跌的房子,投資心態已由積極搶進,漸趨保守。

透明房訊投顧部北區總經理藍茂山說,去年法拍統計成交一千八百億元,今年上看二千億元,法拍案件急遽減少,拍定金額變高。「今年法拍統計,第一拍成交占二五%,第二拍成交占五○%,第三、四拍剩下二五%,第一、二拍就占了四分之三強,表示房地產投資景氣很熱絡。」

至於房價是否繼續攀升,藍茂山說,「房價會不會衝高不敢說,但房地產景氣持續到明年上半年應該沒問題!」藍茂山表示,信義房屋每月都有交易量公布,倘若交易量開始萎縮,就是房地產景氣的反轉指標。

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