今年三十歲的孫建文，曾經在股市慘賠，認清自己無法從股市賺錢，但房子的價格即使再跌，還能保有一定價值，因此決定棄股市轉而投資房市，九年內靠著投資商辦，賺得一億元身價。
「你知道嗎？我在投資房地產以前，在股市賠掉很多錢，股票不是你能夠控制的，每天看的只有數字起伏，房子看得到摸得到，我可以包裝它，決定它的價值，即使跌，也不會變壁紙。」
眼前這位六年級生道出許多人在股市慘賠的心聲。至於賠掉多少？經一再詢問，他很歹勢地說：「就很多啦！數字我不好意思說。」
孫建文過去是股市專業投資者，由於在股市裡慘賠，慘到得賣祖產來還債，就在他賣祖傳的辦公大樓時，發現原來投資商辦也能賺錢，轉而投資商辦，三十歲就賺進億萬元身價。
一、二百坪大小最好賣
民國八十七年，孫建文為了還債，準備把祖傳位於台北市南京東路的商辦賣掉，當時賣方出價從每坪二十五萬元到三十二萬元不等，最後竟以每坪三十四萬元賣出，這一賣之間，他發現這個投資標的有獲利空間，還掉債務之後，剩一千多萬元，開始房地產投資之旅。
首先他鎖定商辦最集中的台北市南京東路、松江路、忠孝東路、仁愛路，因為這些區域交通便利，有捷運、公車網路，且上班人口集中，以中小企業為多，辦公室需求強勁，容易出租也容易賣。
鎖定目標之後，在坪數方面，又以一百坪到二百坪的產品為主要標的物。孫建文認為，坪數太大，出租不易，太小又受到限制，加上傳統中小企業移到大陸，且大坪數相對積壓大筆資金，風險加大。
他評估的標準是，它是否位於好的區段、交通是否便利，以及是否位於主要商圈。他強調，大區段很重要，因為「你總不至於到文山區投資商辦吧？」
其次是要看這個辦公室是否有可塑性，亦即經過包裝後，價值是否會提高。如果門廳太小或裝潢後仍不夠氣派，他通常不會考量，此外還得要觀察內部是否有小柱子阻礙動線等。
有人買房子專揀便宜，這點他不認同，他認為，買進的價格當然是愈便宜愈好，但是如果一味以價格取勝，失敗機率高，重點是挑到好產品。他有一個評量標準：「如果你要自用，你會不會想買？若是連自己都不想買的產品，就別買了！」
租金報酬率五％至六％易脫手
買進辦公室之後，經過包裝，孫建文通常會先出租。他說，辦公室有人租比較好賣，因為有不少投資者都是買來收取長期租金報酬用的，他甚至連多少租金報酬率都幫對方算好，至少要有五％至六％甚至更高一些，比較好脫手。
至於辦公室的包裝，孫建文認為辦公室的包裝比一般住宅容易多了，所需費用也比較便宜，主要是裝置門廳，讓人一進門就覺得氣派，地板換新，粉刷牆壁，釘天花板，但不必隔間，只要三、五十萬元就搞定。
如果同一層樓有其他辦公室，他會一併粉刷牆壁，清潔雜物，甚至在走廊上掛幾幅畫，增加賣相。
獲利一五％至二○％就出場
孫建文認為，投資商辦最好採取短線與長線並進的方式，例如，買進之後，先出租，一邊賺取租金收益，一邊看市場狀況，如果價格漲上來，有一定獲利，就可以先脫手；若價格拉不上來，就暫時先出租，等有獲利再賣掉。長短線交錯運用風險小，他說，最壞的狀況是出租賺租金。
至於長線與短線的操作上，孫建文自行設定一五％至二○％的停利點，他建議對市場不要有過度的預期，如果硬要設三○％，一旦上不去又下來，反而風險大，設低一點，如果超過這個數字，心裡反而會很高興。
他曾經於九十年在台北市信義計畫區附近買下一間六十坪辦公室，才買進四、五個月，每坪就從三十八萬元漲到五十萬元，賣掉後獲利七百多萬元，後來當然漲更高，但「你要拿得起，放得下」，他一點也沒後悔少賺。
除了停利，他也曾遇到需要設停損點的時候。孫建文有一次因為友人出現財務危機，買下位於仁愛路的二百一十坪辦公室，當時開價每坪三十八萬元，因為是朋友，反而不好殺價。
事實上當地價格是三十萬元左右，買下後，他發現再怎麼樣也賺不到錢，剛好在松江路看到一間二百七十坪辦公室，每坪才二十四萬元，他打了一下算盤，決定把仁愛路的辦公室認賠殺出，然後買下這間。後來松江路以每坪三十萬元賣出，轉換之間他還倒賺。因此他強調，在必要時還是得停損出場。
這九年間，他買賣過的店面大約有二、三十間，目前手邊還有三間仍出租中，這些年他也開始投資店面，觸角延伸開來。這些年來的努力，也讓他的身價足足多了一個零，真正是從股市跌跤，從房市賺回來。
█買房致富心法
1. 找商業氣息濃厚的商圈，辦公室集中的地段
2. 注意同棟樓其他辦公室承租者，不要有複雜行業租住其中
3. 門廳要有可塑性
4. 先出租再賣，容易找買主
5. 設停損停利點
6. 長短線投資並進，風險小
7. 多跟投資者或商仲專業人員請益
█專家教你投資商辦 漲幅低價格便宜 風險小但利潤較高
很多人以為商辦是高門檻投資，永慶房屋商仲部協理黃增福強調，商辦租金報酬率約在5％至10％之間，且近三年來房市大漲，但商辦漲幅低，價格相對便宜，未來有補漲空間，現在投資商辦風險相對較小。
黃增福透露，這幾年來由於店面價格大漲，侵蝕租金報酬率，目前店面租金報酬率甚至已經掉到3％以下；反觀商辦這幾年幾乎都沒有新的供給量，租金報酬已超越店面，有不少店面投資客已經轉戰商辦市場。
至於如何選擇投資標的，黃增福建議，台北市有幾大商圈都是投資商辦的好地段，包括松江路與南京東路商圈、南京東路與復興北路商圈、民生東路與敦化北路商圈，這幾個主要商圈，是台北市辦公室集中地。
除了商圈考量外，商辦地點必須交通便利，有捷運到的地方更好，因為老闆為方便員工上班，多半喜歡選擇這樣的地段。
至於投資坪數，由於企業外移，普遍縮編，因此以50坪到150坪需求量最大，容易出租。其次是選擇有管理維護的大樓為優，且同一棟樓的其他公司行號，最好不要有複雜的行業在其中，例如八大行業或地下室有PUB都應避免。
資金準備方面，黃增福指出，銀行給商辦的貸款額度約六、七成，須自備三到四成資金。以一間50坪的辦公室為例，每坪約30萬元計算，總價1500萬元，自備500萬元的話，貸1000萬元，每月利息21000元，但房租收入65000元，扣除利息每月還有44000元收入，報酬率10.5％，算是相當不錯的投資。
█投資商辦應注意事項：
1. 整棟大樓坪數不宜差距太大，以免承租戶水平凌亂
2. 50至150坪為主流產品
3. 舊大樓應注意是否有拉皮的可能，拉皮有增值的潛力
4. 最好在捷運周邊，易出租
5. 用租金試算報酬率再看價格是否合理
孫建文 Profile
出生：民國65年
學歷：大安高工
經歷：股市與房市專業投資者
看今年房市：
今年整體房市看起來不會太好，但也不致太差；如果兩岸三通有機會實現，對商辦最有利，但三通難預測；我不至於先買房子等三通，但若有好標的仍會投資，畢竟商辦漲幅並不大，相對安全。
