上海房價漲幅遠低於全中國水平，當地房市有一些其他城市所沒有的市場特性，也因此在不景氣中，具有相對的抗跌性，紅木集團董事總經理張永河認為，只要長期持有，一定會有穩定的投資報酬率。
中共當局五月中旬公布，七十個大中城市的第一季房價成長五．六％，但是外商最關注的上海房價卻只成長○．二％，是全大陸平均漲幅的三分之一。對於許多想進軍中國房市的台灣投資人來說，上海仍然是他們的最愛，但在上海房市多空訊息交戰的情況下，大家對於介入市場的時間、介入市場的價格、區位的選擇，都有許多困惑。
上海漲勢落後 房價支撐強
儘管上海房價漲幅已連續兩年大幅落後全國水平，但是紅木集團董事總經理張永河近兩年來問過許多台灣朋友：「是否在上海房市投資中虧本？」結果，找不到任何一位在公元兩千年後投資上海房市而虧錢的台灣人。
即使有人在二○○五年上海房市高點中被套牢，但只要是在兩千年上海房價開始飆漲後投資，過去四年中賺的錢，就足以彌補○五年的損失，而且，目前上海市區的房價大致已經回到兩年前的水平以上。
○五年宏觀調控後，根據統計，上海一般住宅的平均房價掉到一平方公尺人民幣六六九八元，低於北京的八○五○元及廣州的七二○五元，但實際的情況卻是上海市政府在統計上動手腳，以迴避中央政府調控的壓力。在過去，市政府會在其他地點另建新房（動遷房），安置拆遷戶，這類動遷房因為有政府補助，房價比市價低很多，因此不納入「商品房」房價計算，但現在卻被納入計算，當然就把整體房價壓低。
從統計數字看，上海房價漲幅遠低於全中國水平，但實際上，當地房市卻有一些其他城市所沒有的市場特性，也因此在不景氣中，具有相對的抗跌性。
首先是金字塔型的消費結構。張永河根據北京和上海的房地產消費結構畫圖，北京像一枚插在土裡的炮彈，大部分消費者是底層的低收入者，中間只有少數的中產階級，然後是極少數的炮彈尖頭，北京的買主為了炫耀身分，再貴的房子也會買。張永河還曾經看過一位北京台商在別墅裡養梅花鹿。
上海房市的消費結構則是一個正三角的金字塔，每種價位都有人承接，細分起來有一百二十多種價位，當不景氣時，金字塔頂端的豪宅只要降點價，馬上就有人買，不會像北京，頂級豪宅可能面臨無限量地滑落谷底。張永河形容上海，既吃得到三星級的米其林餐廳，也有路邊攤賣一碗人民幣三元的蔥油拌麵。
其次，上海的社會結構也比北京健全，城鄉差距不像北京那麼大。這可以由兩地計程車司機的水準中看出，他說，兩地計程車司機大都來自鄉村，北京多來自大興、房山，上海則多來自崇明島，但給外來客的印象，上海司機普遍比北京司機文明。
上海周邊農村人口隨著經濟發展、生活改善後，許多人都有能力進城發展，這也是上海房市長期看好的重要原因。去年，中共正式取消農業稅，許多鄉村農民開始有錢，搬到鎮上，鎮裡的有錢人則搬到縣城，以此類推，上海自住型的住房需求將不斷成長。
既然上海房市長期看好，過去台商普遍習慣在一年出脫房產的作法就必須改變，張永河建議目前有意投入上海房市的台商，不妨連續持有三年以上，如此一來，每年的投資報酬率最保守估計也可以維持在八％到一二％之間，因為上海的經濟成長率就維持在一二％左右，足以支撐八％以上的房價成長。
至於具體操作方面，張永河首先建議要注意地段的選擇，他有一個「九百與十分之一」的概念。也就是上海一千七百多萬常住人口中的九百萬人，目前是住在上海總面積十分之一的「內環線」（大致是延安高架道路環繞的市區），此區主要是舊城區，在可使用土地供應有限，而需求不斷增加的情況下，內環房價永遠是搶先漲，跌最少，情形就像是台北市區與郊區的差別。
李嘉誠看好地鐵世紀公園站
浦東土地供應量大，在選擇地段上，則要小心。像地鐵二號線一直到張江高科技園站的沿線，是上班族的最愛；高級別墅林立的隆東大道，因為靠近機場，可以省去從機場到市區兩個小時的塞車時間，一直是富商的最愛；號稱小陸家嘴的陸家嘴金融區，外商及大陸銀行林立，許多高級辦公大樓都是滿租；世紀公園是上海最大的綠地，當地房子只要是能看到公園的窗子，一扇窗子就可以讓一平方公尺房價多出人民幣一千元、兩扇多二千元，以此類推。
張永河還報了一支「穩賺不賠」的明牌：地鐵世紀公園站，目前已有兩條地鐵經過，年底會再多一條，最後會有四條地鐵通過。港商李嘉誠已經買下附近的土地開始蓋房子，未來完工後，也是只租不賣。
由於李嘉誠的背書，張永河建議台商可以大膽買入這個區段的房產，至於合理的價位，他認為應該是在一平方公尺人民幣一萬兩千元到一萬六千元之間。
一九八六年退伍後，來自南投鄉下的張永河，見識過台灣房市最輝煌的年代，一九九九年投入中國房市後，他重溫台灣房市當年的盛況。看到中國經濟持續快速成長，張永河認為，從兩千年後，投入中國房市，只會買貴，不會買錯，只要長期持有，一定會有穩定的投資報酬率。
張永河
出生：1964年
現職：新加坡紅木投資集團董事總經理
學歷：東海大學企研所碩士
經歷：廣州世紀緣地產集團執行長、上海綠地集團（中國第二大房產公司）銷售總監及高級顧問
成績：中國五百強企業房地產類惟一台籍人士、連續兩年獲上海房地產交易中心「上海房地產銷售第一名」
