十一月底經建會公布最近房價信心指數，竟跌破SARS低點水位，嚇壞了房市消費大眾，也讓逐漸轉冷的景氣雪上加霜。然而，在此同時，外資、中資和本土法人卻豪情挺進台灣不動產，氣魄之大，令人瞠目結舌。到底房市真相為何？《今周刊》找出人口、餘屋、推案、換屋等統計數據，為你理出最真切的景氣風向！
十一月底，由經建會委託不動產資訊中心調查的數據出爐，顯示國人對於今年第三季住宅房價綜合信心由上季的一○一分，急降到八十八分，不但是連續第三季下修，更跌破○三年SARS期間創下的低點。頓時，走了四年的房市多頭，瞬間冰封，似乎遭逢了第一個嚴峻的寒冬！
但事實真是如此嗎？
在數據發表兩周前，戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立帶著由該公司承辦、位於台北市的新光民生大樓的資料，前往香港舉辦說明會，為這棟即將在十二月十日公開標售的大樓尋找新主人。
由於近來房市景氣轉淡，據了解，戴德梁行原本抱持著「有把握卻沒信心」的心態姑且一試，孰料，竟吸引了來自德國退休、REITs基金以及日本、香港私募基金等八家外資前來聆聽，蒐集資料。
據核心人士透露，前不久才來台中評估投資標的而引起騷動的香港富商李澤楷，也派了旗下盈科大衍地產公司（PCPD）的幕僚前來探路，表達了高度的搶標意願。
此行讓顏炳立信心大振，並在回台後，一反過去空頭的言論，高調地說：「對外資來說，十億元以下的台灣不動產只能算『魚勿仔魚』，連塞牙縫都不夠，而二十億到五十億元勉強稱為『吳郭魚』，而像新光民生大樓這起七十億元起跳的大案，才是極品的『黑鮪魚』。」他因此下結論，台灣商用不動產市場還可再走兩年多頭！
外資豪情鯨吞 倍數搶下指標建物
這群外資豪情參與的主因，正是衝著「二○○八兩岸大和解」的地產大多頭而來的。因此整起標案，未演先轟動，市場預期成交金額將衝破八十億元，可望刷新國內商用辦公室成交水位。
據核心人士透露，前不久才來台中評估投資標的而引起騷動的香港富商李澤楷，也派了旗下盈科大衍地產公司（PCPD）的幕僚前來探路，表達了高度的搶標意願。
此行讓顏炳立信心大振，並在回台後，一反過去空頭的言論，高調地說：「對外資來說，十億元以下的台灣不動產只能算『魚勿仔魚』，連塞牙縫都不夠，而二十億到五十億元勉強稱為『吳郭魚』，而像新光民生大樓這起七十億元起跳的大案，才是極品的『黑鮪魚』。」他因此下結論，台灣商用不動產市場還可再走兩年多頭！
外資豪情鯨吞 倍數搶下指標建物
這群外資豪情參與的主因，正是衝著「二○○八兩岸大和解」的地產大多頭而來的。因此整起標案，未演先轟動，市場預期成交金額將衝破八十億元，可望刷新國內商用辦公室成交水位。
而外資的大動作，同時引起國內業者的高度關注，有六家本土壽險公司搶進加入評估行列，形成土洋對決搶標的局面，多位買家甚至擔心消息走漏，還紛紛對顏炳立下了禁口令，要求他別再對外宣傳。
其實，外資搶標新光案並非特例。美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民即表示，台灣房市近來普遍充斥著「外資概念行情」，舉凡美、港、歐洲以及新加坡商早就布下暗樁，匍匐前進已久，業內更競相盛傳，據說，以帆船飯店著稱的杜拜資金，也傳出有買家來台搜尋標的！
這並非空穴來風，近來房地產市場就盛傳有知名港資已鎖定台灣多起指標大樓，計畫整棟、整棟買進！包括台北市信義區的統一總部大樓，開價一百五十億至兩百億元，而緊鄰的昌軒空地，建照含興建大樓，被叫價至二百億元。
其實，外資搶標新光案並非特例。美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民即表示，台灣房市近來普遍充斥著「外資概念行情」，舉凡美、港、歐洲以及新加坡商早就布下暗樁，匍匐前進已久，業內更競相盛傳，據說，以帆船飯店著稱的杜拜資金，也傳出有買家來台搜尋標的！
這並非空穴來風，近來房地產市場就盛傳有知名港資已鎖定台灣多起指標大樓，計畫整棟、整棟買進！包括台北市信義區的統一總部大樓，開價一百五十億至兩百億元，而緊鄰的昌軒空地，建照含興建大樓，被叫價至二百億元。
至於威京集團沈慶京的亞太商務會館，則將以REITs（不動產證券化）形式買賣，喊出逾七十億元的行情，「就連舊市區台北車站前大亞百貨大樓，也有資金有意整層收購。」
一位長期觀察商辦市場的房地產人士透露，不僅商辦，在看好二○○八年後的觀光商機，飯店也是外資覬覦的標的，光台北市就有八家旅館被列入外資的「採購型錄」中。
一位長期觀察商辦市場的房地產人士透露，不僅商辦，在看好二○○八年後的觀光商機，飯店也是外資覬覦的標的，光台北市就有八家旅館被列入外資的「採購型錄」中。
除了亞太會館外，位於長安東路上的喜瑞飯店、西門町的成都飯店，都有外資找上門，「商辦仲介業者世邦魏理士近來也接獲一件替外資在墾丁物色飯店的生意！」
外資鯨吞台灣不動產的案例在中台灣也陸續發生。外資圈證實，摩根士丹利不動產基金（M SREF）旗下金額高達八十五億美元的第六號房地產基金，才剛募集完成，就將撥出其中的六億美元資金部位來台投石問路。
外資鯨吞台灣不動產的案例在中台灣也陸續發生。外資圈證實，摩根士丹利不動產基金（M SREF）旗下金額高達八十五億美元的第六號房地產基金，才剛募集完成，就將撥出其中的六億美元資金部位來台投石問路。
該基金近幾個月已陸續買進鄉林的股票，前不久還出動亞洲區負責人和一群高階主管，專程到台中，偕同鄉林集團董事長賴正鎰，考察雙方合作開發中港路上的土地。
除了外資看好外，在二○○八年極有可能發酵的多頭局勢下，中資也悄悄的透過各種管道進軍台灣房地產。十一月分，由大陸兩大房地產龍頭萬通集團主席馮侖、萬科集團董事長王石領軍，組成號稱歷年規模最大、層級最高的團體，來台進行為期一周的「台灣房市考察團」，當時，大陸人對台灣房市的高度興趣即給地產界留下深刻印象。
中資暗地蠶食 神祕管道迂迴滲透
台北金融大樓公司總經理林鴻明私下透露，當參訪團一行人來到台北一○一大樓參觀時，馮侖一得知一○一辦公室租金每坪只要三、四千元時，連連驚呼：「好便宜！好便宜！」在林鴻明提及一○一觀景台門票收入一年賺五億元時，他眼珠子更瞪得比銅鈴還大，驚訝一○一的吸金能力比上海第一高樓金茂凱悅還強，旋即手上打著無形的算盤，不斷地說，「有朝一日，我還會再來！」
雖然，這群來去匆匆的看房團，並沒有敲下任何買賣，甚至被譏為雷聲大雨點小的「大拜拜」，但熟知內情的人都知道，大陸人搶攤台灣房市早已暗潮洶湧。負責在高雄接待參訪團的高雄市建商公會總幹事林佩樺就表示，「這群人表面上走馬看花，實際上已在為明年選後房市悄悄鋪路了！」
在台中擁有二百五十億元建案金額的代銷龍頭、萬群廣告總經理謝坤成則表示，「事實上，大陸人持香港護照、以觀光團名義而脫隊看屋，再以友好的台商為人頭戶、入股台灣公司或在第三地註冊成立公司等形式進軍台灣房地產，早就不是新聞。」
在廈門大學修博士的台灣學生陳祖科（化名），即證實了這項說法。「有一次上完課要回台灣，我的指導教授居然要求跟著一起回來，但他來台想逛的不是什麼日月潭、阿里山，而是台中七期的新建案！」
陳祖科表示，他一開始還十分納悶，後來才知道，他的教授其實早以香港親戚為人頭在銀行開戶，並藉探親之名來台，一看到好房，就用外資身分買進。而這位教授背後還有一群同好，藉機同行來台物色標的。
除了外資看好外，在二○○八年極有可能發酵的多頭局勢下，中資也悄悄的透過各種管道進軍台灣房地產。十一月分，由大陸兩大房地產龍頭萬通集團主席馮侖、萬科集團董事長王石領軍，組成號稱歷年規模最大、層級最高的團體，來台進行為期一周的「台灣房市考察團」，當時，大陸人對台灣房市的高度興趣即給地產界留下深刻印象。
中資暗地蠶食 神祕管道迂迴滲透
台北金融大樓公司總經理林鴻明私下透露，當參訪團一行人來到台北一○一大樓參觀時，馮侖一得知一○一辦公室租金每坪只要三、四千元時，連連驚呼：「好便宜！好便宜！」在林鴻明提及一○一觀景台門票收入一年賺五億元時，他眼珠子更瞪得比銅鈴還大，驚訝一○一的吸金能力比上海第一高樓金茂凱悅還強，旋即手上打著無形的算盤，不斷地說，「有朝一日，我還會再來！」
雖然，這群來去匆匆的看房團，並沒有敲下任何買賣，甚至被譏為雷聲大雨點小的「大拜拜」，但熟知內情的人都知道，大陸人搶攤台灣房市早已暗潮洶湧。負責在高雄接待參訪團的高雄市建商公會總幹事林佩樺就表示，「這群人表面上走馬看花，實際上已在為明年選後房市悄悄鋪路了！」
在台中擁有二百五十億元建案金額的代銷龍頭、萬群廣告總經理謝坤成則表示，「事實上，大陸人持香港護照、以觀光團名義而脫隊看屋，再以友好的台商為人頭戶、入股台灣公司或在第三地註冊成立公司等形式進軍台灣房地產，早就不是新聞。」
在廈門大學修博士的台灣學生陳祖科（化名），即證實了這項說法。「有一次上完課要回台灣，我的指導教授居然要求跟著一起回來，但他來台想逛的不是什麼日月潭、阿里山，而是台中七期的新建案！」
陳祖科表示，他一開始還十分納悶，後來才知道，他的教授其實早以香港親戚為人頭在銀行開戶，並藉探親之名來台，一看到好房，就用外資身分買進。而這位教授背後還有一群同好，藉機同行來台物色標的。
有一回，這一行人再度來到了台中七期，七嘴八舌後，居然就像撿青菜蘿蔔似的，一天之內砸了上億元，在高價地段買了四戶九十坪的豪宅。
今年十一月花旗旗下地產基金（CPI）以九十億元買下里昂證券的亞太經貿廣場，是年度的房地產風雲大事，但鮮少人知道，這起交易其實隱藏著濃濃的中資色彩。
今年十一月花旗旗下地產基金（CPI）以九十億元買下里昂證券的亞太經貿廣場，是年度的房地產風雲大事，但鮮少人知道，這起交易其實隱藏著濃濃的中資色彩。
時間推回兩個月前，里昂證券旗下亞太恆富地產基金中國首席代表、董事總經理Jeffrey-Shi搭機來台後就直直奔宏泰世界大樓世邦魏理仕（CBRE）辦公室，和該基金負責兩岸三地地產投資的Byron Zhao及Samuel Woo開會，議題正是「亞太經貿廣場」的處分案。
但真正令人訝異的是這三個決定九十億元交易的核心人物，Jeffrey-Shi是道地的北京人，而Byron Zhao則是不折不扣的上海人，也就是說，這支基金其實深具陸資色彩，這起陸資透過海外第三國成立控股公司，再轉投資恆富地產基金，去年第二季該基金，先以七十億元買下亞太經貿廣場，今年四月再開始於市場叫價出售。
眼見著外資令人瞠目結舌的手筆，雷曼兄弟大中華地區不動產投資部資深副總裁劉宇鈞分析，未來一但陸資可獲准投資台灣不動產帶動的效益，才是令外資心動關鍵。因此，根據美商易而安不動產統計，今年前三季，外國人（含中資）來台取得房屋的面積達三十四萬多坪，年增率達一．八八倍，不僅創下歷史新高，還比去年及前年總和還多。
但真正令人訝異的是這三個決定九十億元交易的核心人物，Jeffrey-Shi是道地的北京人，而Byron Zhao則是不折不扣的上海人，也就是說，這支基金其實深具陸資色彩，這起陸資透過海外第三國成立控股公司，再轉投資恆富地產基金，去年第二季該基金，先以七十億元買下亞太經貿廣場，今年四月再開始於市場叫價出售。
眼見著外資令人瞠目結舌的手筆，雷曼兄弟大中華地區不動產投資部資深副總裁劉宇鈞分析，未來一但陸資可獲准投資台灣不動產帶動的效益，才是令外資心動關鍵。因此，根據美商易而安不動產統計，今年前三季，外國人（含中資）來台取得房屋的面積達三十四萬多坪，年增率達一．八八倍，不僅創下歷史新高，還比去年及前年總和還多。
而全年度，外資砸錢進軍台灣商業不動產則上看一千二百億元，可望創下○一年政府開放外資來台購買不動產後的六年新高。
面對即將到來的二○○八年，仲量聯行台灣分公司總經理趙正義更大膽預言：「外資私募基金行情將大舉登台『獵樓』，投資標的將從一般商用不動產擴延到大型土地開發案，甚至直接購地，預料將再炒熱商辦行情！」而專家估計，外資手中至少握有二千億美元的游資，已瞄準價格、利率都相對低檔的台灣商業不動產！
外資大軍壓境式的鯨吞和中資低調暗通的蠶食，就如同兵臨城下的殖民者，讓本土法人驚覺，二○○八年才是各方壓寶台灣的主因之一，而且「想像空間無限！」因此，近來國內業者也不斷加碼搶地，繃緊了神經積極捍衛疆土。
本土法人驚醒
不惜血本捍衛地盤
位於台北縣的新店，一起號稱有史以來規模最大的民間招標案——裕隆新店廠招標案，自去年曝光，經過幾輪的資格賽，近期將決選出最優團隊。
面對即將到來的二○○八年，仲量聯行台灣分公司總經理趙正義更大膽預言：「外資私募基金行情將大舉登台『獵樓』，投資標的將從一般商用不動產擴延到大型土地開發案，甚至直接購地，預料將再炒熱商辦行情！」而專家估計，外資手中至少握有二千億美元的游資，已瞄準價格、利率都相對低檔的台灣商業不動產！
外資大軍壓境式的鯨吞和中資低調暗通的蠶食，就如同兵臨城下的殖民者，讓本土法人驚覺，二○○八年才是各方壓寶台灣的主因之一，而且「想像空間無限！」因此，近來國內業者也不斷加碼搶地，繃緊了神經積極捍衛疆土。
本土法人驚醒
不惜血本捍衛地盤
位於台北縣的新店，一起號稱有史以來規模最大的民間招標案——裕隆新店廠招標案，自去年曝光，經過幾輪的資格賽，近期將決選出最優團隊。
其中潤泰集團總裁尹衍樑，就找上日商大型集團合作，邀請國外頂尖建築師畫了好幾套圖，全力投入龐大的人力物力爭取，甚至悄悄招兵買馬，計畫年底前要率先同業成立一個「商業不動產」的部門，志在必得。
眼見尹衍樑動作頻頻，富邦集團總裁蔡明忠則不甘示弱，頻頻公開喊話，親自披掛上陣推銷富邦八十八層摩天大樓的計畫案，企圖以建構台北縣新地標為號召，強行拉票。
就在本土法人不惜陣容、不畏成本的搶標下，讓今年寒冬下的台灣，土地房價卻不斷刷新紀錄，日前台北市中山區的國華大樓即被台壽保董事長朱炳煜以每坪六百萬元的代價標得，寫下台灣地價新高。「看好總統大選後房巿，明年開春推案可是又大又貴！」《住展雜誌》執行長倪子仁指出，明年首季全台主要都會推案量總計高達一千一百六十一億元，足足較今年同期成長五成，而超過十億元的超級大案就有二十五個。
眼見尹衍樑動作頻頻，富邦集團總裁蔡明忠則不甘示弱，頻頻公開喊話，親自披掛上陣推銷富邦八十八層摩天大樓的計畫案，企圖以建構台北縣新地標為號召，強行拉票。
就在本土法人不惜陣容、不畏成本的搶標下，讓今年寒冬下的台灣，土地房價卻不斷刷新紀錄，日前台北市中山區的國華大樓即被台壽保董事長朱炳煜以每坪六百萬元的代價標得，寫下台灣地價新高。「看好總統大選後房巿，明年開春推案可是又大又貴！」《住展雜誌》執行長倪子仁指出，明年首季全台主要都會推案量總計高達一千一百六十一億元，足足較今年同期成長五成，而超過十億元的超級大案就有二十五個。
其中國泰位於中正區的「仁愛築綠」，每坪開價一百五十萬元，而鄉林在○八年第二季的士林豪宅案，更已喊到一百六十萬元之譜，再創新高的意味十足。據一位在國內某大型建商服務的員工表示，近來集團老闆最常激勵士氣的辭令即是：「二○○八，我們來了！」
多空各自表述 法人散戶信心兩極
然而相較法人市場對房地產的空前樂觀，而以平民消費為主的住宅市場卻一片冷清，呈現極端的兩樣情。站在銷售最前線的代銷業就嗅到景氣的明顯變化，「幾個月前新案進場二、三個月就能Clean（出清），現在往往得拖到六個月。」
多空各自表述 法人散戶信心兩極
然而相較法人市場對房地產的空前樂觀，而以平民消費為主的住宅市場卻一片冷清，呈現極端的兩樣情。站在銷售最前線的代銷業就嗅到景氣的明顯變化，「幾個月前新案進場二、三個月就能Clean（出清），現在往往得拖到六個月。」
新聯陽實業研展部襄理魏洪成無奈地表示，隨著市場對高房價、高推案量的疑慮，加上專家學者頻以數據佐證景氣反轉，空頭的訊息彷彿瘟疫似地，讓許多消費者連狀況都還沒搞清，就聞風喪膽，躲了起來。
「人口遞減消化不濟；建案滯銷建商告急；北部降溫中南更慘；投資斷頭崩盤可期！」台中市建商公會理事長賴源釗則以這八言絕句，清楚的點出當下散戶心中四大疑慮。只不過，當消費者信心跌破SARS低點時，外資、中資和本土財團又奮勇挺進，著實讓散戶陷入「霧裡看花」的疑惑，「到底要聽誰的？」
福懋建設總經理涂耀斌以股市法人和散戶研判行情的差異，比喻目前市場上多空分歧的亂象，「法人看的是長線趨勢，而散戶聽的是短線消息！」他意有所指的點出，家大業大的財團由於有龐大的幕僚團隊研究市場，精準抓住局勢；反觀一般消費者只能依靠資訊分歧的消息面，極易患得患失，而且往往成為最晚上車、來不及下車的輸家。
迷思一：人口負成長 需求不濟
真相一：家戶總數增加，一戶擁多屋
當前一般民眾對房市最普遍的疑慮，莫過於「台灣人口成長趨緩，甚至將逆成長，加上房屋自有率高達八成，大批新建的房屋將無處去化、供過於求」的疑問。
但據內政部統計，○一年至○六年期間，國內人口總數共緩增了四十五萬人，家庭戶數卻激增五十八萬戶，戶數明顯比人數成長更多。淡江大學產經系副教授莊孟翰解釋，隨著不婚族、單親家庭劇增，以往三人成一戶的主流家庭形態，逐漸變為兩人甚至單身成戶的小家庭，使得國內戶數越來越多。
戶數大增進而造成國內住宅需求同步增加。於是，這六年來，儘管全台的住宅總量增加了三十三萬戶，卻由於家庭戶數多了五十八萬戶，因此住宅餘絀數（編按：住宅總量減掉家庭戶數，為餘屋量的關鍵指標之一，數字越大，表示住宅越供過於求），已由六年前的二十四萬多戶，降至去年的近五萬戶。
雖然向來持偏空態度的莊孟翰，並未對房市下定論，但除了家戶總數增加，「一戶多屋」的時代來臨，再次推高房屋需求。
「人口遞減消化不濟；建案滯銷建商告急；北部降溫中南更慘；投資斷頭崩盤可期！」台中市建商公會理事長賴源釗則以這八言絕句，清楚的點出當下散戶心中四大疑慮。只不過，當消費者信心跌破SARS低點時，外資、中資和本土財團又奮勇挺進，著實讓散戶陷入「霧裡看花」的疑惑，「到底要聽誰的？」
福懋建設總經理涂耀斌以股市法人和散戶研判行情的差異，比喻目前市場上多空分歧的亂象，「法人看的是長線趨勢，而散戶聽的是短線消息！」他意有所指的點出，家大業大的財團由於有龐大的幕僚團隊研究市場，精準抓住局勢；反觀一般消費者只能依靠資訊分歧的消息面，極易患得患失，而且往往成為最晚上車、來不及下車的輸家。
迷思一：人口負成長 需求不濟
真相一：家戶總數增加，一戶擁多屋
當前一般民眾對房市最普遍的疑慮，莫過於「台灣人口成長趨緩，甚至將逆成長，加上房屋自有率高達八成，大批新建的房屋將無處去化、供過於求」的疑問。
但據內政部統計，○一年至○六年期間，國內人口總數共緩增了四十五萬人，家庭戶數卻激增五十八萬戶，戶數明顯比人數成長更多。淡江大學產經系副教授莊孟翰解釋，隨著不婚族、單親家庭劇增，以往三人成一戶的主流家庭形態，逐漸變為兩人甚至單身成戶的小家庭，使得國內戶數越來越多。
戶數大增進而造成國內住宅需求同步增加。於是，這六年來，儘管全台的住宅總量增加了三十三萬戶，卻由於家庭戶數多了五十八萬戶，因此住宅餘絀數（編按：住宅總量減掉家庭戶數，為餘屋量的關鍵指標之一，數字越大，表示住宅越供過於求），已由六年前的二十四萬多戶，降至去年的近五萬戶。
雖然向來持偏空態度的莊孟翰，並未對房市下定論，但除了家戶總數增加，「一戶多屋」的時代來臨，再次推高房屋需求。
根據不動產資訊中心調查，目前已購屋者擁有兩間房子以上的竟占了五三．六％，「因此，過去以一戶一屋為基準而算出的房屋自有率高達八成，根本失真！」北區房屋首席總經理彭培業分析，若扣除為數不少的「一戶多屋」家庭，以及考量繼承、住在公有宿舍及與家人同住而名下無房的人口，國人房屋自有率其實應只有六成，購屋需求仍然很高。
另外，調查顯示，台灣平均換屋期為十一．四年，也就是說，十一年前買房的族群，已面臨換屋需求，而推回到十多年前，正值台灣八六年到九五年的房市大多頭，當時起建的住宅約為一百萬戶，若以換屋比率為三成推估，亦即現階段至少還有三十多萬戶的換屋客出籠。
「看房市需求，不能再用二十年前的老觀念了！」北京建設董事長楊振宗說，儘管台灣人口減少，但家戶總數不減反增，加上一戶多屋的購屋效應，住宅需求反而與日俱增！
迷思二：建商狂推案 財務吃緊
真相二：建商體質健全，銷售順暢
除了需求，建商近年豪情推案，導致供給過多，則是消費者另一個疑慮的問題。但觀察自○三年推案爆大量以來至今，以台北縣市、桃園、新竹、台中及高雄等五大都會區的新推案銷售狀況進行調查發現，這四年來全台推案戶數為四十四萬三千戶，但截至今年第三季已去化三十九萬戶，亦即四年來僅剩四萬八千多戶的庫存，餘屋率只有一○．九％。
「與十年前相比，這次多頭波段的推案量還不到一半，而一成餘屋率，和上一波高達三成慘狀，簡直小巫見大巫！」曾目睹上一波餘屋慘狀的台中市建商公會理事長賴源釗，對於當下房市的供需體質，信心滿滿。
至於前波房市多頭時建商大玩財務槓桿，造成景氣反轉後紛紛兵敗如山倒的教訓，仍讓市場記憶猶新，導致許多人擔心此波大手筆買地、勇敢推案的新建商，是否也將重蹈崩盤的老路？但檢視當前九家推案量超過二百億元的上市櫃建商財務發現，新建商不但推案大致銷售順暢，財務槓桿也維持在合理範圍。
「不健康的建商早就在前一波死光了，現在存活的都是健康寶寶！」高雄皇苑建設董事長郭敏能以自己為例，表示皇苑買地向來維持在一五％至兩成的貸款比，而推案也會視市場的供給作調節，對於會拖垮財務的推案，寧缺勿濫。
而近幾年市場上普遍認為，房市北熱中溫南冷，尤其高雄餘屋過多導致價位低迷不振，但事實上，全台六大城市的餘屋率排名依序為北市、北縣、新竹縣、高雄市、桃園縣和台中市。
「高雄市四年來餘屋量不到七千戶，加上近年來有效執行總量控管，推案量已由三年前的一萬八千多戶，銳減為不到四千戶，以高雄市每年去化一萬戶的數量來看，明年還可能供不應求呢！」高雄市建商公會理事長陳武聰發出不平之鳴，「別再說高雄餘屋過多了！」
然而，向來被視為房市殺手的投資客比率過高問題，數據再度顛覆一般既定印象。近來許多學者提出警訊，認為目前房市投資客過多，尤其今年以後，交屋潮湧現後，將促使投資客面臨繳款壓力而紛紛斷頭、拖垮房價。
迷思三：新成屋湧出 投資客斷頭
真相三：投資比率不高，房價持穩
然而，經建會調查顯示，今年第三季全台已購屋者投資需求比率只有一九．九％，不如市場上傳言的三到四成，顯見，投資客風險，並未如想像中的嚴重。
至於房價，由全台新推案每戶平均總價來看，每戶價位由○四年七百三十六萬元逐年攀升至九百九十三萬元，再度凸顯國內房地產推案價位越墊越高，其次調查顯示，目前房屋平均議價空間僅為九．五％，也讓房價鬆動的錯覺不攻自破。
「台灣房市不會再回到SARS前的空頭了！」永慶房屋代銷部副總吳發義綜合上述數據，堅定地下了總結。而展望未來，郭敏能更舉出「三通、通膨」等兩大概念，點出未來房價「易漲難跌」的風向。
另外，調查顯示，台灣平均換屋期為十一．四年，也就是說，十一年前買房的族群，已面臨換屋需求，而推回到十多年前，正值台灣八六年到九五年的房市大多頭，當時起建的住宅約為一百萬戶，若以換屋比率為三成推估，亦即現階段至少還有三十多萬戶的換屋客出籠。
「看房市需求，不能再用二十年前的老觀念了！」北京建設董事長楊振宗說，儘管台灣人口減少，但家戶總數不減反增，加上一戶多屋的購屋效應，住宅需求反而與日俱增！
迷思二：建商狂推案 財務吃緊
真相二：建商體質健全，銷售順暢
除了需求，建商近年豪情推案，導致供給過多，則是消費者另一個疑慮的問題。但觀察自○三年推案爆大量以來至今，以台北縣市、桃園、新竹、台中及高雄等五大都會區的新推案銷售狀況進行調查發現，這四年來全台推案戶數為四十四萬三千戶，但截至今年第三季已去化三十九萬戶，亦即四年來僅剩四萬八千多戶的庫存，餘屋率只有一○．九％。
「與十年前相比，這次多頭波段的推案量還不到一半，而一成餘屋率，和上一波高達三成慘狀，簡直小巫見大巫！」曾目睹上一波餘屋慘狀的台中市建商公會理事長賴源釗，對於當下房市的供需體質，信心滿滿。
至於前波房市多頭時建商大玩財務槓桿，造成景氣反轉後紛紛兵敗如山倒的教訓，仍讓市場記憶猶新，導致許多人擔心此波大手筆買地、勇敢推案的新建商，是否也將重蹈崩盤的老路？但檢視當前九家推案量超過二百億元的上市櫃建商財務發現，新建商不但推案大致銷售順暢，財務槓桿也維持在合理範圍。
「不健康的建商早就在前一波死光了，現在存活的都是健康寶寶！」高雄皇苑建設董事長郭敏能以自己為例，表示皇苑買地向來維持在一五％至兩成的貸款比，而推案也會視市場的供給作調節，對於會拖垮財務的推案，寧缺勿濫。
而近幾年市場上普遍認為，房市北熱中溫南冷，尤其高雄餘屋過多導致價位低迷不振，但事實上，全台六大城市的餘屋率排名依序為北市、北縣、新竹縣、高雄市、桃園縣和台中市。
「高雄市四年來餘屋量不到七千戶，加上近年來有效執行總量控管，推案量已由三年前的一萬八千多戶，銳減為不到四千戶，以高雄市每年去化一萬戶的數量來看，明年還可能供不應求呢！」高雄市建商公會理事長陳武聰發出不平之鳴，「別再說高雄餘屋過多了！」
然而，向來被視為房市殺手的投資客比率過高問題，數據再度顛覆一般既定印象。近來許多學者提出警訊，認為目前房市投資客過多，尤其今年以後，交屋潮湧現後，將促使投資客面臨繳款壓力而紛紛斷頭、拖垮房價。
迷思三：新成屋湧出 投資客斷頭
真相三：投資比率不高，房價持穩
然而，經建會調查顯示，今年第三季全台已購屋者投資需求比率只有一九．九％，不如市場上傳言的三到四成，顯見，投資客風險，並未如想像中的嚴重。
至於房價，由全台新推案每戶平均總價來看，每戶價位由○四年七百三十六萬元逐年攀升至九百九十三萬元，再度凸顯國內房地產推案價位越墊越高，其次調查顯示，目前房屋平均議價空間僅為九．五％，也讓房價鬆動的錯覺不攻自破。
「台灣房市不會再回到SARS前的空頭了！」永慶房屋代銷部副總吳發義綜合上述數據，堅定地下了總結。而展望未來，郭敏能更舉出「三通、通膨」等兩大概念，點出未來房價「易漲難跌」的風向。
他認為，台灣政治最紛亂的時期已過，未來無論誰當家，三通應該指日可待，只差執行時程了，這也是促使法人逆勢操作，紛紛加碼房地產的原因；而通膨加劇，將使有錢人投資房地產意願更高，再度推升市場買氣。
底部支撐強勁 居高仍得審慎
不過，雖然由科學數據看來，台灣房市體質堪稱健全，但值此高檔震盪之際，莊孟翰和政大地政系教授張金鶚仍認為：「房市居高宜謹慎！」莊孟翰提醒，由於現階段的高房價，多由豪宅市場撐起，景氣風向很容易落入「由小眾市場看大眾市場」的誤判，因此看房市還得摒除豪宅回歸平民市場，才能窺知原貌。
對此張金鶚更進一步提出警示，目前在房價攀高的壓力下，普羅大眾購屋負擔過重，以全台房價所得比來看，即由今年第二季的六．九倍增至七．二倍，而台北市更達九．九倍，亦即要十年不吃不喝才買得起房子，因此高房價，恐怕只是「虛胖」而已。
其次，繼卡奴後，再加上美國次級房貸風暴，銀行開始注意房奴問題。富邦銀行個人金融部資深經理高永和指出，各銀行進行房貸放款時，會加強檢視客戶償債、還款能力，更緊縮貸款成數，這將使不少民眾因貸不到款，最後以解約收場。
機會永遠留給有準備的人。對聰明人而言，無論空頭或多頭，都得用最理性、最科學的方法判斷後市，而不會在人云亦云的混沌市場中，成為趨勢判斷錯誤的犧牲者，徒增個人的遺憾與懊惱。
