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房市開放利多盡看商辦表演 P.108

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李建興

房地產掃瞄

信心高漲 25兆資金伺機回潮

2008-01-17 16:27

立委選舉結果出爐,確定泛藍領軍態勢,也讓三通等房市利多疑慮排除,影響所及,法人盤主導的商辦市場已備足動能預備攻堅,專家預估房價、租金及REITs行情將同步齊漲;長線來看,國內房市已朝良性發展。

一月十二日,立委選舉結果出爐,泛藍陣營以懸殊的席次大獲全勝,不僅掌握國會的絕對決策權,也為即將到來的總統大選提前奏出凱歌,原本買氣轉淡的房市,短短幾天內,旋即出現微妙的變化。有台灣商辦仲介天后之稱的第一太平戴維斯總經理朱幸兒即有深刻的感受。

「從我的e-mail就能嗅出氣氛不同了! 」朱幸兒描述,就在立委選後的第一個上班日,一早接到一位客戶打來詢問某個洽談中個案,有趣的是,這位買家原本受到選前曖昧的房市景氣影響,大喊「觀望、觀望!」

沒想到這回居然主動要求朱幸兒加速辦理,而正當她還為該客戶的態度丕變感到納悶時,一打開辦公室的電腦,竟也陸續傳來幾封「化被動為主動」的催促郵件,而整個上午,光這些買家告急搶貨的訊息,交易金額就高達了近五十億元。

據了解,繼花旗銀行於二○○七年十一月大手筆買下台北市內湖特力屋大樓後,儘管當時國內房地產信心指數創下近年新低,訊聯生技仍在立委選舉前逆勢以四億二千萬元向得連貨運買下舊宗段興建中的大樓。「其實早在立委大選前,不少法人看準了選後大勢即提前布樁了!」

仲量聯行台灣分公司總經理趙正義斬釘截鐵地說,隨著政治局勢日益明朗,前幾年在台灣積極尋找投資標的私募基金、壽險等國內外資法人,早就備好銀彈,要在○八年攻進台灣的商用不動產。

立委選後信心轉強 商辦氣勢如虹


因此,大選結局,對於法人來講,只是應驗先前的判斷,據一位商仲業者轉述,選後即有某外資客戶趾高氣揚地說:「早就知道會這樣了,搞不懂台灣人怎麼會沒信心? 」

業者預估,○八年商用不動產整體成交量將超過一千二百億元,足足較○七年的九百億元成長三成左右,鄉林建設董事長賴正鎰更信心滿滿,「立委選後,更確立○八年不動產價格將往上攀升二至三成!」

總之,○八年台灣房市行情,已由商用不動產率先引燃了!對此,信義房屋更以「政治效應、供需效應和比價效應」等點出當下房地產的三大動能。首先在政治效應方面,信義分析,本屆立委大選底定,影響房市三大政治不確定因素(馬英九特別費案、立委選舉及總統大選)已解除其二,而泛藍拿下四分之三席次,也間接宣示台灣將結束長期紛擾的政經情勢,更意味著藍軍贏得總統大選的局勢更加確定,一般預料三通已指日可待,未來一旦兩岸直航,外資在台加碼投資或廣設辦事處的意願將大幅提高,至於兩岸通商,也加速國內資金的流通,若適當引進陸資,更可帶動台股及房市景氣。

信義房屋進一步指出,以往台灣房市幾乎為內需市場,根據內政部統計,二○○○年以來,外國人取得台灣房屋件數,幾乎每年都低於一千件,占全年買賣移轉件數千分之三以下。因此,若以台灣每年總交易量四十萬件來看,只要境外需求能帶來五%的量能,就等於每年能多成交二萬件,效益不容小覷。

政治、比價、供需 帶動漲勢

除了政治動能,比價效應亦為○八年台灣商辦市場一大推力。據高力國際針對兩岸三地前十五大頂級辦公室租金所做的調查,台北市商辦平均租金竟然敬陪末座,即使國內最頂級的台北一○一辦公大樓,租金只有香港TWO IFC的十分之一。 

「只要政治的疑慮一消除,便宜的台灣商辦,勢必成為搶手貨!」高力國際台灣分公司董事總經理劉學龍堅定地說。

而先不論局勢和價格,由於近幾年國內商辦新案稀少,目前台北市商辦空置率已降至六%至七%,為○一年以來新低,未來三年內新增供給更屈指可數,包括全球人壽總部、華新麗華信義大樓等多起新建大樓總面積也頂多釋出六萬四千多坪,明顯供不應求,預料到了○九年,空置率將降至三.九七%。

因此劉學龍透露,現在外資在台買樓,由於很難找到優質現貨,現階段布局策略已轉為「開發型」標的,業界甚至戲稱為「第三波獵樓行動」,亦即有別於第一波只敢投資本土金融單位不良債權的保守策略,進階到第二波鎖定買進擁有穩定收益的優質商辦、商場等,而現階段礙於商辦缺貨,更大膽轉攻上游,直接敲定大型土地開發案,與開發商合股購地開發,提前布局。

對此,朱幸兒指出,一旦政局底定、兩岸三通後,預料○八年會先緩步上揚,是為商辦的初升段,而等到○九年後,三通效應逐步發酵,才正式進入主升段,漲勢更加凌厲。

以台北市內湖科學園區最精華的西湖段為例,可望由現階段的每坪三十五萬元,站上四十萬元大關,而台北市中心的A辦,也有機會由現階段均價每坪六十萬元左右飆上七十萬元大關,至於興建中的捷運線如南京線、新莊線沿線商辦,則呈現落後補漲格局,漲勢預期最為驚人。

值得一提的是,在熱絡的氛圍下,推升的還不只是商辦的買氣,商辦租金和商辦概念REITs行情也可望水漲船高。朱幸兒表示,未來一旦開放陸資來台,中國企業勢必得在台灣設置據點,進而帶動商辦租賃需求,由於供不應求,頂級與A級辦公室將轉為「房東市場」。對此,劉學龍則大膽預估,未來三年台北商辦平均租金每年至少將成長四.五%至五.五%,頂級市場漲幅更將高達六%至七%,A辦落在五.五至六%,B級則是三%到四%。

買賣、租賃、REITs 預料齊揚

至於REITs,投信和投顧等法人則明確指出,「未來一年勢必商用不動產概念股掛帥! 」投信指出,由於REITs近期表現弱勢,目前八檔上市櫃REITs商品中,幾乎皆跌破十元發行價,多檔REITs的股價淨值比更在一倍以下,但隨著政治局勢化暗為明,補漲行情可望啟動。

據中華信評表示,包括富邦一號、二號、國泰一號等多檔REITs無論資產品質、財務政策及流動性都十分健全,不僅沒有借款紀錄,現金部位動輒三、四億元,皆為市場關注的標的。

雖然立委選舉結果讓房市信心度一飛沖天,但住商不動產董事總經理陳錫宗則提醒,由於當下房價已呈現M型化,未來在捷運更形普及的狀況下,非捷運線上的不動產上漲力道恐怕更形弱勢,建議投資者仍得「因地制宜」。

另外,北區房屋首席總經理彭培業認為,總統大選後無論誰當選,勢必會對前朝政策加以修正,屆時,先前的一周一利多房市政策也將因變動而形成短暫利空,預計得等到第三季新政局穩定後,台灣房地產才能真正利空出盡。總之,即使國內房市已朝良性發展,投資前仍得睜大眼睛,審慎評估。

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