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上億教訓 悟出不敗投資哲學

上億教訓 悟出不敗投資哲學
錯誤投資房產的慘痛教訓,讓秦偉往後更能堅守自己設定的投資哲學。

李建興

房地產掃瞄

攝影/陳永錚

643期

2009-04-16 10:26

藝人秦偉是演藝圈眾所周知的房產大亨,名下擁有三十三戶房子,身價上億元,但在這之前,秦偉卻曾因為錯誤的買房概念,欠下上億元的房貸。歷經慘痛教訓後,他重整投資觀念,加上好友相挺,如今的他堅守自己的一套投資哲學,也成為演藝圈裡人人爭相詢問的「理房術」達人。

周三下午,錄完命理節目後的藝人秦偉,燈光一滅,一群關心他的藝人朋友就上前詢問,「你還好吧!經濟上會不會有缺口?」

今年初,擔任秦偉助理的前女友挪用他的私人帳款,使秦偉足足損失了兩億元,人財兩失之際,藝人們除了關心他的心情,更擔心兩億元這個天文數字,會不會讓他傾家蕩產?只見秦偉淡淡地說:「除了感情,錢,還過得去啦!」

熟識秦偉的人都知道,這句話絕非逞強之語。平常生財、理財有方,靠投資房地產致富的秦偉,的確財力雄厚,身價數億元。就拿房地產來說,除了目前位於台北市信義計畫區周邊,每坪單價近百萬元,總值近億元的辦公室以外,他名下還擁有大直、南港、中山北路多筆房產;甚至北京、上海、瀋陽、遼寧和泰國也都有房產,算一算,這位平常愛談命理、以模仿搞笑活躍於演藝圈的藝人,就有三十三戶房地產,是名副其實的「土」財主。

然而很少人知道,善於操盤房產的他,也曾經因為槓桿操作過大,貸了上億元房貸,而讓他陰溝裡翻船,破產加上龐大的房貸,足足扛下一億八千萬元的負債。一.八億元的債務,許多人八輩子也沒辦法賠,然而秦偉後來靠著業務工作與積極的理債,東山再起。

 

迷戀房產 一年內買下十七戶房子

 

小時候就很愛賺錢的秦偉,還在念大學時,就靠著洗窗、擺地攤、當導遊和開計程車,賺到人生第一桶金。退伍後,他在東南等各大旅行社帶團,有一次領著北上的「阿公阿嬤團」參加電視節目「好采頭」錄影,被發掘進入演藝圈,靠著表演天分,讓他很快在演藝圈闖出名號。

 

賺錢不手軟的秦偉,表示自己對「建築物」有莫名的情感,因此早在一九八八年,就讀大三的秦偉,就靠著打工賺來的錢,走向人生的房地產投資之路。那年,當台灣房地產還沒起漲時,秦偉某次看到台北市忠孝東路四段一戶十八坪的房子,當時開價便宜,每坪才二十萬元,他心想:「鐵路不是正在地下化嗎?到時候價格一定會大漲!」沒想到讓秦偉算對了,才一年,東區的鐵路地下化完工,他順勢將房子賣出,賺了五十萬元。

 

初試身手後,秦偉在朋友的介紹下,得知一處位於三重重新路四段,屋主急售的個案,加上頂樓加蓋,開價只有五十萬元。他算算,地點、屋況都不錯,又那麼便宜,就毅然決然買了,兩年後,又以五百萬元賣出。

 

在房地產快速致富,又加上正值台灣房市的黃金時期,秦偉下注金額越來越大。九五、九六年那兩年,在演藝圈已小有名氣的他,天天有接不完的建案工地秀,而當時建商習慣把要給藝人的酬勞,以房子的自備款「相抵」(支付),間接讓藝人作免費代言,而藝人也輕鬆撿到便宜,賓主盡歡。於是,秦偉在九六年跑遍全台工地秀,「凡走過必留下『房子』」,一年內,在半買半相送下,他一路買下台北、台中、台南和高雄總共十七間房子。

 

火傷意外 收入中斷負債近兩億

 

當時秦偉的事業如日中天,不但經營公關公司,同時手上也有五個電視、四個廣播節目,並在廣播電台擁有置入式行銷的時段。月收入高達數百萬元,讓他忘了,看似撿到便宜的房子,其實背後夾帶的是上億元房貸,以當時動輒一○%的利率,每個月就要吃掉他八十多萬元的利息。果然,人生一個無預警的轉折,讓秦偉陷入萬劫不復之地。

 

九七年,秦偉受邀錄電視節目「飛越星期天」,原本是一樁立意良善的公益活動,依節目設計,秦偉若能從爆破的火堆中掙脫,受幫助的受刑人就能獲得假釋。沒想到,因藏躲的箱子提早爆炸,讓他臉部三度灼傷,「當時的製作人送我到醫院,路上我要求他把鏡子給我,我一看,完了!」「更諷刺的是,連那位原本要受我幫助的受刑人,都語重心長地說:『看來你比我更慘!』」

 

這次的火傷,的確傷害秦偉甚深,在接受治療的那一年,他因毀容不能錄影,電台的行銷節目也因為無法發聲而被迫中止,很多合約無法履行,導致收入瞬間歸零,許多欠款也無法支付;更慘的是,一億多元的房貸利息根本繳不出來。秦偉由雲端跌入谷底,成了負債一億八千萬元的傷殘人士。

 

萬念俱灰之際,秦偉曾輕生想了結一切,後來被救活後,他告訴自己:「不能逃避!」還躺在病床上的他,開始與銀行進行債務協商,要求展延,並拜託許多綜藝界大哥大姊級的人物相挺,幫忙買下自己的房子,在銀行和朋友大力支持下,才暫時解除房貸危機。

 

之後秦偉在因緣際會下,到法國做了整容復元手術,恢復近九成,此時名電視製作人王偉忠鼓勵他:「從哪裡跌倒,就從哪裡站起來!」秦偉心想,他負債最多的,就是電台節目的投資,所以我決定回電台當業務,用力賺錢。

 

憑著天生的業務性格,再加上綜藝界好友的支持,秦偉夜以繼日工作、做生意,快速東山再起。之後不但通告不斷,自己也開了專攻電視購物通路的代理代銷公司,月營收上億元,再度累積財富,而愛買房的他,也再度投資房產。

 

經過一場人生的煉獄,秦偉自我檢討,發現除了意外,在房產衝動消費、財務槓桿過大,以及誤選標的,才是讓他負債上億元的元凶。修正心態之後,如今他有了一套十分堅持的買房哲學。

 

浴火重生 堅守穩健的買房哲學

 

首先,秦偉現在買房,貸款絕對壓在五成以內,若拿不出五成自備款,再怎麼手癢也不買。另外,買房前一定會走訪房子附近方圓半里,並在早上上班,下午下班以及晚上居家時間,三大時段輪流去看,不但看地段、看生活機能,也看附近的行情。

 

有趣的是,鬼門關前走了一遭的秦偉,目前不但篤信命理,也重視風水,他指著現在辦公室所在的房子說,六年前SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間,位於台北市松德路的房子每坪才三十多萬元,但當時看這個標的,前有抱、後有靠山,是個好房,於是決定買下,果不其然,目前價位已漲到每坪九十多萬元。

 

秦偉表示,看風水不是迷信,而是將來轉手出售時,是一項說服買主的增值要件,因此,現在他買房不看預售屋,只買成屋,以便充分了解屋況。此外,他還有一套「中等美女理論」,亦即只買單價、坪數「中等」的房子,這樣的物件負擔小、風險低,但前提必須是地段、屋況良好的「美女級」產品,如此既能保值又可以增值。

 

而為了保值,秦偉另有一條買房鐵律,即是在同地段的同類型產品,一定要低於市價才進貨,改掉以往「晚了就來不及」的心態!現在的他認為「不要最大」,若無低於行情二成的價格,就寧缺勿濫。而且,秦偉隨身都帶著支票,看中的房子多半能馬上下訂,不拖泥帶水,「以時間換取空間」,因此每每能說服賣家,把房子便宜賣給他。

 

值得一提的是,有別於許多投資客,擁有一堆房子卻摸不清房子狀況,秦偉對自己投資的房子卻如數家珍,每戶都能隨口念出正確住址。而為了維持資金周轉順暢,他的房子至少維持一半出租;此外,他還堅持,有五成比率的房子是無貸款的狀態下,才會再購進新房,如此一來,一旦遇到資金缺口,可隨時變現,不至於被貸款卡死。

 

秦偉的理房術傳遍演藝圈,許多藝人買房都跟著秦偉的腳步。東山再起的他,目前隨身帶著存摺和灼傷時的照片,除了隨時掌握資金和房貸的動向,看著照片也時時提醒自己,人生的風險隨時都在,小心駛得萬年船!


高收入者也會出現房貸缺口


永勝團隊執行長徐銘達表示,高收入者由於付款能力強,信用狀況佳,容易陷入超額消費、財務槓桿過大的迷思,而忽略了人生的風險。試想,年薪百萬元的人,收入少個兩成,頂多20萬元的缺口,但年薪千萬元的人,卻有200萬元的缺口。以秦偉為例,當事業如日中天,怎麼會想到一個5分鐘不到的錄影,會讓千萬年收入瞬間歸零。

然而秦偉能東山再起,除了際遇非凡,與其徹底改變壞習慣和觀念有關,現在的他,懂得保留充足的預備現金,也懂得房子保值比便宜更重要,並時時提醒自己,房子和人生的風險無所不在,是所有房貸一族值得學習參考的。

此外,秦偉在危急之際,放下身段求銀行、求財力雄厚的藝人朋友,不讓貸款利息拖垮財務,是許多高收入者,礙於情面,寧願死撐而漏洞越搞越大者,必須要效法的。

 

秦偉
出生:1966年
現職:京世國際影視公司總經理、藝人
房貸經營法:
1. 請親友接手降低房貸壓力
2. 維持1/2房子為無貸款狀態,以利變現
3. 貸款最多只貸5成,維持安全水位

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