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靈活解套 善用轉貸清理舊債

靈活解套  善用轉貸清理舊債
黃瑞嘉平時債信良好,順利轉貸後爭取到時間紓解資金壓力。

蔣士棋、李建興

房地產掃瞄

攝影/陳俊銘

643期

2009-04-16 10:33

名片上印著「副總經理」的頭銜,一般人很難想像黃瑞嘉也曾面臨沒有薪水收入、繳不出房貸的窘境。
但是他善用房貸解決債務問題,同時避開房子被斷頭的危機。如今的他,揚棄過去較衝動的人生規畫,從頭開始,更踏實地實踐自己的財富人生。

努力工作,累積財富過好生活,是多數人努力追求的人生目標;但人生往往不盡如人意,一旦工作出現挫折,甚至拖累辛苦累積的財富,又該如何替變調的人生解套?

黃瑞嘉就是一個典型的例子。就和許多積極進取的上班族一樣,從出社會開始,黃瑞嘉一心就想著能賺到更高的薪水,甚至企圖創業,自己當老闆,追求更高的人生財富。於是,原本在台中百貨公司任職的他,不斷地換工作,追求更高的薪水待遇。

當時正值房地產黃金時期,許多新大樓陸續完工,專司住戶服務的物業管理業正在國內崛起,因緣際會下,黃瑞嘉轉職到某建商旗下的物業管理公司上班。

換了工作後的黃瑞嘉,隨著產業的成長,薪水也一路扶搖直上,原本三萬元的月薪,短短幾年內增加到七萬多元,成了百萬年薪一族。

當事業一切順遂之際,黃瑞嘉也實現提高生活品質的夢想。原本住在台中縣太平市一戶二十坪小宅的他,搬到了台中市美術館附近的四十多坪大宅,甚至還利用閒錢投資一戶小套房,當起包租公。

 

看似平順的歷程,在九二一大地震後開始出現波折。黃瑞嘉位於美術館附近的新房子,在交屋期間適逢大地震,因此交屋後就開始跌價。

 

「買的是自家建設公司的房子,總不能連自己都不搬進去住吧!」雖然當時許多住戶急著退訂,但黃瑞嘉自我安慰,「反正是自住,跌價沒關係。」至於每個月房貸要繳的兩萬多元,有小套房的租金收入支應,頂多就先用寬限期,還息不還本,「應該還過得去吧!」

 

資金不足  創業過程財務壓力暴增

 

坦白說,剛開始也與黃瑞嘉想像的沒差太遠,只不過事業心重的他,一心想要創業。

二○○二年時,黃瑞嘉離開建設公司,自行創立了一家專門研發製作大樓管理的軟體系統公司,而為了圓夢,手上沒有創業基金的他,就拿著小套房去抵押,向銀行貸得五十萬元,黃瑞嘉的房貸月支出也因此多了四千元。

 

然而天不從人願,黃瑞嘉的創業之路並沒想像中的順利,很快地就把所有的創業基金燒光了。

 

更慘的是,由於離職創業,每個月少了七萬五千元的薪水,新創業的公司更沒有收入可言,在收入減少、支出大增的雙重漏洞下,黃瑞嘉的資金出現了缺口。

 

節流轉貸 爭取時間積極理債

 

雪上加霜的是,原本只要付利息的自住房屋貸款,也在這個時候開始還本金,財務壓力頓時大增。「那幾年是我最困難的時候。」黃瑞嘉坦承,當時為了資金周轉,常常都得用信用卡、現金卡借小額信貸,還完了一筆就再借一筆,周而復始,連原本打算退休的太太,這時也得再出去工作以補貼家用。

 

面臨龐大房貸壓力的黃瑞嘉,開始設法解套。幾經思量下,他首先把自己已經還了九年房貸的住家,利用轉貸紓解壓力,由於黃瑞嘉信用良好,新放款銀行願意讓黃瑞嘉增額貸款,讓他取得應急資金;另外,他也順利申請到三年寬限期,因此原本被本利攤還壓得喘不過氣的他,得以利用寬限期暫緩一口氣。

 

此外,黃瑞嘉也利用轉貸取得多餘的資金,償還之前利息比較高的信貸,而多年前礙於人情壓力買的投資型保單,也毅然決然地終止。在一系列的節流下,讓原本瀕臨危險邊緣的黃瑞嘉得到救贖。

 

逆勢再起 調整心態開創新人生

 

值得一提的是,因為長期在房地產以及物業管理業累積的好名聲,黃瑞嘉在忙著為房貸解套之際,結識多年的好友——永盛團隊執行長徐銘達,延攬他進入永勝,原本創業的公司也由徐銘達買下;重拾上班族身分後,黃瑞嘉現在是永勝的副總經理,負責房地產投資經營,也即將代表永勝前往大陸開發新業務。

 

不論工作或是理財,一定都會有起有伏,但要從逆勢中再起,關鍵還是在自己的態度。

 

做過創業夢的黃瑞嘉,因為認清了自己的風險承受能力,現在的人生目標務實許多;而他願意再放下身段當夥計,不但為財務困難解套,更開創了職場的另一片天空。


利用轉貸救贖舊房貸


水能載舟亦能覆舟,用這句話來比喻房貸再貼切也不過了。美商ERA易而安不動產顧問張欣民認為,雖然房貸往往是人一生中最長也最沉重的負擔,但由於其擔保品動輒數百萬元甚至千萬元,加上房貸擁有長達20年的還款期,利息低、月付金額也多半在能力範圍,因此不外是個應急的救命良方。針對黃瑞嘉所遇到的問題,張欣民建議解套方式如下:

 

1.房貸搬家:先確保額度不減少、利率不提高,如果可增貸,可考慮是否藉此多一筆資金供調度。

 

2.使用還款寬限期:要求原銀行改採還款寬限期,降低月支出。

 

3. 申請理財型房貸:常有資金需求的人,在初次貸款時可考慮申請理財型房貸,即借款人可將已還款本金,再借出使用,並可隨借隨還,無須再辦理手續,但是利率會稍高於房貸!

 

黃瑞嘉
出生:1963年
現職:永勝不動產副總經理
房貸經營法:
1. 利用轉貸增貸,解決高額月貸款支出壓力
2. 將空餘房子出租,增加收入

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