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房貸關鍵十問 一次搞懂!

房貸關鍵十問  一次搞懂!

蔣士棋、李建興

房地產掃瞄

攝影組

643期

2009-04-16 11:09

房貸問題的「眉眉角角」學問不小,《今周刊》特別搜羅台灣房屋首席總經理彭培業、永勝不動產執行長徐銘達、福懋建設總經理涂耀斌、住商不動產專案經理徐佳馨、台北富邦銀行消金行銷部經理洪慧純,以及美商易而安不動產顧問張欣民等六大專家的意見,為您解析最關鍵的幾個疑惑,一次搞定房貸問題。

操作篇

 

Q1我是年收入上百萬元的攤商,太太是一般公務員;我們想要一起合買房子,應該用誰的名字去買,會有比較優惠的房貸利率?

一般而言,銀行核貸時,是依照擔保品價值以及借款人還款能力來評估,因此軍公教人員、醫師、律師、會計師,以及中華徵信所排名前一千五百大公司的員工,具有固定收入且為購屋自住的客戶,都是銀行歡迎的對象;相對而言,打工族、臨時工、SOHO族等,因收入較不穩定,銀行核貸較為謹慎,因此申貸者得提供具體的財力證明,如勞保卡、扣繳憑單、鉛印薪資單、報稅證明、定存單,以及經常往來的存摺等。若有租金收入者,也可提供經法院公證的租賃契約,甚至,若能提供擔保人、擔保品,會讓房貸更容易申請,也比較能夠爭取優惠的利率。

與其他工作比較,公務員的薪水和工作穩定,是銀行高評比的貸款人,因此應由擔任公務員的太太出面申貸。此外,公務人員住宅及福利委員會提供「築巢優利貸」優惠貸款專案,目前年息約一.三九%,值得公務員多加利用。
 

Q2我的房貸還有十五年繳款期,現在利率一直降,是不是從季調改成月調比較好?

 

不管是季調或月調,最多有兩個月的時間差,產生的差異其實並不多;由於未來利率繼續走低的可能性已降低,若改成月調,日後反而得提早承擔升息後的費用增加。此外,從○九年三月開始,每調整一次房貸利率計算基準,銀行都會向房貸戶收取兩千元左右的手續費。因此專家建議,若還款年限還有十年以上,應維持季調,若剩不到五年,就可考慮採月調。
 

Q3若把原本二十年的繳款期限改成三十年,是不是比較划算?是不是每個人都可以改?

 

還款期展延,的確能減輕負擔,但同時也拉長負債期,若以利率二%計算、每百萬元每月本息攤還的付款金額,三十年期比二十年期少了一三六三元,但三十年期總還款支出,則多出了十一萬六四○○元;尤其年歲漸增後,到了屆退之際還得背負房貸,財務壓力反而沉重。

 

不過,理債永遠比理財重要,因此,若有短期資金缺口或收入縮水,可以考慮向銀行爭取展延。日前,銀行公會已在確立房貸展延至三十年的相關規範,原則上以自住型房貸為主,但部分銀行得視個案彈性放寬受理非自住型的投資客,而以往僅限一家一戶,現也放寬。其次,房貸戶三十年後還完款的年齡,必須低於七十五歲,不過也有銀行容許超過。

 

值得注意的是,這項方案也有身分限制,申請人必須過去繳息正常,而曾參與債務協商或已申請非自願失業勞工房貸寬限期者,不得重複申請,而受理期限到○九年底止,限申請一次。此外,並非全數銀行都有三十年方案,申請時須注意。

 

另外,不論投資或是自住,只要繳息紀錄正常,都是銀行喜歡的債信良好客戶,因此也較容易向銀行爭取優惠的利率。然而,如果投資客名下的房地產太多,財務壓力也大,協商時籌碼較少,所以在面對銀行時一定要拿出對自己有利的資料(房租繳納證明、個人信用紀錄、有利保人等),才更有可能協商成功。

 

Q4我想用轉貸來延長還款期,還可以一直繳利息不繳本金,這樣做會不會有問題?

 

一直讓自己的房貸在不同的銀行之間「旅行」,享受各家業者提供的寬限期,作法看似聰明,也的確能減輕短期的財務壓力,但是就長遠來看,卻未必是正確的方法。

 

首先,與舊銀行解約、再找到新的貸款銀行並順利簽約的過程,得花上一筆不少的時間與金錢成本。

 

例如,與舊銀行解約的違約金通常在○至一%,而地政單位的塗銷和代書費用大約是二千元,設定規費約貸款金額的○.一二%,辦理登記的代書手續費則為四千元,還得再支付給新申貸銀行手續費、鑑價費,以及加保火險、地震險等,林林總總加起來,整筆費用至少要一萬五千元,這是許多人在辦理轉貸時常常忽略的支出。

 

此外,房貸搬家其實是「借新債還舊債」,不過,房屋的價值起伏不定,若房子無法向新放款銀行借到足夠的金額,讓自己的債務平白多出一大塊缺口,反而得不償失。

 

最後,即使每次都能順利轉貸,也會在各家銀行留下紀錄,日後再與這些銀行往來時,就不見得那麼順利了。

 

救急篇

 

Q5我失業了,資金出現缺口,現在應該主動找銀行協商更優惠的房貸方案,還是按兵不動,以免評等降低,銀行逼得更緊?

 

房貸契約期限通常都有二十年以上,貸款金額動輒數百萬元,對銀行來說,要盡量不讓房貸變成不良債權甚至呆帳,否則損失更大。因此,不論額度多少,只要貸款戶能維持正常還款,絕對比不繳來得好,個人的信用紀錄也不會因此發生問題。所以千萬不要突然兩手一攤不繳了,或讓銀行找不到人。

 

事實上,目前政府也已正視失業勞工繳不出房貸的問題,與銀行公會協調出「非自願性失業勞工自用住宅購屋貸款本金緩繳及展延還款申請規定」,申請期限至○九年底,其中寬限期方面,只要本人或配偶在近一年內因非自願性失業,導致自用住宅購屋貸款繳款困難,都可申請。

 

原則上申請上限為六百萬元,可視需要重複申請,但累計緩繳期限最長為兩年,不過申請人先前須為正常還款戶,假使利息延滯超過三個月、個人曾申請「無擔保債務協商」或「消費者債務清理條例前置協商」者,均不能再申請。

 

不過值得注意的是,在本金緩繳期間須「信用註記」,也就是可能會被凍結信用卡以及其他貸款行為,以確保客戶緩繳期間內不得繼續擴張信用。

 

Q6我的房貸繳不出來了,是不是乾脆讓銀行拿去拍賣,我就沒事了?

 

絕對不是!很多人都以為如果房貸付不出來,只要把房子交給銀行拍賣就可以解套,事實上,房子只是你貸款的抵押品,銀行借出的還是款項,將房屋拍賣,則是銀行取回該款項的方式;倘若你抵押的房子拍賣後所得不足以支付貸款金額,銀行還是會向你追討剩餘的金額。

 

換言之,假設一千萬元的房貸,法拍後以五百萬元拍定,那麼貸款人仍欠銀行五百萬元,銀行會以查封或假扣押其名下其他財產如房子、車子,甚至三分之一的薪水。

 

因此,如果你真的還款有困難,一定要盡早與銀行協商,各家銀行也都有自己的紓困方案,否則房子一旦遭到法拍,還債壓力不但不會消失,更會嚴重打擊債信紀錄。

 

新貸篇

 

Q7我買了預售屋,可是到交屋前才發現,銀行不給我足夠的貸款額度,我該怎麼辦?若在交屋前想要解約,該負哪些責任?會有什麼損失?

 

事實上,每個貸款人都應在付訂金時向建商聲明,一旦無法貸得足額款項,可以無條件解約。

 

但假設購屋前未事先聲明,或購屋者想斷頭,首先可與建商協商,看是否可延遲支付款項,或降低賠償金額。

 

若建商不肯退讓,則可向各縣市鄉鎮的消保官申請協助,並備妥購買合約、廣告單、付款收據等相關資料;若調解沒有結果,可要求提出訴訟,申請酌情減免違約金。

 

一般來說,有兩種情況可以申請違約金減免,一是買賣過程當中有瑕疵、二是建築物的品質有瑕疵,不過民眾必須自行舉證。

 

值得注意的是,訂金、簽約金、工程款及違約金,最高為房屋總價的一五%,若已繳金額超過此限額,購屋者可要求追回;相反的,若繳納金額未達總價的一成五,可不用補足。

 

Q8我和太太剛貸款買了新房子,貸款金額是四百萬元,打算明年生第一個小孩;我們需要買房貸壽險嗎?

 

房貸往往是一個人甚至一個家庭金額最大、還款時間最長的負債。

 

一旦這期間家中的經濟支柱突然發生意外,不但生活陷入困境,連棲身的房子也會因為無法繼續償還貸款,而被銀行收回,造成的損害絕對比貸款金額更大。

 

因此,在辦理房貸時,不妨多花一點錢加買房貸壽險,若不幸發生意外,有保險公司幫你付清剩餘的貸款,至少可以把房子保住。

 

不過,在購買房貸壽險時須注意:

 

一、房貸壽險的保額會跟著房貸的餘額變化,隨著時間演進,每年的保費不變,可是保額反而會變少。

 

如果房貸族覺得不划算,也有銀行以一次繳清的方式收取保費,也就是將保費視作貸款的一部分,每月還款時再一併支付,成本較低,值得房貸族考慮。

 

二、房貸壽險的理賠範圍,以被保險人身故或失去工作能力為主,失業、減薪並不能作為要求理賠的依據。

 

換句話說,如果被公司裁員或放無薪假,還是無法用房貸壽險為貸款解套。

 

觀念篇

 

Q9央行每次降息調整重貼現率、定存利率,與我的房貸利率是一樣的嗎?房貸利率到底是怎麼計算的?

 

對銀行來說,決定房貸利率的因素主要是:一、資金成本,包括央行的重貼現率及向銀行同業拆借的利率;二、營運成本,包括銀行在人事、行銷、一般行政工作上的支出;三、違約風險,根據貸款人的風險狀況來計算加碼的利率,也會受到大環境如失業率、經濟成長幅度的影響。

 

因此,即使央行的重貼現率一再調降,銀行的房貸利率也不一定會立刻隨之調整,尤其當經濟環境不佳,失業率節節高升時,房貸利率反而有調升的可能。所以,想要向銀行爭取更優惠的利率,一定要主動出擊。

 

另外,有別於固定利率的指數型房貸,指的是隨著基準利率浮動的房貸,多以定儲利率指數加上固定加碼利率計息;定儲利率指數係指以台灣銀行、華南銀行、第一銀行、合作金庫等,前六或前十大銀行業者的「定期儲蓄存款固定利率」平均值,或是中華郵政公司的二年期定儲利率,作為指標利率的基準,優點是利率可隨市場波動調整。不過在簽訂貸款契約前,應就細節與銀行通盤協商過,找出最適合自己的方案。另外,和銀行談利率時,應請銀行當場試算列表每月還款金額,以免造成誤解。

 

Q10買房子一毛錢都不貸款,這樣的觀念正確嗎?若手上有多餘資金,是先償還房貸還是投資比較好?

 

只要有穩定的工作收入與良好的信用,貸款購屋絕對是務實又積極的作法,如果只因懼怕承擔債務而放棄向銀行借貸,則沒有必要。

 

專家建議,假設房貸餘額過高,或月還款金額超出薪水的三分之一,就應趕緊還款,減輕債務壓力。但如果貸款已在安全水位下,以當前時局不穩,上班族隨時有被裁員減薪的危機,建議手上應先留著大約六個月的生活支出費用,以免急用時沒錢應急。至於投資,除非有好標的、有把握,否則不建議貿然投資。

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