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莊雅清九年賺20億元的祕訣

莊雅清九年賺20億元的祕訣
莊雅清進軍法拍屋,從台灣出發、前進上海,未來更要攻進全世界。

陳翊中

房地產掃瞄

攝影/劉咸昌

653期

2009-06-25 09:37

九年前介入法拍市場的莊雅清,只靠她的堂弟莊豐明一個人,從法拍市場賺進二十億元,還訂下全台四十個據點,全都要從法拍取得的目標,繼續靠這條管道累積資產。

「台北火車站前的大亞百貨二十七樓,你猜我是多少錢標到?每坪十二萬元!」談起投資法拍屋的輝煌戰績,媚婷峰集團董事長莊雅清,不禁眉飛色舞了起來。

身為四十家連鎖店,和長春藤預防醫學中心、西湖度假村、精緻整形外科等事業體的董事長,莊雅清投資一向保守。

 

省租金還可以增值


從事美容事業三十年來,莊雅清經營事業賺來的錢,大部分不是存定存就是買房地產;而她買房地產,全部拿現金,一毛錢都沒跟銀行借。

對此,莊雅清笑說,她不是銀行的好客戶,因為銀行很難賺到她的錢。

開連鎖店有龐大的店面需求,而租金是開店最大的開銷,莊雅清認為與其租金讓房東賺,不如逐步提高自有資產的比率,不但可以省租金,資產又可以保值、增值。

再者,媚婷峰採取會員制,有自己的資產而且不貸款,也是對客戶的一項保障。因此,十年前,在當時少有人注意法拍市場時,她便找來堂弟莊豐明,負責蒐集法拍相關資訊。

大學念機械工程的莊豐明,退伍以後進入營造業,因為有建築業的背景,進入媚婷峰之後,負責展店的工作。

莊雅清賦予他研究法拍市場的任務後,他很認真地上法拍課程,也訂了「透明房訊」專業軟體,仔細搜尋可投資的物件。

二○○一年,莊豐明第一次出手,以每坪十萬元左右標下高雄火車站後面博愛一路包括地下一樓和地上一、二樓的店面;如今已增值到每坪三十萬元。

有了第一次的法拍經驗,莊雅清○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)風暴後,聞到景氣復甦的訊號,更加快投資法拍屋的腳步。

當時,歷經風風雨雨的大亞百貨大樓,已流標二十六次,走到特拍的程序,底價早已剩下最高價的三成左右。

這幢位於頂樓二十七樓、面積廣達近一千坪的辦公室,可以遠眺台北市圓山飯店,視野非常好,底標是一億一千四百七十六萬元。

莊雅清拿起計算機一算,每坪才十二萬多元,「台北火車站前耶,一坪十二萬元你不敢買嗎?」於是她大筆一揮,在投標書上填上一億兩千萬元的數字。

投標當天,她的祕書拿著投標書和支票已經走到電梯口,莊雅清突然靈光一閃,腦袋浮出一個念頭,她大聲把祕書叫回、重寫標單,把標價改成一億兩千零十八萬元,支票也重新開。

 

法拍屋

 

法拍屋

▲點擊圖片放大

 

店面法拍 難度比住宅更高


開標結果出爐,由莊雅清順利得標,回頭一看第二標,標價不多不少就是一億兩千萬元,依照規則如果標價相同,得由雙方自行協調,要不然就得抽籤。莊雅清笑說:「差一點命運差很多,這十八萬元的差距,後來的價差起碼在五、六億元以上。」

後來,莊雅清投資法拍屋的足跡,更跨到中國。她透過法拍,標到上海古北地區五千坪的辦公大樓,投入了八千多萬元人民幣(約合台幣四億元),現在市值已達二到三億元人民幣。

莊雅清說,因為要標這棟法拍屋,她在○七年四月把基金、外匯等投資全部處分掉,逃過去年金融海嘯的劫數,迄今她仍然覺得很幸運。目前,這棟五千坪的大樓正加緊裝潢中,預計今年九月開幕,作為長春藤預防醫學中心的旗艦店。

在標得大亞大樓隔年,又有一個好機會,是一棟位於桃園大園工業區的十一層樓廠房,土地面積兩百多坪,樓地板面積接近兩千三百坪。莊雅清說:「一到這棟樓的門口,我就『煞到了』!」這棟廠房是鋼骨結構,挑高四米五。

一看到這棟樓,莊雅清腦袋裡已經構思可以作為集團的物流中心,掐指一算,一坪才一萬六千元,「光建造成本就是標價的好幾倍!」於是放膽搶進,以總價三千六百七十萬元得標,目前已是媚婷峰集團的物流中心。

莊雅清說:「只要標價低於建築成本的一半,就是大膽搶進的好標的。」她認為,標價低於建築成本的一半,等於土地免費贈送;只要其他條件不差,沒道理不下手。

在法拍市場有所斬獲後,莊雅清信心大增,她發願全台各據點,全部都要從法拍市場取得。在接獲董事長指示以後,莊豐明便馬不停蹄地跑遍全台「獵地」。他說,法拍和投資興建、仲介最大的不同,是法拍不需要太多的人力,只要熟悉法令和流程,一、二個人也可以做!

然而,莊豐明提醒有意跨入法拍市場的投資人,店面法拍比住宅門檻更高;總價高、轉手速度慢,物件數量又比住宅少,都是店面可能會面臨的問題。

 

得標後麻煩林林總總


因為店面很少有空屋,通常離房租到期都還有二、三年,而土地法規定「買賣不破租賃」,因此投資人標下房屋之後,只有產權而沒有使用權。

而店面之所以淪為法拍,租金報酬率一定偏低,在不可能馬上使用,租金又偏低的情況下,投資人在介入前一定要有充足的銀彈,並做好評估工作。

不過,因為門檻高,競爭比較少,如果經過精挑細選,獲利空間相對也大。莊豐明建議法拍店面一定要精算投資報酬率,以準備用多少錢賣掉反推回去投入成本,再決定標價。不過,交屋還是最大的變數。

投入法拍市場將近十年,每年至少處理六個案件,莊豐明碰過各式各樣奇奇怪怪的案例。他說,雖然最近五年,包括強制執行法修正及法院加快點交程序,都讓法拍市場透明度增加,也降低海蟑螂可作怪的空間,但他還是碰到棘手的案例。

例如,他目前手上正在處理的一棟位於嘉義的大樓,媚婷峰把整棟樓從法院標下來以後,雖然每坪標價五萬元,非常便宜;但沒想到面對的是原業主鑽法律漏洞,私下設立公司行號,在法拍之前以很便宜的租金租給這些公司,租期到二○一○年底,意圖拖延交屋。莊雅清衡量情勢,決定採取訴訟策略,目前正在打官司中。

莊雅清「一○○%據點都要由法拍取得」的夢想,目前大約完成四成,已有十五個是透過法拍管道取得,再加上物流中心、大亞大樓和上海的旗艦店,初估九年下來,約賺進二十億元,全都是由莊雅清決策、莊豐明執行,姊弟倆一步一腳印累積的成果。

莊雅清以房地產和定存為主的保守理財方式,又不貸款,為媚婷峰和自己累積了可觀的資產。

她笑說,二十幾年前,才二十九歲,就敢去標土地,「第一次標土地,我連現場都沒看,只看圖就決定了!」這兩塊分別位於台中市七期與八期重劃區的商業用地,得標價分別是十七萬六千元、十五萬七千元,最後也獲利了結出場。

一位熟悉莊雅清的朋友說,她性格屬於大開大闔型,決斷速度很快,這樣的特質在機會往往稍縱即逝的房地產業特別適合;而她信任專業、充分授權又有耐心,讓負責的人能夠發揮所長。莊雅清自己也信心十足地說:「如果要跟我比耐心,你一定輸我!」

 

法拍屋

 

莊豐明

為媚婷峰操盤法拍屋的莊豐明,本身不但嫻熟法拍流程,更擁有多張證照。(攝影/陳永錚)


■莊雅清 Profile
出生:1960年
現職:媚婷峰集團董事長
投資法拍經驗:9年

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