在今天看見明天

928房市檔期大透視

928房市檔期大透視

趙曉慧

房地產掃瞄

攝影/陳永錚

667期

2009-10-01 11:42

金融海嘯屆滿一周年,迎面而來的第一個房市928檔期,果然產生五大結構性的趨勢改變。投資產品當道、推案王換人做、徐旭東PK嚴凱泰、二線城市基隆崛起、北部代銷業者轉戰中南部,房市新五大趨勢,值得購屋族注意。

今年房地產年度大戲「九二八檔期」,最大坪數的豪宅在哪裡?出乎意料,並不是在炙手可熱的台北市信義計畫區或仁愛路,而是甲山林建設在北縣淡水的海景豪宅「水立方」,頂樓四十一樓面積廣達四百六十坪,總價三億元、配備十個車位!

甲山林機構董事長祝文宇透露:「買家是一位僑民,在全球都有房地產,只買景觀豪宅,他覺得淡水的海景是全台北最好的,價格又不貴。頂樓原本是三戶各一百六十坪的房子,現在為了這位客戶,我們把三戶打通成為一整層。」

根據《住展雜誌》統計,今年北台灣「九二八檔期」的總銷金額為一五一○億元,較去年同期的一一六五億元增加二二%,顯示建商已從金融海嘯中恢復推案信心;但較前年大爆量的一七一三億元減少約一一%,不過仍是近五年來九二八檔的第三大推案量。

人稱「老祝」的代銷界天王祝文宇,願意在淡水推出總銷金額七十億元的海景豪宅「水立方」,吸引闊氣的僑民買家投擲三億元買下,都顯示台灣已經揮別金融海嘯「房市急凍」的陰霾,正在緩步回升,也象徵二線城市的房地產崛起。

無論是老祝或是財力雄厚的僑民金主,這只是房市溫度的一角。在金融海嘯屆滿一周年之後的第一個房市九二八檔期,有什麼特殊的市場訊號?後續迎面而來的兩岸即將簽署MOU(金融監理備忘錄)及ECFA(兩岸經濟合作架構協議),又將對台灣房市帶來何種影響,揭示著什麼樣即將到來的新趨勢?

 

趨勢1 豪宅更豪 投資熱錢湧進不動產市場


今年九二八檔期扮演領頭羊的房屋產品,在市場游資氾濫、房市炒作中資來台購買不動產等因素下,以豪宅、「酒店式公寓」包裝推出的套房為主。

不過豪宅案量在大台北有退燒跡象,一線建商幾乎缺席,顯示建商面對金融海嘯之後的景氣,樂觀之中仍抱持審慎、觀望。至於首購類的一般產品,都轉到台北縣的二線城市。

去年台北市信義計畫區、松山機場旁的豪宅話題發燒,但此時卻暫時休息,改由大安區五大豪宅建案領軍,分別是「敦南苑」、「吾疆」、「基泰台大」、「森美館」、「桓邦復興南路案」,其中開價最高的是「敦南苑」,每坪二百萬元,不過相較去年五二○之前每坪開價兩百五十萬元的雄心,已略微調降。

坪數越蓋越大,也是今年九二八檔期的特色,已經完銷的「文華苑」最大坪數為二百六十坪,這個紀錄由淡水的海景豪宅「水立方」打破,頂樓四十一樓一口氣放大至四百六十坪,買家照舊捧場。

買豪宅可以置產、增值,坪數越大,表示總價越高;儘管豪宅價格越喊越高,但買家願意捧場,多少反映了市場游資已經氾濫到無處可去的程度。

一位銷售豪宅的房地產人士就提到,最近他就被一群股市大戶朋友們找去聚餐;在這個飯局裡,實力最弱者,每月進出股市的金額至少也有百億元。「他們找我去吃飯,原因還是想要了解房市動態,顯示台灣富豪把資金放在房地產避險、增值的興趣還是很大。」

台北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長曹瑞濱觀察:「台灣富豪的資金不願放在歐美,主要是怕遇上金融騙子或是通貨膨脹,現在最受青睞的管道是『資產』及『原物料』。」

套房產品,向來也是房地產投資熱絡時的流行產品;而今年的九二八檔期,套房依舊吹起推案風,但看好這一波資金行情以及中國企業來台商機,包裝成「酒店式公寓」現身房市,成為投資市場的新寵。

這類產品以台北市中山區的推案量最多,包括「南京六福居」、「遠雄首府」、「羅馬假期」,坪數約在十五至三十餘坪;其他還有北市士林的「富春居」、萬華的「W House」,及新竹市的「豐邑喜徠登行館」。

其中最引人矚目的是六福旅遊集團「南京六福居」,推出台灣第一座「產權式酒店」,投資客是酒店的房東,客房以「售後回租」由六福集團包租、管理三年,期間內可獲得客房總價的三.五%年租金報酬。開賣一個月就宣布銷售一空,並創下每坪九十萬元的區域天價。

六福居之所以比其他同類產品熱賣,信義房屋代銷部協理何胤諭認為:「除了包租三年的行銷策略奏效之外,關鍵在於六福集團的品牌魅力,能夠確保物業管理的品質。」曹瑞濱也認為:「過去的小套房產品因為缺乏物業管理,長期受人詬病,現在這類產品提供物業管理,可以提升屋況價值,將成為投資型產品必備的趨勢。」

今年九二八檔期的「推案王」易主,是跨界代銷及建商的祝文宇。

 

房地產

▲點擊圖片放大

 

房地產

賴正鎰的鄉林建設士林官邸案高調喊出每坪300萬元的新高天價,引起市場不同的反應。

(攝影/吳東岳)
 

趨勢2 祝文宇封王 代銷業者取代建商稱霸


○七年九二八北台灣推案量為一七一三億元,是此波房地產復甦以來最大量,推案王是日勝生活科技,在北縣新店推出總銷金額二百億元的「美河市」,遠雄建設以北市內湖總銷一百二十億元的「上林苑」居次。

二○○八年九二八檔期爆發金融海嘯,推案量則為一一六五億元,推案王為達欣開發在台北市松山區的「文華苑」,總銷一五○億元;居次的是太子建設,在台北市信義區推出一三○億元的「太子信義」。

而今年的九二八檔期,祝文宇一口氣推出三個預售大案,其中有兩座造鎮案,分別是在台北縣新店與寶路開發合作的「玉上園」、總銷二百億元,淡水的「水立方」、總銷七十億元,以及八堵的「城上城」、總銷二百億元。除了「水立方」是景觀豪宅之外,其他都是總價落在五百萬元至一千萬元區間的平價住宅。

這三大案總銷金額高達四七○億元,若以今年九二八檔期的北台灣推案量一五一○億元計算,祝文宇一人就包辦近三分之一!推案幅員遍布東、南、北,這也是此波房地產復甦以來由個人締造的最高推案紀錄,打破由上市公司壟斷的局面。

永慶房仲集團代銷部經理王財旺就忍不住讚歎:「今年的九二八檔期,就看老祝一個人表演了!每逢景氣低迷、其他建商退場時,老祝總是第一位危機入市、逆勢推案,過去的造鎮案『湯泉』、『綠中海』都是如此。」

 

房地產

「代銷天王」祝文宇的事業再攀巔峰,榮登今年928檔期的「推案王」,笑傲房市。

(攝影/林煒凱)

 

趨勢3 企業集團瘋造鎮 遠東徐旭東PK裕隆嚴凱泰


祝文宇對二線城市的平價住宅,情有獨鍾,他說:「我們其實不是危機入市,而是嗅到市場需求。台北市區的房價居高不下,一般人買不起,只好到二線城市買房。市中心高總價產品後續的銷售動能,要看台灣與國際的互動,甲山林不願意追高,所以轉戰低總價市場。」

若說祝文宇是今年九二八檔期的推案王,那麼誰是「造鎮王」?出乎意料之外的並非是地產界人士,而是遠東集團董事長徐旭東!不讓裕隆集團董事長嚴凱泰的新店「裕隆城」專美於前,近年來徐旭東積極活化集團旗下在台北縣板橋的資產。

遠東集團在台北縣板橋市新板特區旁,有一座面積廣達七.三萬坪(約二十四.四公頃)的舊廠,面積是新板特區的二分之一、新店「裕隆城」的二倍,近年來轉型為「台北遠東通訊園區」,園區內規畫電信研發專區、醫療專用區、公園等,建築設施包括國際會議中心、交誼中心、零售商場。

「台北遠東通訊園區」鄰近台北捷運板南線亞東醫院站,預計明年第二季正式營運,被視為台北縣發展的明日之星;一位代銷業者就預料:「未來五到十年內,板橋的房市表現都將是遠東集團的天下。」

隨著園區的營運進入緊鑼密鼓階段,遠東集團也同步在園區旁推出新建案「遠揚加州」;基地將近四千坪,規畫五二八戶、二至四房產品,在今年九二八檔期推出第一期,每坪開價上看四十萬元,準備挑戰區域房價的新高紀錄。

 

房地產

一位代銷業者預料:未來五到十年內,板橋的房市表現,都將是遠東徐旭東的天下。
 

趨勢4泛基隆區概念當紅 基隆推案爆量 延燒八堵


台北市的房價居高不下,加上高鐵、捷運、快速道路路網的通車,薪水族不再死守台北市中心,往二線城市買房成為近年來的購屋新趨勢;發生金融海嘯的過去這一年,趨勢更為明顯。

根據台北市民政局最新的統計資料顯示,從去年一月至今年八月,首善之區的台北市人口數正在快速流失當中,已從二百六十二萬九千六百八十九人,下降至二百六十一萬二千六百零五人,一年多來減少了一萬七千零八十四人。

市中心的人口不斷地往衛星城市移動,造就二線城市的崛起,尤其以台北縣的林口、三峽為最。但從今年九二八檔期的推案趨勢來看,基隆卻取代林口、三峽,成為二線城市的新寵;以平均房價十四萬元來計算,總價在三五○萬元至五百萬元之間。

根據《住展雜誌》統計,基隆今年全年的推案量將達三五○億元,戶數將超過三五○○戶,是近五年的最大量。

其中,九二八檔期的指標個案有三個,清一色是數百戶的造鎮案,分別是麗寶機構總銷四十億元的「台北Fun House」、白天鵝建設總銷五十億元的「信義君悅」,及最令人矚目的甲山林廣告轉投資的甲山林建設,在八堵推出總銷金額二百億元的「城上城」,此案面積廣達一萬坪、總戶數多達二千戶,是基隆近年來最大的預售案!

為何甲山林願意在八堵推出造鎮巨案?祝文宇表示:「除了汐止之外,基隆周圍距離台北市最近的就是八堵,車程只要十幾分鐘,房價每坪僅十餘萬元,這樣的價位只能在林口、三峽買到,但交通卻不如八堵快捷。」

祝文宇還說:「八堵不僅適合首購客層,其實也是換屋客層的好選擇。北縣升格之後的新北市第一圈例如板橋,每坪房價也要三、四十萬元,一個每月收入十萬元的雙薪家庭,必須花個七、八萬元養房子;但到八堵來換屋,每月只要三、四萬元,還可以擁有比較好的生活品質。」

對於未來的趨勢,祝文宇表示,大基地將吃下小基地,且由於都市更新緩不濟急,市郊的重劃區取代都市計畫區。「買房子也不再是全部以地段為惟一導向,而是地段加上環境,住得舒服又便宜。」這位代銷天王更有感而發地說,未來推案往市郊移動的「城市擴大」趨勢,會越來越明顯,「政府應該照顧中產階級的購屋,包括貸款、稅務、公共建設等,搭乘遠距捷運也要提供優惠。」

 

房地產

建商大舉推案造鎮,使得「泛基隆概念區」暴紅,成為平價住宅的新戰區。
 

趨勢5 續戰中南部 台北代銷業者南進接案


興富發建設位於台中市的「科博雙星」,隆大營造與城揚集團在高雄市合建案「都廳院」,都是當地房市下半年重量級豪宅大案;更特殊的是,兩者的代銷業者都不是當地人,而是遠從台北而來,分別是甲桂林廣告、樸園廣告,這又反映了代銷市場怎樣的質變?

甲桂林廣告之所以接下興富發建設的台中豪宅案,身兼甲桂林廣告副董事長的曹瑞濱表示:「主要是興富發董事長鄭欽天的邀請,其次是台北一地難求,發揮的空間有限;我們到中南部去,也是求一個產品表現的機會,可玩、可獲利、可創造。據我所知,還有其他台北代銷同業,也在跟台中建商談。」

此外,甲桂林也是看好台中房市,甲桂林廣告業務部協理周智柔認為,台中是中國海西特區的直通車,未來兩岸直航後往返只要四小時,「台中具有機場、商港及高鐵,目前房價被低估,未來有落後補漲的空間。」

但是樸園廣告並沒有這麼看好台中,副董事長兼總經理李忠恕表示,高鐵通車之後,導致台中的飯店業績不增反減,顯示消費力道下降。

李忠恕說,相較之下,高雄人的置產方式多以房地產為主,又擁有海港,兩岸三通之後人口應會更集中,屆時可能就會出現預售市場。「我們已經在高雄扎根、成立分公司,初步先賣成屋或幫建商處理餘屋。」

 

房地產

▲點擊圖片放大


下半年買屋建議


台北市中心的房價看回不回,今年下半年的房子到底該怎麼買?成為薪水族頭大的煩惱。樸園廣告副董事長兼總經理李忠恕認為,不必死守台北市中心的都市更新屋,「這就像是中樂透一樣,都更沒有那麼簡單啦!不如買台北縣捷運站周邊300公尺以內的房子,或是台北市各捷運站旁的老公寓也行。」

 

他建議,「人生至少要擁有兩棟房子,一棟自己住,一棟買套房出租,強迫自己儲蓄,養老時就不用靠別人。搞不好二十幾年之後,還有機會賺到都更的增值財富。」

 

至於如何做到?李忠恕表示,年輕人一定要「存」第一筆200萬元,而不是「賺」第一筆200萬元,意即:不僅要會賺錢,最重要是會存錢,這樣才有足夠的自備款,買下上千萬元的房子。

 

但是台北縣幅員遼闊,選擇的標準又是什麼?台灣房屋首席總經理彭培業建議,可把握「台北縣A咖城市」,包括板橋、新莊、新店、中和、永和等,「這些地段的人口集中、擁有較好的公共建設,不僅生活機能比較舒適,也可以支撐住房價,未來增值的空間也比較大。」

延伸閱讀

九二八檔期 全台建案大比價

2006-09-14

台北市買不起 來去住淡水

2006-08-24

景氣寒流來襲 建商推案減量制價

2008-09-18

買氣回溫 北市房價可望率先觸底

2009-03-26

台中推案豪宅占五成 高雄主打首購族

2011-09-29