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鎖定優質客層租金收入多三倍

鎖定優質客層租金收入多三倍
呂沂芳和先生諸利福因房地產工作而結識,未來也要靠房屋租金存夠退休金。

莊芳

房地產掃瞄

攝影/蔡世豪

686/687期

2010-02-11 09:45

許多人都曾經夢想,希望做個包租公、包租婆,每月有固定現金流入。今年四十五歲的呂沂芳,目前擁有六間套房、二間華廈和一間公寓,她想出一套加速回本的方法,讓房子為她賺進更多錢,未來退休沒煩惱。

「只要捨得投資、用心包裝房子,它就能創造出更多的價值!」呂沂芳利用房地產界打滾二十多年的經驗,摸索出一套超實用的包租策略。

呂沂芳會一腳踏入房市,和她亟欲賺錢的動機有關。父母親在她就學時經營生意失敗,呂沂芳只好想辦法幫忙賺錢貼補家用。高中畢業後,她進入夜二專就讀會計系,過著白天打工、晚上上課的生活,每月僅有八千元薪資,其中五千元交給母親,除了日常花用外,根本毫無儲蓄的機會。

但在此時,高中時期的一位同學卻帶給她很大的震撼。原來呂沂芳的同學畢業才短短兩年,戶頭裡已有五百萬元存款,還開一輛進口汽車代步。才不過二十歲的年紀,卻和她有著完全不同的際遇,呂沂芳一問之下,才知道對方從事房屋代銷業務,「所以我從那時起,就一心想進地產界。」

 

立志賺錢 從事房屋代銷賺進第一桶金


她進入地產業之後,一開始做房屋代銷,確實讓她頗有斬獲,三十歲前就和一起從事房地產業的先生諸利福買下價值千萬的新居。直到九二一地震發生後,由於新建案銷售困難,為了要接觸房市取得第一手消息,○二年開始,呂沂芳乾脆自己做起房屋仲介,諸利福則轉進餐飲業。

在接觸中古屋買賣的過程中,她發覺到法拍屋的成本低,稍微改裝過後,就能賺得不小的利潤。所以在最近五年,呂沂芳踏入出租市場,改當包租婆。「自己年紀愈來愈大,兒女又不見得能夠依靠,所以得為將來打算。」她解釋,為了能有長久穩定的收入,她決定選擇投資房地產出租市場。

一直很懂得精打細算的她,出租房屋也想盡辦法提高報酬率。從她手中出租的套房、公寓物件即可發現,出租價格幾乎都比鄰近房屋高出一至二成,甚至有的還高達三倍的租金水準。之所以能讓房客乖乖掏出較高的金額租下房子,呂沂芳說,「要讓他們感到物超所值才行!」

 

裝潢加值 吸引優質房客快速收回投資成本


她利用過去為建商包裝好整幢房子出售的代銷經驗,用來包裝自己的出租套房。以她位在台中市西屯區的一戶舊公寓為例,約四十坪的空間,在同樣地段一般僅能收取大約一萬元的租金。不過她卻花下重金改造,將房子隔成五間套房,平均每間分別砸下二十萬元的裝潢費用,不僅採用大型液晶螢幕電視,還用原木地板、全新家具來吸引房客。

「附近很多房東聽說我這樣做,都還以為我瘋了,但未來的效益才要展現!」原來,她光是出租五間套房的總價就達三萬多元,整整多出三倍的租金收入,僅需九年的時間即可回收三百萬元的購屋與裝潢本金。若是什麼也不做,維持一般價格,每月僅收一萬元租金,則要耗費大約十六年以上的時間,才能全數回本。

呂沂芳稱這樣的作法,不只是提高投資報酬率,還成功吸引到忠誠度高、收入高的優質房客。她說,為了找長期租房的房客,她主要鎖定上班族為目標。這些人擁有穩定工作、收入較為固定,就能減少租屋的流動率。而且,只要提供較佳的居住環境與品質,即使收取較高的租金,上班族通常還是能夠負擔得起。

除此之外,她也可藉此達到「養地段」的目標。「只要長期把租金維持在一定的水準,就可連帶將附近的房價與租金一併拉高。」就和買房必須重視地段一樣,為了找出目標族群的房客,她不只鎖定自己長期居住、較為熟悉的西屯區,更選擇投資生活機能較為便利、鄰近台中市中港路附近、商辦密集的區域。

「大專院校附近的房子很好出租,不過鎖定學生族群租金較低,流動率又高,報酬率實在不佳。」呂沂芳的策略,就是打進想要住好一點房子、卻又不想花錢買房的族群,也才能收取較高租金,快速回收成本。

目前她手中累積有六間套房、二間華廈和一間公寓出租,每月就為她多帶進六、七萬元的收入,這還不含本業經營房屋仲介的收入,而諸利福的餐飲事業也穩定成長,兩人加起來每月可賺進約五十萬元。

現在只要一有空檔,兩人就一起去看房子,繼續找尋好的投資標的。「希望趕快累積到上億元資產,我們就要準備退休,一起環遊世界去!」


■呂沂芳
出生:1965年
現職:房屋仲介、包租婆
學歷:台中商專國貿科
經歷:房屋代銷業者

■呂沂芳提升報酬率的3大算盤
1. 加碼投資:投資裝潢提升租金,快速回本
2. 養地段︰將租金長期維持在較高的水準,連帶 將附近的房價與租金一併拉高
3. 鎖定客源︰提供較佳的環境吸引優質房客

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