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善用「珊卓布拉克」原則 破解高房價

善用「珊卓布拉克」原則  破解高房價
兩岸破冰,吸引外資、中資與台商資金相繼流入台灣房市,未來房地產沒有跌的道理!

李建興、張弘昌、羅秀文

房地產

攝影/陳永錚

692期

2010-03-25 10:17

2010年開春以來,政府祭出一連串的策略打壓房市以平民怨,令人不禁回想起20年前政府的「打房」政策,致使房地產走入10年大空頭的歷史。然而,面對這次台版的「房市宏觀調控」,消費者該如何進場買房?

二○一○年第一季對於台灣房地產而言,就像近來瞬息萬變的天氣,既熱鬧又詭譎,一個市場內,竟呈現兩種截然不同的氛圍。一方面,連漲六年的房價,今年新推案依然相繼開出天價;另一方面,高房價激起的民怨,也逼使政府不得不使出「撒手(金+間)」來扼殺過熱的房市。消費者面對這樣的局面,到底要不要進場買房,內心盡是疑惑。

 

政府抑制房價於去年底開始啟動。去年十二月二十九日,政府宣布將在林口的機場捷運沿線,興建四千戶平民住宅,計畫仿效十多年前李登輝政府時代「廣建平價國宅」策略,降溫房市。三月二日,行政院長吳敦義親下指令,暫停標售台北市精華區的國有土地,冷卻地價。三月八日,行政院宣布將管制投資客和豪宅的貸款額度、成數和寬限期,藉此提高投資客門檻,減少炒作氣息。才過了一周,三月十五日財政部再度研商,將針對住家用房屋的房屋稅率,實施分級課稅措施,期待對高價房地產課以重稅,來抑制豪宅行情。

 

頓時,走了近七年的房市多頭,在政策的強力打壓下,似乎將遭逢最嚴峻的寒冬!但事實真是如此嗎?以下的例證,恐怕顛覆你我的想像。

 

未來房價呈現短空長多

 

就在吳揆連下三道「房市鎮壓令」的同時,位於台北市大安區的豪宅案「基泰台大」,以每坪一百八十萬元的高價問世,第一周仍然賣了三戶,上億元交易輕鬆入袋,銷售絲毫沒受到政策空襲影響。不僅如此,政府停售國有地的命令言猶在耳,三月十六日,國泰建設則大手筆地以二十七.八九億元,每坪二百二十萬元高價,買下新店市光明段土地,創下近年來台北縣地價新高紀錄,反將了政策一軍。

 

無獨有偶,隔天,被視為政府抑制地價成效風向球的基督教中國佈道會天母會址土地標售案,不但吸引七家開發商搶標,最後底價四十九.七億元的土地,更由華固建設以七十.二八億元,溢價四一%標下,每坪單價高達四○九.七萬元,若以此筆土地容積率二二五%換算,其容積單價每坪則為一八二.一萬元,甚至還是史上最高。

 

有趣的是,這場政策與房市的PK戰,房地產業界相關人士更幾乎一面倒地「冷眼旁觀」。台灣房屋首席總經理彭培業斬釘截鐵地表示:「這次政策宣示意義大於實質意義,要說效果,房價頂多是短空長多!」他認為,雖然高房價造成民怨,政府有義務制止市場過熱,但目前台灣有太多刺激房價上揚的動能,並非單一政策即可遏止,因此這一連串的動作,頂多對民怨只有「撫慰」的效果。而這樣的觀點,就連向來被視為空頭總司令的政大地政系教授張金鶚也有同感:「雖然我也支持政策管控,但成效仍端視政府的執行力;事實證明,政策顯然沒有達到嚇阻效果!」

 

90年代與目前房市格局比較

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專家

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證據1:和平紅利助燃房市

 

耐人尋味的是,為何現階段政策的打壓硬是止不了房市的熊熊烈火?太平洋資產管理公司總經理張欣民認為,要看待這波房地產上漲,千萬不能用過去二十年的思惟來分析。因為資金面、兩岸關係和低利率這些利多齊聚,是政府播遷來台未曾發生過的事。他更以「兩岸關係、利率水位、資金狂潮和當下大環境」等四大論據,分析這場壓不下來的房市動能。

 

「今年可謂為房市利多實現年!」張欣民表示,儘管許多人認為,當下刺激房市的利多議題已經利多出盡,但由於今年隨著MOU(金融監理備忘錄)、ECFA(兩岸經濟合作架構協議)、QFII(合格境外機構投資者)以及縣市合併升格都將進入實質執行階段,意味著資金、改革政策和建設將正式啟動,與前幾年的「紙上談兵」大不相同。

 

就拿六月兩岸可能簽署ECFA來說,過去台灣和中國因處於敵對狀態,使得房地產價值被過度壓抑,有被低估的情況。如今有了「和平紅利」,在各路外來資金來台的推升下,台灣房地產已經開始補漲,未來甚至不排除有超漲空間。

 

證據2:利率不升房市不死

 

然而,支撐當前房市除了「和平紅利」,還有「利率」。「利率不漲、房市不死!」新光產險投資長吳漢彬一語道出目前房市仍處於安全位置。他認為,政府最近祭出一連串降溫動作,乍看是壓抑房價,其實是背道而馳,像公有地停售、課豪宅稅、公設虛坪要另行定價等,種種舉動都進一步推升房價,而真正能打壓房市的是升息,如此才能墊高投資客和建商的成本。但目前的景氣不容許政府這麼做,「健保才調漲幾百元,大家就哇哇叫,利率升得太快、太急,很容易影響執政黨的選票!」

 

他堅定地說,升息是全面性的影響,不但會傷到投資客,也會傷到自住型民眾。尤其目前台灣的房市自住率高達八八%,有超過一半的人正在繳房貸,因此未來幾年內,房貸利率將不會大幅升息,而低利率不但使薪水族能輕鬆買房,更讓投資族產生套利空間,因此房地產仍然會炙手可熱,就像皮球一樣,壓下去會再彈起來。

 

證據3:資金狂潮相繼挺進

 

「台灣還有龐大的資金狂潮在推升房價!」永慶房屋首席房產顧問葉國華指出,隨著兩岸關係和解,遺贈稅調降以及低利率等利多環境加持,包括國內資金、台商資金、外資和陸資早已相繼匯入市場。拿國人的資產流向來看,過去幾年都以近百億美元額度流出海外,但去年則呈現「鮭魚大返鄉」,流入了二五七.六億美元,換算為新台幣高達八千多億元。

 

而由於台灣的投資環境更形友善,從二○○九年一月起,外資幾乎月月加碼投資台股,直到今年一月合計外資投資台股餘額已達一五三九億美元(約新台幣四.九兆元)。不僅如此,據中央銀行統計,在低利環境下,國內已有一.一兆元的定存資金解約而流向股市和房市。

 

面對這一波波的房市動能,許多人不禁想問,一九八○、九○年代的房市大崩盤難道不會重演?

 

證據4:政經局勢今昔不同

 

對於眾所疑慮的房市泡沫化危機,台中市建商公會理事長賴源釗卻自信滿滿地表示:「九○年代的房市大崩盤是因為當時是『泡沫性通膨』,跟這次的『成本上推型通膨』截然不同!」他認為十幾年前的房價大跌,肇因於當時熱錢湧入,造成泡沫經濟。但目前則因美元貶值帶動產油國漲價回補利潤所致,加上環保意識抬頭,油源緊縮,未來不排除會有每桶二百美元的天價,才讓全球物資成本上推,「房地產沒有跌的道理!」

 

「就算需求不增,光原物料上漲,也讓房價不得不漲!」高雄皇苑建商董事長郭敏能也呼應賴源釗的看法。他指出,這幾年鋼筋、水泥、土地大漲,整體營造成本就上揚好幾成甚至加倍,而為反映成本,許多建商都改蓋高價豪宅,推案也改採取先建後售或採取「三三四」(預售三成、動工再售三成、完工再售四成)逐步調價方式應變。

 

「總之,目前的房價真的易漲難跌了!」賴源釗肯定地說。然而,眼看著和自己薪水越來越悖離的房價,只能乾著急的小市民,是該眼不見為淨,瀟灑離場?還是奮力一搏,以免錯失良機,終身遺憾?又該如何在高房價時代,爭取容身之處?

 

永慶房屋總經理廖本勝給所有焦慮中的小市民良心的建議,他認為,小市民籌碼有限,在這場輸不起的賭局中,更應該精判盤面,才買定離手,「這就像精打細算的小型玩家,能夠精算籌碼,既不會血本無歸,甚至能小賭得利!」對此,《今周刊》綜合專家意見,理出了「珊卓布拉克」原則,試圖為小市民找到破解高房價的祕方。

 

原則1:「刪」除買房迷思

 

「你不必懂房子,你只要懂自己就好!」說到對抗高房價,永勝不動產執行長徐銘達總是這樣勸著第一次買房的消費者。他認為,一般人買不到房子,往往不在於房價多高,而是不夠了解自己,卻又守著一些不必要的堅持,作繭自縛。因此,破解高房價的第一步,即是要先「刪除不必要的迷思」。在需求方面,徐銘達就不贊同一般自住客認為「買房要居住數十年、甚至終身」的想法。他認為,現代人生活和工作變動性大,首購時就要有換屋的打算,只要適合當下所需,用不著預留過大空間給下一代,徒增自己的負擔。

 

另外,許多首購族往往堅持買在自己熟悉或離工作地點近的區域,富御不動產投資顧問公司董事長沈宇庭也不以為然地說,強烈的地域觀會讓房子的選擇變少,其實台灣的都市複製率很高,即使新興區域,生活機能也十分齊備,只要拋棄區域限制,「化點為線」,沿著高速公路或捷運線等交通動線,並實地測量通勤時間和成本,往房價較低的外圍區尋找,就能以「時間換取金錢」,覓得適合自己的好房。

 

適合自己的房子

小市民只要拋棄區域限制,沿著交通動線,以時間換取金錢的方式,不難找到適合自己的房子。(攝影/吳東岳)

 

原則2:「著」手財務規畫

 

除了觀念調整外,聰明財務操作亦是小市民戰勝房價的利器,謝怡慧就很懂得善用財務操作爭取到低利率。身為老師的她,先前和先生合買房子,她發現,身為老師的自己授信評比較先生更高,於是她選定某銀行作為未來目標貸款行庫,先在該行開戶,將近幾年準備的頭期款存入,與銀行搏感情,同時剪掉手上的現金卡、結掉所有的信用卡循環利息,培養債信。

 

經過這一陣子積極運籌下,謝怡慧不但尋得價廉物美的好房,又因獲得銀行極高的評比,取得高額低利的房貸。

 

「利率要知道做調整、方案要懂得做搭配!」住商不動產企研室主任徐佳馨一針見血地指出首購族應有的觀念。她認為,若能善用政府陸續推出「降息、低利」等救市方案,可為荷包省下不少錢。以政府近來提出的「平價住宅」方案來說,已納入跨部會研擬的「改善庶民行動方案」,內容包括增加平價住宅及興建合理價格住宅的土地供給,加上每年辦理的青年安心成家住宅補貼與住宅補貼方案,三年內要投入約八十八億元,讓民眾能輕鬆購屋。

 

四大價格面向

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原則3:「布」局低殺策略

 

完成了前置作業後,接下來就是最關鍵的「議價」與買定離手了。即將結婚的林漢洲就以高段的殺價技巧撿到便宜貨。前陣子林漢洲相中了一間貼著告示,而由仲介代售的房子,聰明的他,想辦法聯絡到原屋主,得知該賣家和房仲的合約即將到期,於是他們達成協議,一旦合約一到,雙方將私下交易。

 

這段等待期間,林漢洲並沒閒著,他上網查詢該物件的產權狀況,意外發現這名屋主有二胎房貸,於是他當下判定賣方急需用錢,並由貸款金額,推算出當時的買房成本,於是林漢洲拿出證據大膽議價,而賣方也考量資金壓力,又省去仲介費,願意降價,最後以低於市價一成五的水位,便宜成交。

 

「只要抓到賣方弱點,現在正是撿便宜的好時機!」林漢洲得意地說,就算是新屋案場,也有議價技巧。他並分享了三多策略:第一,選房選爆量區,利用建商彼此競價壓力,大膽砍價,以多殺多。其次,已有舊房的換屋族或投資客,建議可找老建商個案購買,利用老交情制價。最後,若有親友也正值買屋期,可考慮統購,或加買保值性較高的車位,以量制價。

 

高房價買房3步驟

 

原則4:「拉」開購屋門檻

 

有趣的是,買到便宜貨與「殺功」有關外,也和自己的彈性有關。目前經營補習班的陳鳳儀,就相當擅長在高價地段、時期,撿到便宜,最令人訝異的是,她的房子多半是屋況有問題或賣相不佳,眾人眼中的「爛貨」。陳鳳儀認為,惟有這些滯銷貨,開價才會低於行情,甚至還能再殺價,介入點就占了優勢,只要經過裝修加值,很容易賺到價差。

 

於是,陳鳳儀多年來秉持著「不在乎屋況好不好,只在乎好不好加值」的原則買房。其中最經典的是,○六年正當房價高檔時期,看中了台北市八德路黃金地段的一戶三十五坪、二十年的老房子,由於是漏水屋,加上有嚴重的壁癌,滯銷多年,她卻以每坪二十五.七萬元、總價九百萬元買進,足足比區域行情低了兩成;而進場後,卻只花了幾十萬元稍作裝修,就解決漏水和壁癌的問題。

 

而所謂的「拉」開門檻,除了放寬對屋況堅持外,對於屋齡、距離若也能放寬尺度,其實也能降低購屋壓力。

 

原則5:「克」服買屋風險

 

不過,在高房價時代,由於房貸偏高,消費者除了要懂得如何買房子,也得懂得做好買屋後的風險控管。假使未來萬一繳不出房貸,除了能運用和銀行協商,以增貸、轉貸、使用寬限期、延長貸款年限等方式降低壓力外,自力救濟也是解套的良方。這可分為止血和開源兩種,其中止血方面,就是在試過上述各種方法無效後,考慮壯士斷腕,就像買股票一樣,對於不良資產,寧可賣出停損,也不要續抱而大賠。但倘若房子具有增值性,則可以出租或分租開源以暫解壓力。

 

在這個薪水追不上房價的時代,小市民更不應躲在角落閉關自守,反而得充分掌握「知」的權利,反正「看厝免錢」,聰明的你,何樂而不為?

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