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汰舊留新買屋前先問「賣給誰」

汰舊留新買屋前先問「賣給誰」

羅秀文、楊紹華

房地產

shutterstock

707期

2010-07-08 09:31

地產投資大戶形容,升息半碼對大戶來說,只不過像是「蚊子叮」,但對於實力較弱的散戶型投資客而言,升息帶來的壓力,卻有可能造成財務周轉的風險,面對變局,投資客如何降低風險,甚至進一步乘機找到投資機會?

「好險,就在央行宣布打房的那個早上,我才剛辦好新的貸款!」吳奕瑞興奮地說。她在大台北地區投資房地產四年,買過五間房,目前手中仍有三戶。

在三十五歲前,吳奕瑞可算是標準的月光族,儘管在高雄當英語補教老師的工作,讓她每月收入多達十一萬元,「但全部被我吃喝玩樂買名牌花光了。」高收入卻抱持不婚、享樂主義的她,還曾成為《華視新聞雜誌》節目的報導對象。

直到五年前移居台北並開始投資房地產後,吳奕瑞才逐步累積人生財富。「我把工作辭了,帶著勉強存到的一百萬元來台北打拚。」她說,雖然自己沒有太多資金,但看好台北房地產的增值潛力,決定大膽買房。

四年前,吳奕瑞首度進場,買下位於台北捷運板南線新埔站附近的三十坪公寓,總價六三○萬元,為了隔間出租,吳奕瑞又花了大約一二○萬元裝潢,「一共貸了七百萬元,其中,自己貸四百萬元,情商家人幫忙貸了三百萬元。當時,家人雖然出手幫忙,但也一直罵我神經病。」所幸房子順利出租,每月租金收入足以支應房貸,而她也暫時「蝸居」在其中一間,省吃儉用繼續存錢。

接下來,她陸續又買進三戶中古屋或新成屋,前兩戶仍靠收租支應房貸,至於第三戶,吳奕瑞決定自住,「這戶房子,下手之前身上只有四萬元存款,實在有點擔心,所以剛買之後我就開始拍賣之前『投資』的一堆名牌包、名牌鞋,算一算,竟然賣了六十幾萬元。」

不過,在財務壓力逐漸加重下,吳奕瑞隨後開始「汰舊換新」,陸續處分兩戶房,獲利都在三百萬元上下,但也在六月底買下新莊副都心的新成屋,「這戶房子,就在央行宣布打房的前幾小時才辦妥貸款呢!」或許有點被嚇到,吳奕瑞說,「手上多出來的錢,暫時先留在身邊度小月吧!」

她表示,雖然不認為房價會就此崩跌,但無論如何,降低風險還是必要動作,「這周已經陸續收到銀行發出的簡訊,說下個月開始調高房貸利率,至於會多出多少負擔,還沒時間細算呢!」

吳奕瑞告訴自己,總不能再和過去一般,靠著賣名牌包來讓自己安心。央行打房,直接受到衝擊的小額投資客,正在展開降低風險的準備。

以下我們整理現階段投資客最常遇到的問題,請專家與投資達人為你解惑。

Q15房貸壓力升高、房價後市難測,投資客現在應如何降低資金壓力?


答:台灣房屋首席總經理彭培業認為,對投資客而言,降低槓桿度的方式就是出脫手中資產套現。他建議,手上有十戶房子,先出售一半,剩下一半視景氣狀況調整。


賣相弱的物件,必須「狠心賣」


此外,投資房地產超過二十年的《嬰兒與母親》雜誌社長張錦輝,則以個人經驗提出建議:「現在是汰舊留新的時候!」在雷曼兄弟破產的○八年第四季期間,張錦輝手中握有三十幾戶房,房貸壓力極重。他回憶,「有些房子,當時就算是用低於成本的價格求售,都只能勉強賣掉。」

經此一役,張錦輝決定大幅降低槓桿度,去年以來一路賣房,現在手中僅剩七戶房,「整體算來,還是有不少獲利,而剩下的房子也都是在台北市精華地段,抗跌性佳。」他慶幸地說。

張錦輝從自己當時安度風暴的經驗中,歸納出幾個重要原則:「大原則是汰舊留新,基本上,屋齡較老的房子要先賣,新屋的抗跌性畢竟比較高,熬過風暴後仍有一定的獲利機會。」

在大原則之外,另外要注意的是,對於賣相稍弱的物件,必須「狠心賣」,價錢低一點、甚至小賠一點都不必在意;「至於『不到最後關頭不出手』的房子,是可以用來自住的。」他表示,自己願意住,一方面代表這房子本身具有市場價值,抗跌性及增值潛力較佳,另一方面,「就算房地產市場真的崩了,至少自己住也開心。」

Q16一般預料房地產市場至少會有「短空」,那當下適合「逢低承接」的個案是什麼?


答:靜心情緒管理中心創辦人賴淑惠投資房地產超過二十五年,買賣戶數超過三十五戶,靠著房地產投資,四十八歲就達到財富自由。談起投資房地產的祕訣,她引用房地產大亨川普的名言:「地點、地點、還是地點!」

她只買台北市大安區、信義區的房子,坪數大多在十多坪到二十幾坪之間,或是適合小家庭住的三、四十坪房子。在她看來,如果央行打房真的造成大台北地區房市下修,適合布局的對象還是一樣。

會如此選擇,除了增值潛力高人一等之外,「即使景氣反轉向下時,你也不用擔心,因為既然地點好、坪數正常,出租一定沒問題,靠著租金收入應可熬過寒冬,等待景氣再起。」

 

租金報酬率下跌,包租公賺錢難

 

永慶房屋研究發展室協理黃增福則分析,若以投資角度出發,出手之前一定要先問自己「這房子有誰會買」,以大台北地區房市來看,大致可分為「靠國際盤推升」及「靠本土盤支撐」等兩種類型。其中,靠國際盤推升者多半地處精華,物件品質較佳,因此價位較高,而資金實力若不夠強,不妨鎖定「靠本土盤就能提供支撐力道」的相關標的,例如市區中古屋,或者是鄰近捷運站的小套房。

 

Q17現在適合趁機買房當包租公嗎?

 

答:不適合。

 

根據永慶房屋統計,今年第一季台北市各區住宅租金報酬率都僅在二%左右,且較去年第四季下跌三.四%,尚未見到明確的回漲跡象,而即使是大安區、信義區、中正區,租金報酬率也低到只剩一.五%,若再加上其他費用及空置成本,包租公要賺錢的確大不易。

 

當然,在房價較低的台北縣,租金報酬率相對稍高一些,平均約莫在三%左右,不過,畢竟並非地處市區,空置成本也不低。

 

黃增福以目前租屋市場概況來分析,他表示,租金報酬率整體偏低,「升息後,甚至可能低於銀行定存。」其中,隔間房的報酬率不如小套房,但是,小套房若非鄰近捷運站,增值空間卻又相對有限,「怎麼算,現在都不是考慮當包租公的時候。」

 

Q18現階段豪宅市場是否還值得投資?有哪些訣竅可以掌握?

 

答:住邦房屋總經理劉陳傳認為,現階段的央行打房政策,仍無礙豪宅市場目前的追價意願。理由是豪宅屬於金字塔頂端的市場,買家本身就具備較雄厚的經濟實力,加上不少建商在推出豪宅時,希望買家的自備款可以提高到四至五成,來控管豪宅住戶的品質,「所以,除非央行連續三次調高利率,才會讓豪宅買家出現觀望心態,冷卻市場買氣,否則豪宅市場目前的詢問度依舊不低。」

 

不過,不論是豪宅的購置還是投資,劉陳傳強調要買「真豪宅」,也就是真正位於精華路段、產品具特色、基地面積至少要四百坪以上的豪宅,例如北市敦化南北路、仁愛路面樹海路段的豪宅,例如「仁愛一品」、「宏盛帝寶」都是產品具有特色的豪宅,至於其他像是位於林森北路標榜「豪宅」的產品,地段條件就相對不佳,未來轉手性將不若一線豪宅來得好,買家宜特別留意。

 

此外,亦有業者強調,可以多觀察豪宅的「實際入住率」,簡單解釋,如果入住率低,代表該建案主要以「投資客買盤」為主,用股票籌碼的概念來說,就像是「籌碼多在短線買盤」手中,隨時可能「籌碼鬆動」,牽制房價上漲空間;相對的,若是實際入住率高,也就像是「籌碼多在長線投資人手中」,穩定度較高,房價也相對較有漲升空間。

 

投資預售屋,喊價恐仍偏高

 

Q19預售屋短期內沒有房貸限制問題,適合現在投資嗎?

 

答:預售屋由於在完工交屋後才會進入房貸階段,因此被認為是這波央行打房的「安全地帶」之一。不過,相對之下,預售屋房價或許也就不像中古屋一般會受到央行打房的直接衝擊,投資客能不能從中撿便宜,仍待觀察。

 

房市達人田大權認為,央行打房雖然主要衝擊新成屋及中古屋,但多少也對營建業者釋出了一定程度的警示作用,「未來,營建業者像過去一般的『夢幻式喊價』可能會克制一些。」不過,這不代表就是大膽進場機會,「在我看來,就算克制一點,喊價恐怕還是偏高,對於預售屋,我的建議是謹慎為宜。」至於砍價的空間,業者建議,從建商開價的七折左右開始砍起較為保險。

 

Q20若是具有都更題材的個案便宜釋出,可以投資嗎?

 

答:都市更新是近年房地產價格的重要推動力量之一,然而,真正賺到都更題材的實際案例卻少之又少。因此,都更題材不是不能布局,但畢竟一樁都更案的過程必須一路過關斬將、困難重重,因此投資前首先要有「長期持有」的心理準備。

 

「不只是心理準備,還要有財務準備。」黃增福建議,若有都更題材的投資機會上門,最好先確保房子能夠順利出租,雖然目前租金報酬率極低,但透過收租,至少能在漫長的等待收割期間,降低自己的心理與財務壓力。

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