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三大都會重量級建案陷入割喉戰

三大都會重量級建案陷入割喉戰

梁任瑋、黃筱雯

房地產

717期

2010-09-16 09:58

今年北中南三大都會區九二八檔期至少將有逾二千億元的新案登場,其中台北市南港區、台北縣新莊副都心、林口、台中市七期重劃區,與高雄市政府對面都有重量級建案推出,為炒熱買氣,市場預期今年九二八檔期的割喉戰、贈品促銷戰也將比往年激烈。

今年九二八檔期推案量,在台北地區以南港與新莊副都心最受矚目,兩區推案的成交價將成為下半年房地產走勢的指標。信義房屋代銷部協理何胤諭估算,這波九二八的成交金額將達一千七百億元。

何胤諭表示,央行打房初期的確讓房市買氣急凍,但後期因利率仍處於低檔,才讓市場開始回溫。北台灣包括台北市南港區、台北縣新莊市、新店市都是熱門推案地區,例如三圓建設在新店預售案「養心殿」,反應不錯,不難看出挾著捷運優勢的新店,是吸引不少台北市民購屋選擇的重點區域。

由於台北市中心土地開發困難,以大面積重劃的南港經貿園區成為建商推案天堂,九二八檔期周邊推案量達十二個,新建案開價每坪至少七十萬元起跳,其中仍以四十坪至八十坪的中大坪數為主流。

南港經貿園區成推案天堂
房價有機會邁向每坪百萬元

包括「大同璽苑」、「宏盛我城」、「天匯」、「冠德中研」、「台肥R5案」、「元利世紀匯」、「樸園高過岸」等案都將在今年下半年公開,合計案量約達三三○億元。

住展房屋網總監陳韻如說,目前南港行情部分仍以經貿段最高,每坪在八十萬元至九十萬元;近期推案集中的研究院路周邊,因為離捷運站及園區略遠,每坪約四十三萬元至五十五萬元。另外,南港五期--重陽重劃區部分,則因開發素地有限,推案較少,目前行情落在五十萬元至五十五萬元,舊市區(南港路沿線、火車站附近)目前也站上每坪五十五萬元至六十三萬元,越靠近南港火車站行情越佳。

新聯陽廣告副總經理黃清益表示,南港公共建設迅速到位,除了展覽館、南軟園區、火車站OT與BOT案及文創、音樂產業園區陸續完工,還有台肥、南港輪胎等資產活化等開發計畫,未來將吸引大批外來人口進駐,將刺激購屋需求,有機會複製當年內湖科技園區帶動的豪宅熱潮,也使房價有機會向信義計畫區每坪百萬元看齊。

新莊副都心眾家卡位
林口正夯發展「台北市化」

至於新莊副都心九二八檔期進場個案高達二十件,總銷金額近五百億元,由於新莊副都心重劃區是新莊地區腹地最完整的一塊重劃區,未來有行政院的中央合署辦公大樓與捷運機場線交通建設加持,也讓不少建商積極參與標地,九月二十四日台北縣政府將再標售新莊副都心土地,也將炒熱九二八檔期推案熱潮。

目前已於新莊副都心重劃區內購有土地的大型建商有遠雄、興富發建設、冠德建設、國泰建設、鄉林建設、和旺建設、亞昕建設、麗寶建設、中悅集團等,也已有多家建商正在申請建照中,但此重劃區法規嚴謹,大部分建案皆須經過「都市設計審議」,因此截至九月初,仍未有個案取得建照公開銷售,不過重劃區內已有不少售屋會館正在搭建,最快九月下旬就有個案公開銷售。

黃清益指出,頭前重劃區是目前新莊推案最集中的區塊,今年以來推案量累積達二百五十億元,加上未來將進場的案量,估計將達三百億元,是台北縣近期推案最大量、也最集中的重劃區。

頭前重劃區因有捷運環狀線經過的利多,因此不少投資客進場卡位,區塊行情也上漲到每坪三十八萬元至四十五萬元;而副都心重劃區雖尚未有個案推出,但其條件不亞於頭前重劃區,預估今年第四季新推案,價格將在五十萬元至六十萬元。

已沉寂一段時間的林口房市,今年九二八檔期在大型建商帶頭下,又恢復有一三○億元案量,住展房屋網總監陳韻如表示,目前林口即將推出和潛銷階段的建案共有八個,包括圓方建設的「大千苑」、永泰祥的「台北光廊」、展悅「美術館」、寶佳機構「幸福市」等。
 
土地蓋一塊少一塊
台中七期建商惜售等時機
 
今年林口房市較往年最大差異是,隨著林口地價上漲,產品也朝向「台北市化」發展,出現極大或極小的坪數,其中又以三十多坪及六十坪以上的產品居多,因單價與總價都已上漲到一定程度,標準的三、四房,總價接近一千萬元,一般的受薪階級無法負擔,於是建商乾脆將坪數放大改推豪宅,以至於這裡的一般型產品,也就是標準二十多坪至四十多坪的產品顯得相對稀少。
 
台中今年九二八檔期推案量約四百億元,其中七期仍舊是重案區,不僅有北部建商南下推案炒熱新市政中心即將完工,還有國際會展中心招商失敗遺留下來的大洞,市政府預計規畫為生態水池,重新綠美化,都讓七期市容展現新氣象,也讓七期豪宅房價站穩每坪四十五萬元至五十五萬元。
 
精銳建設總經理王碧竣表示,今年五二○至今,買氣膠著、建商觀望,七期只有「精銳市政廳」一案公開,另一方面,七期住宅土地都已開發近尾聲,建商深知土地蓋一塊少一塊,賣完就買不回來,都不願與景氣硬碰硬,寧可按兵不動,等景氣明朗化後再出手。
隨著七期豪宅市場發展成熟,客戶越來越理性,「精銳市政廳」產品定位特殊,坪數縮小至六十五坪、七十五坪,但也可兩戶合併至一三○坪、一五○坪,進可攻退可守,可售戶數八十戶,銷售率已超過七成,在台中豪宅市場異軍突起。
 
嘉磐建設董事長魏嘉銘說,今年上半年台中推案量大約只有五百億元,較往年至少八百億元減少三成多,主要是買氣轉淡,不少建案乾脆先建後售。但是建商不急著賣,因為客戶一上門就要砍價,「景氣再差不過如此」,與其賤賣,不如等明年價錢好時再賣,因為土地市場沒有跌價。
據了解,目前七期住宅區土地行情已喊至每坪三五○萬元大關,近期市場就傳出有三塊土地開價從去年的二二○萬元,翻漲至三百萬元以上,更讓七期房價居高不下。
 
永慶房屋新聞中心經理李建興表示,隨著七期已逐漸開發完畢,歷時十年發展的十一期重劃區,有建商看好日後縣市合併潛能,去年房價開始上揚,每坪開價皆已達十五萬元到二十萬元,由於十一期人文薈萃,吸引不少台中當地換屋客源進駐。
 
取消「停獎」刺激地價飆漲
建商搶照高雄推案量倍增
 
李建興指出,如果要在台中買房,特別要注意台中議價率高,即使如七期牌價開到八十萬元一坪,透過議價,實際可花五十萬元成交,議價率高達三成。且台中是全台房市最M型化的市場,一出七期,價格就少一半,價差極端。
 
李建興認為,台中市將會是五都選後受益最大的區域。「台北市已是直轄市,升格效益不大,台北縣也僅升格新北市並無與北市合併。」李建興說,「台中既升格又合併,受益最大。」李建興解釋,由於台中市本來就是經濟發展最為集中區域,縣市合併後,反而可以吸引原本台中縣人口遷移,購屋需求便會提升。
 
高雄市九二八檔期正式公開的大型建案,隆大營建與城揚建設共同開發的「都廳苑」。身兼高雄市建商公會理事長的隆大營建董事長陳武聰認為,不管景氣好壞,高雄推案量始終平穩發展,每年都維持在三千多戶上下,只有今年達到六千多戶。
 
今年以來供給大幅成長,主要與高雄巿在今年初恢復的「停車獎勵」將在明年初取消,地主因此刻意拉抬價格,導致高雄巿地價漲勢驚人,部分精華地段的商四角間土地,地價更是翻漲逾一倍,但在房價漲幅有限、「停獎」只到明年初的情況下,建商為了要反映成本,不得不大舉搶照,趕搭「停獎」末班車,估計九二八檔期推案量,將高達一五○億元至一七○億元,較去年倍增。
 
928檔期推案熱區
南港
◎推案量(億元):450
◎個案數:12
◎指標個案:NY.21、華固天匯、宏盛我城、東方錦觀
◎區域開價(萬元/坪):80~90
◎特色:三高二快二鐵環繞,交通網絡便利;經貿軟體園區、文藝特區與展覽館建設,將吸引大批就業人潮前往,信義計畫區東移。
   
新莊副都心
◎推案量(億元):500
◎個案數:20
◎指標個案:新富都No.6、誠、全坤峰華、亞昕平方、冠德進化城
◎區域開價(萬元/坪):40~50
◎特色:捷運新莊線、環狀線通車,中央合署辦公室將吸引大量辦公人潮,新北市明日之星。
   
林口
◎推案量(億元):130
◎個案數:8
◎指標個案:圓方大千苑、永泰祥台北光廊、展悅美術館、寶佳幸福市
◎區域開價(萬元/坪):35~40
◎特色:機場捷運線加持,與商業區大型開發計畫。
 
台中市七期重劃區
◎推案量(億元):400
◎個案數:15
◎指標個案:市政廳、親家北一路案、總太國美
◎區域開價(萬元/坪):40~70
◎特色:緊鄰交流道與快速道路,並位於台中捷運雙線交會點,加上台中新市政中心將在10月完工,生活機能大幅提升。
 
高雄市市中心暨海岸精華區
◎推案量(億元):170
◎個案數:16
◎指標個案:京城凱悅、國硯、都廳苑
◎區域開價(萬元/坪):30~70
◎特色:高雄高價地段,一地難求,老高雄人換屋首選,加上近年港邊景觀重塑,營造出無敵海景,房價居高不下,為保值地段。

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