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房價多空論戰 張、陶紙上交鋒

房價多空論戰  張、陶紙上交鋒

張金鶚、陶冬

房地產

717期

2010-09-16 09:52

關於房市的發展眾說紛紜,《今周刊》特別邀請主張後市將修正的政大教授張金鶚,以及主張匯率、利率影響房價走高的瑞士信貸董事總經理陶冬,進行一場紙上對談,為讀者剖析多空雙方的觀點。

編按:關於房市發展,看法保守的政大教授張金鶚認為,目前國內房價超出薪資所得及租金甚多,已達泡沫水準;相對地,瑞士信貸董事總經理陶冬則認為,由於政策條件受限,在美國不調整量化寬鬆前提下,新興國家資產價格上漲可望持續。

本刊特別邀請兩位學者各抒己見,為讀者剖析房市發展的重要觀點。

問:你研判第四季之後國內房價將走跌,理由為何?

張金鶚答(以下簡稱張):房市發展眾說紛紜,但可以肯定的是,目前房價仍在相對高點,而且下跌跡象尚未確立。追根究柢,房價終將回到基本面對應的範圍;既然如此,在受薪階級所得沒有明顯調漲情況下,偏高的房價還能不能持續,答案應該是否定的。

今年六月央行突然升息半碼,已經透露一個訊號,就是政府希望讓房價溫和地下來,這是很清楚的;但因為當局態度含糊,對房價沒有講清楚,口袋夠深、資金寬鬆的人,就繼續觀望打房的實際力道。只是在市場上,已經可以看出投資客變得保守,當這股支撐房市的最大力道退縮,房價就不容易上漲。

在五都選舉結束前,市場觀望氣氛還很濃厚,加上政府「輕輕放下、要打不打」,我估計房價下修的趨勢到明年初才會明顯展現。

我認為,現在房市是靠預期心理支撐的局面,不是合理的基本面;若房市回歸到基本面,價格應該是要下來;所以建議當前民眾對房市的態度,應該是「宜賣、宜租、不宜買」。

問:第四季開始,哪些事件可能令房價下跌?

張:效果最大的政策當然是升息,所以要密切注意央行的動作;此外,銀行若緊縮放款成數和土建融資,也會有影響。依照過去經驗,房價過高時,市場跟政府會期待價格緩跌,除非市場失靈、房價不透明,否則理論上房價應該緩跌才是。

談到市場機制,今年十二月將舉行十年一度的「人口及住宅普查」,結果若公布,預料交屋潮帶來的大量餘屋,會讓市場看出供過於求的現狀,這是早晚要呈現的事實,預料也是影響房價的負面因素。
 
問:陶冬認為,美元的高度寬鬆流動性造就了亞洲各國的資產泡沫,台北房價似乎很難下跌,對此你有何看法?
 
張:我想提醒大家,房地產應該屬於國內財,而不是國際財。上述意見似乎是從資金效應來解釋房價,但將台灣房子拿來跟中國、東京互相比價,這個說法應該沒必要;因為各類房地產不可能都由境外人士購買,有錢人大舉出手,算是誇大其詞的說法。
 
至於台北的房價,在國內已經是一枝獨秀,我要重複一個觀點,房市的長期價位,還是要靠就業機會與所得來支撐,有錢人支撐數量是有限的,台北市居民並不是都由富豪構成,中產階級還是最主要的一群,只要中產階級這群人沒有力量,就很難能維持房價。
 
問:你認為導致台北高房價的原因為何?
 
陶冬答(以下簡稱陶):和其他新興市場國家類似,新台幣某種程度上算是屬於美元區,但匯率和美元掛鉤結果是,聯準會為美國施行的量化寬鬆政策,連帶讓各個新興國家陷入流動性過剩,進而引發資產價格上漲,這是大環境造成的現實。
 
無論是經濟循環週期、民間儲蓄率或銀行放款意願,台灣都和美國的現狀相去甚遠,然匯率關係一時很難調整,也不是台灣能單獨改變的,所以我估計,只要美國維持量化寬鬆政策五年這個前提成立,那麼台灣等新興市場國家,資產升值的狀況在今後若干年仍將持續。
 
問:你認為當局會如何應對高房價?
 
陶:房價上漲若不改變,我估計當局將會使出行政手段打房。這在一段期間內將能有效震懾熱錢,但不能改變熱錢的存在。因為和其他大都會相比,台北房價漲勢還沒有進入瘋狂地步,這可能和過去失落的十年帶來一次補漲有關;各地台商將手中資金回台置業,為台北房市引進一股新的購買力,我不認為目前台北房價已來到行情的頂部。
 
問:你認為未來影響台北房價最關鍵的因素為何?
 
陶:我認為是銀根的鬆緊。台灣的經濟現狀是否過熱,或許有討論空間,但可以肯定沒有衰退。既然沒有衰退,利率又仍在低檔,這就和經濟循環週期不吻合;換句話說,依照現狀,利率或許該上調不少,只是現實情況不允許。
 

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