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徐一鳴:年輕人擁有台北房子並不難!

徐一鳴:年輕人擁有台北房子並不難!
仔細推敲,徐一鳴認為年輕人買房,應同時考慮儲蓄與投資功能。

徐一鳴

房地產

攝影/吳東岳、陳永錚

751期

2011-05-12 11:47

大台北地區房價居高不下,政府雖然祭出奢侈稅打房,但很多人仍然望屋興嘆,房地產投資達人︱︱ 達一廣告董事長徐一鳴提供年輕人購屋的五個建議。他認為,只要打破迷思,有策略、有方法,年輕人不靠父母,想要擁有台北的房子並不難。

十九世紀神職人員朱立斯.海爾(Julius Hare)說,「想買一棟已經裝潢好的房子,就不該到採石場來,除非你在找建築的材料……。」他的意思其實是鼓勵有遠見的人。面對ECFA(兩岸經濟協議)後台北市居高不下的房價,年輕人必須有遠見,一步一步來,才能擁有適合你的房子。

以我為例,從新店溪旁的眷村到仁愛路四段的大廈,其間約十五年,因為父母早逝,一切全是和太太一起辛勤工作、省吃儉用而來。

事實上,只要用心思考策略,就算沒有父母提供金援,年輕人還是有機會靠自己在台北市購屋置產,千萬不要蒙蔽自己的眼睛,草率看空房市。只要懂得利用既有的「遊戲規則」,做出對自己最有利的決定,擁有台北房子並不難。

 

七年級

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建議一  打破「買不起」的心態

 

很多六、七年級的朋友,剛入社會,就遇上台灣經濟史上最黯淡的時光,使得這個年齡層的人,對未來都不敢有太高的期待。但是,根據我這種四年級「上一代人」的經驗,這幾年,許多與我同年齡的台商或海外華人,紛紛把資金移回台灣,導致大量買盤出現,讓台灣,尤其是台北房價一路走高。

這當中,很多六、七年級的年輕朋友,因為缺乏經濟快速成長的人生經歷,很難想像在收入逐年增加下,以前「買得起」的,一下子就變成「買不起」……。

請看一下我附的線圖,你一定同意,四年級最幸運,年輕時都親身經歷過台灣經濟快速起飛;五年級也不差,起碼領過相對較高的薪資。所以,四、五年級的人一旦察覺到台灣未來可能不一樣時,比六、七年級敢於「築夢」與「行動」。

對六、七年級的年輕人來說,眼前不買房子,就算立刻等到第一次經歷經濟成長、薪水快速增加時,恐怕也為時已晚。

道理很簡單,現在看似買不起、負擔沉重的房子,只要你咬牙買下去,隨著收入增加上去,其實負擔都會變得比較小。但若沒買,將來薪水快速增加上來,房價非常有可能隨著經濟起飛再漲一波,到時才想買,恐怕會比今天更感到吃力。

 

安心成家

最近政府推出青年安心成家方案,徐一鳴認為可趁此時精挑好屋。

 

建議二  跟隨「有經驗」的人一起行動

 

當前低利率的金融環境,除了對有錢人很有利以外,其實對沒什麼錢的年輕人更有利!因為,政府在房貸政策上,對年輕人不但沒什麼限制,甚至還多方鼓勵年輕人借錢買房子,就看你有沒有眼光,掌握到這波奢侈稅帶來的好時機。

從負利率的角度來看房貸,你看到的不是利息支出,而是莫名其妙地增加收入!以年利率二%來算,在二年寬限期內(不用還本金,而且年輕人購屋「自住」,就算二年內轉賣,還是不用繳奢侈稅,卻可以達到相同「投資」效果!)一百萬元的房貸利息支出總共為四萬元,但以最輕微的漲幅二年漲一○%來計算,由於房產價值增加十萬元,以至於不但實質上沒有房貸利息支出,反而還倒賺六萬元。若你有還本金,那些錢可全是你的「儲蓄」,而不是房貸「支出」,因此真的不要太排斥負債購屋。

你也許會質疑,房子漲了又不會賣,房屋增值了也沒什麼意義。然而,身處地震帶上的台灣,銀行評估放款年限時,建築物壽命都只估五十年,但我們壽命很少短於五十年,就算你打算住上一輩子,建築物本身壽命恐怕也不允許,遲早都會有換屋需求。當你計畫換屋時,名下不動產的增值,就是你換屋時一部分的「自備款」。

我的看法是,六、七年級的年輕朋友,應該要把購屋當成一種投資行為,除了滿足居住需求、省下房租支出外,還可不斷累積更多的自備款,除了拿來改善生活品質外,也是存退休金的極佳手段。若你每隔幾年賣掉,再換總價更高的房子時,可以累積更多的自備款與退休金,而且一直是自用住宅,無須繳交懲罰投資客的奢侈稅,這應該算政府網開一面、特別給年輕人投資獲利的「成年禮」。

另外,從當前資金氾濫的嚴重以及超低利率環境來看,銀行可核貸的金額,其實是史無前例的高,更讓這一代年輕人擁有以時間換取金錢的絕佳優勢。你大可利用目前的年輕優勢,盡可能以三十年房貸來估計購屋預算,拉高槓桿、以小搏大。當然,你還是要以長期償付貸款為前提,以長期投資來規避房地產下跌風險。不過,若房貸利率拉高到你難以負荷的程度時,相信房價也上漲不少,賣掉換低總價的房屋,或改成租屋就是了。

除了拉高槓桿外,如何將有限資金發揮最大效益,更是你該關心的重要議題。

從我的經驗來看,房地產投資,單價越高,風險越低;總投資金額越大、投資成功率越高,報酬也最豐厚。最好就是投資土地,風險低,報酬卻最高,因為土地沒有折舊的問題,也沒有天災人禍的危險,在稅賦負擔上卻又相對很少(算算你一間房子要繳多少稅,還有保險、維修及管理費……)。但土地投資金額高、門檻高,你不妨考慮我的作法,退而尋求次佳選擇:買現成的房子。

 

投資成屋,其實也是投資土地,建築物本身會不斷折舊,但建築物底下那塊地的價值卻會不斷上漲。這就是為什麼二手車只會不斷跌價,但二手屋卻會不斷漲價,差別就在二手屋附帶了會不斷增值的土地。

 

當你明白成屋投資應該要看土地持分,就不該只貪圖眼前看得到的「使用」空間。舉例來說,很多買家喜愛的露台,就是標準被建商「一魚二吃」的手法之一。

 

建築法規規定,除非是有頂的建築結構體,否則不能登記在房屋權狀裡,某些建商利用這條規定,只花一點點小錢,搭起所謂的迎賓車道(狠一點的,還在迎賓車道向外撐出雨遮),再把迎賓車道登記成公設,讓全體住戶分擔,但迎賓車道上方的空間,卻變成所謂的露台,再賣給二樓住戶。

 

汐止

經過研究後,徐一鳴認為汐止房市頗具潛力。

 

建議三  可選擇中古大廈或國宅

 

所以,早期蓋的中古屋,外觀與設計也許沒今天的成屋那麼吸引人,但卻少了許多你根本用不到的公設(甚至只是用來「灌水」的公設),替買家省下許多冤枉錢,我自己喜歡買中古大廈的理由也在此。

 

照這道理推,年輕朋友想一想,在台北,同一個地段,同樣的總價,擁有廣大開放空間的國宅,是不是一個次佳選擇中的最佳選擇?

 

答案是肯定的。許多國宅的土地,原本都屬於國家,只有建築費用才是成本,在開發與規畫上,就不會想要盡量把容積率用完,只會考慮需要蓋多少戶就蓋多少戶。這麼一來,往往會留下大面積的開放空間,使相同建坪的國宅,土地持分並不比老公寓少,但國宅可都配有電梯、停車空間等基本公設,將來時間到了,重新規畫改建,台北一些精華區的國宅保證炙手可熱。

 

前面說過,成屋投資就是投資土地,那你應該明白,房屋上漲的力道強弱,其實與「建築物」屋齡關係不大。要評估房屋的價值與上漲力道,你必須回歸到房屋的基本面—— 居住需求,也就是房屋周邊的生活機能完善程度、以及未來改善的速度與程度。

 

例如,某個區塊的生活機能,在幾年後將有重大改善時,將先因預期性買盤湧入,房價很容易從三年前的五百萬元漲到現在的七百萬元,而當該生活機能設施接近完工時,又會從七百萬元漲到一千五百萬元。若你現在以七百萬元(多花兩百萬元)買下,看似吃了大虧,但將來繼續再漲到一千五百萬元時,那到底是現在賣七百萬元的投資客厲害,還是現在用七百萬元買的人厲害?

 

簡單講,過去沒來得及上車的人,其實也不用嘆氣,趕快透過生活機能影響房價的原則,仔細研究哪個區塊還有上漲潛力,接下來就換你笑了。

 

當然,就算在多頭市場中,並不是全部區塊的房地產都會齊漲齊跌,某區塊的房價始終沒漲(若考慮通膨因素,其實就是跌了),你以為買到便宜,其實你等於買到一檔空頭走勢的股票,將來房市走空時,反而會跌得最凶。若某區塊漲個不停,你怎麼看就覺得「瘋狂」,其實這區塊在多頭市場中漲得最凶,在跌的時候也最有支撐。

 

房地產的基本面,其實就是回歸居住需求的生活機能,而房價的塑造,主要是靠生活機能的變化來決定。

 

建議四  挑選住宅要一併考量投資

 

許多重劃區房價,最終的漲幅都相當驚人,主要是重劃區的生活機能是「從零開始」,直到你目前看到的盛況,其價值自然水漲船高。話說回來,生活機能有可能十年後大幅度改善,也就有可能十年後毫無動靜,因此,投資重劃區風險極高,但報酬也相當高。

 

新北市淡海新市鎮的開發計畫失敗,正在於這整個城市是從零開始,而周邊卻缺乏基本的生活機能,導致早期移民者無法長期忍受生活機能欠缺下,紛紛搬離,無法按照規畫將生活機能逐漸建立,最終淪為惡性循環,房價不漲反跌。

 

說到這裡,你可以很清楚地了解,風險最低的住宅,當然是眼前就看得到的生活機能,以及捷運公園等公共建設規畫。總之,生活上越便利、越現代的區塊(如北市大安區、信義區等),搶手度自然比較高,房價拉抬力量也較大。

 

生活機能中,最重要的就是交通,交通能夠吸引更多人前來居住,人一多,其他生活機能就容易跟著改善。所以捷運通到哪裡,房價漲到哪裡,其實只是反映「房價的塑造,主要是靠生活機能的變化來決定」這個定律罷了。

 

台北市精華區房價漲升幅度最驚人,其實就是精華區的生活機能改善最優先、最集中、也最快,但並不是每個人都擁有良好的經濟能力,我們必須從次佳選擇中,去挑選最佳選擇。

 

選擇自用住宅時,哪怕自己暫時對主流的三房或四房沒有需求,也最好選擇較搶手的主流產品。因為主流產品的市場需求較強,房價上漲力道相對比較強勁。其次,若能再進一步在通勤時間與投資潛力之間取得平衡,那就更理想了。

 

例如,你在台北市忠孝東路SOGO百貨工作,雖然沿著捷運板南線找住所,最能滿足需求,但板南線已經通車,生活機能改善的速度將來就會變慢下來,後續價格上漲的爆發力相對也會較小。

 

重大的交通建設,從規畫到完工,都需要頗長的時間,而捷運站預定地周邊的房價,都是以緩緩上漲的方式進行,不會突然暴漲上去。因此,你可以選擇未來幾年內即將有新捷運站完工的地點,入住時暫時以其他交通工具為通勤手段,現在先辛苦一點,最終換來相當豐厚的回報。

 

例如安坑捷運線或汐止民生線的捷運宅,其中,因居住需求會受到鄰近工作機會拉抬,汐止民生線又比安坑捷運線更有爆發力。

 

汐科

 

建議五  選擇通車時間晚的捷運宅

 

依據台北市產業發展局「台北科技走廊」規畫來看,鄰近汐止的內湖與南港面積最為廣大,將提供大量新工作機會。同時,新北市近期推出的大汐科經貿園區的規畫案,也同樣會帶來新的工作機會,在此區塊中,個人認為,汐止房價十分親民,後續潛力卻十分驚人。

 

汐止民生線預定分兩階段施工,第一階段將連通汐止與內湖。在汐止與內湖間,除了汐止端幾個住宅區的站點外,汐止民生線將在「大汐止經貿特區」的社后樟樹灣工業區、大內科的蘆洲里工業區、與大彎南段工業區分別設站,講白了,政府的規畫,明顯是要讓這些新增工作者沿著捷運往汐止居住。

 

撇開這些「未來式」不談,台鐵捷運化也即將在兩年後(二○一三年)實現,屆時汐止與汐科火車站每六~十二分鐘就有一班車,汐止人不但可搭火車快速地抵達南港、松山或台北火車站,更可分別在南港站轉乘捷運板南線,在松山站轉乘(同樣是二○一三年通車)捷運松山線。等以上規畫都發展至成熟階段時,汐止房價還能這麼親民嗎?

 

對預算不多的年輕人來說,選擇目前房價便宜的汐止與汐科火車站周邊,等個十年,就能享受汐止居住需求所帶動的房價上漲,替你帶來更多「自備款」。就算沒有父母的金錢支援,年輕的你,還是有機會靠自己的能力住進台北!

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