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小房換大屋 先列出「任務清單」

小房換大屋  先列出「任務清單」
換屋不易的情況下,換屋族尋找新屋前,不妨先篩選出關鍵需求,減少由小換大的價格落差

何珮郁

房地產

攝影/陳永錚

775期

2011-10-27 14:56

奢侈稅上路至今,小坪數與中坪數的房價落差越來越大,對於有自住需求的換屋族而言,想要取得一張換屋入場券的門檻也越來越高,如何才能聰明撥打算盤,跨越換屋困難年代的價格鴻溝?

這幾年,高房價問題一直穩居民怨排行榜之首,自去年開始,政府為了解決高房價問題,連番祭出多項政策,不僅限縮房貸條件,更以奢侈稅條款壓抑炒作。

受奢侈稅影響,近期房市成交量的確萎縮不少,根據北市府地政處統計,今年八月台北市建物買賣移轉較七月減少四%。但若細部分析不同類形物件的價格波動,卻不難發現打房政策的意外副作用──中產階級換屋更難了。


以台北市及新北市兩大都會區房價來看,今年前兩季,電梯大廈和公寓型產品的平均價格,相較於去年皆上漲二至九%;但是在「散戶型投資客」為主力的套房市場,價格卻大幅下修一五%以上。


換言之,原本是住在套房的單身族或頂客族,如果因為家庭結構改變而有意換到坪數較大的房子,在賣掉原本的套房之後,想要買到二至四房的公寓或大樓,資金缺口將比半年之前還要來得大。

 

換屋第一步  確立關鍵需求

 

「這一波打房政策,的確打到了許多財力不甚堅強的散戶投資客。」信義房屋台北科大店店長鄭嘉文觀察指出,過去套房市場的買主以實力相對較弱的投資客居多,受到奢侈稅的壓力影響,散戶投資客紛紛縮手,甚至開始轉為賣方角色,造成供需情勢逆轉,是套房市場明顯修正的主因。

鄭嘉文進一步分析,兩房產品以首購族及散戶型投資客居多;至於「置產型投資客」多半鎖定三房、四房以上的物件,「現在市場的氣氛是大家都在觀望,對於財力較強的投資客而言,他們或許想要換手,但是更怕空手。」物件釋出並未增加,這代表至少在短期之內,三房以上的房價似乎也沒有和小坪數套房「向下比價」的機會。


如此看來,小坪數繼續跌價、大坪數續漲,似乎是短期之內難以逆轉的趨勢。在此之下,有迫切換屋需求、資金又不夠充足的人,的確必須用更謹慎的盤算,才能聰明換到理想好屋。


永慶房仲研究發展室專員黃舒衛表示,換屋前的第一步,一定要先想清楚,究竟換屋的目的是什麼。一般年輕人換屋的原因不外乎家庭人口結構改變,例如結婚、小孩長大、父母年老須一起同住照顧等,或工作環境改變,交通動線須重新調整。不同的換屋理由,也會有不同的因應之道。


接下來,則是針對每位家庭成員所需的生活機能,進行充分的了解與溝通。例如小孩是否有學區考量、夫妻通勤是以捷運還是開車為主,年邁的父母是否有頻繁就醫的需要,這些都會成為下一棟房子條件的核心關鍵。


黃舒衛指出,不少年輕換屋族都會有個迷思,認為下一棟房子一定要換到更新、更大、離市中心更近、有捷運又能增值的房子。但是回歸到現實面來看,在目前換屋不易的環境底下,要具備所有的條件、並且符合自己的資金能力,難度甚高。因此不妨排出一至二個「使命必達」的目標,尋找好物件的難度就會大幅降低。

 

鄭嘉文舉例,「曾有一對夫妻來看房子,怎麼看都不滿意,經過深入了解後才知道,原來他們換屋最重要的需求是『多一間廁所』。」

 

家有四千金的他們,時常面臨六個人搶一間廁所的緊張局面,鄭嘉文說:「他們需要坪數較大的房子,買在市區,會造成財務負擔,買在郊區,又覺得高於當地平均行情,換房進度就卡在這裡。」但在想清楚這趟換屋的主要任務之後,他們決定選擇郊區,「總價或許比當地平均行情高出一些,但是能夠解決一家人未來十幾年搶廁所的問題,難道不划算嘛?」


此外,現代的父母都希望孩子能贏在起跑點,如果能換到明星學區,即使空間較小,但每年省下的補習費、孩子從同學間建立的人脈關係,這些無形的價值,也很難用價格衡量估算。

 

先買或先賣  看資金壓力

 

不僅實質的換屋需求要多方考量,在交易流程上,換屋族也會面臨到底要「先買後賣」,還是 「先賣後買」的問題。


黃舒衛建議,手頭資金充裕的換屋族可先買新屋再賣舊屋,若沒有資金壓力,還可先將舊屋出租賺租金,等待房價增值再賣出;如果是資金較不充裕的換屋族,就必須先賣屋,但可能會面臨無法立即買到新屋的風險。這時候就要請仲介協調買賣雙方,在簽約前後,爭取拉長尋找新屋的時間,或暫時採售後租回的方式,與買方協調,暫租在舊屋。

 

無論如何,「從最優先的需求出發」,永遠是換屋時的第一考量,與其擔心房價走勢不如預期,年輕人不如先許自己一個能兼顧安心打拚與解決迫切需求的好屋。

 

北部房價

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