在今天看見明天

不吃虧 跌價買好屋

方沛晶、梁任瑋

房地產掃瞄

2011-12-08 16:45

奢侈稅上路、歐債風暴震盪,急凍的房市將在總統大選後見真章,學會在對的時機進場,才能撿到便宜!房價全面上漲的時代已經過去,展望2012年,有購屋、換屋需求的民眾應該如何因應?8指標為你解讀房市真相、7妙招幫你達成幸福買屋,掌握房市最新趨勢,讓你在新的一年買房不吃虧,換屋不怕跌!

清晨六點二十分,在竹科上班的李和昇,就得從溫暖的被窩起床出門。每周一到五,他都得趕搭六點四十分從台北市發車的接駁車上班,這種每天通勤超過兩小時的日子,他已經過了四年多。

為了縮短交通時間,二○一○年初,李和昇狠下心在新竹市的關埔重劃區,以每坪二十一萬元,買了一戶總價約一千萬元的預售屋,打算完工後一家四口移居新竹。
 
最近,建設公司告訴他,新房子明年二月前後就可以交屋,但對於入住新房的喜悅,李和昇只高興了短短的一天。
對他來說,交屋的另一個意義就是,每個月要開始繳房貸了!只要日常生活省一點,應該還過得去。壞就壞在,從下半年開始產業景氣下滑,竹科廠商放無薪假的人愈來愈多,雖然目前公司經營穩健,但李和昇看著全家福照片裡三歲和一歲孩子的笑顏,眉頭卻還是皺了起來,因為他感受到,在經濟如此動盪的局勢下,原來「有殼蝸牛」的背上,要負擔這麼大的壓力。

場景轉到台北市,從奢侈稅上路以後,電線杆上突然增加了許多A4紙大小的廣告單,黃色紙上「缺錢急售」、「開價就賣」的字眼,令人怵目驚心。四年前才成為房仲業務員的小詹說,公司今年下半年只有八月業績達到上半年水準,其餘四個月都很差。
 
現象:有殼族還款壓力大 房仲恐掀關店潮
 
「以前大家習慣在辦公室東摸西摸到晚上十點才晃回家,看看有沒有下班的過路客經過,現在等上一個星期,也不見得有人走進來。」原本嘴裡叼著菸的小詹,突然仰起頭,吐出一口長長的煙霧說,「呼!就算是○八年金融海嘯時也沒這麼冷清,現在大家都在比誰的氣長!」

房市冷氣團來襲,就連大家認為這幾年賺到荷包滿滿的預售屋市場也無法倖免。實際到今年推案量高達五百億元的新北市林口走一遭,不過是七個月前,林口才因為機場捷運線動工,推案開價站上每坪三十萬元,但現在,佯裝買方的記者才坐下來,跑單小姐就急著說,「剩最後兩戶,一坪算你二十四萬元,今天下訂,價格還可以再談。」建商的態度從過去惜售,轉變為急賣。

過去幾年專攻大台北捷運共構住宅案的日勝生,十一月下旬才與營建署簽訂「合宜住宅」興建案。董事長林榮顯不諱言,對於明年的房地產景氣保守以待,原本預計在今年底推出的捷運南港機廠聯合開發案,因為市場買氣不佳,已決定暫緩推出。

「雖然合宜住宅房價一坪只有十九.五萬元,但總銷至少有四百億元,對挹注營收數字來說也是很可觀。」日勝生副總經理周惠玉坦言,明年房市回歸市場供需面,建商要滿足目前首購族最需要的「基本款」,才能維持營收。

趨勢:建商推案左傾 房價至少修正兩三年

和日勝生一樣,從M型右端的高端消費市場,轉而「左傾」的還有遠雄、長虹等知名建商,和之前創區域新高、每坪開價二百萬元的豪宅案相比,遠雄在桃園八德市推出的「遠雄艾菲爾」每坪開價十七萬元,長虹明年在鶯歌推出的新案每坪開價僅二十萬元。

「接下來的產品會回歸地段、坪數實在、價格等基本要件,低單價、低總價才是市場主流。」房產達人張欣民說,奢侈稅上路後,房市主要買盤皆為自住客,大坪數、高總價就等於是票房毒藥。
從內政部營建署最新公布的「第三季住宅需求動向調查」結果來看,台北市平均購屋單價再創新高,來到每坪六十二萬元,但平均購屋總價卻是自金融海嘯後首次回跌,從上一季的二七七八萬元高峰,跌至二三五七萬元,跌幅超過四二○萬元!

這是否隱含了房價鬆動的徵兆?大多數建商認為,目前市場是「延遲性購買」,而非價格鬆動。

八大指標看市場動態

指標一:交易冷 買賣移轉棟數創單月新低

華固建設總經理洪嘉昇認為,由於總統大選前政治因素紛擾,購屋者採取觀望的態度,加上政府打房,使得投資客退場、交易量縮,但近期政府對於五百坪以下的國有地出售禁令解除,代表打房將告一段落,在目前低利環境下,房價仍有支撐。

不過,政大地政系教授張金鶚認為,「量先價行是必然的趨勢,現在交易量萎縮是事實,等到選後供過於求的壓力真正發酵,價量齊跌就會發生。」他建議持有物件者越早出場越好,因為未來房市修正兩、三年是一定的,修正三、五年是正常的,修正七、八年則是過去歷史的脈絡。

漲了八年的台灣房市,是否真的進入修正期?從量先價行的觀念來看,除了反映市場第一線的各大房仲業者,每個月的內部成交量都不斷下滑,內政部最新公布的十月全國買賣移轉棟數約二.五萬棟,不僅較前月減少近九%,更創下金融海嘯後的單月新低點(下頁圖一)。
 
原本最熱門的交易區台北市與新北市,與去年同期相比衰減幅度均超過三成,以目前的交易情形來推估,今年的全國買賣移轉棟數恐怕僅能勉強觸及三十六萬棟的水準,低於○八年金融海嘯的三十八萬棟,創下SARS(嚴重急性呼吸道症候群)後近八年新低量。
 
信義房屋企研室經理蘇啟榮說,「量先價行」是房地產市場的鐵律,以○八年金融海嘯為例,當時房地產量縮三個月後,價格開始鬆動,而奢侈稅實施後,全國買賣移轉棟數從六月開始萎縮到現在,價格不可能不降。

指標二:量大減  北台灣九二八推案創新低
 
除了成屋交易急凍,預售屋的推案量也急踩煞車。從《住展》雜誌的北台灣推案量統計(下頁圖二),可以發現去年九一三五億元,今年下降到七千四百億元,尤其是九二八檔期,實際推案量還不到七百億元,創下近五年來新低。
原來第四季是旺季,但從選前推案量觀察,雖然量案有一千二百億元,但其中遠雄「U-TOWN第一期」和「雍和台北園區」都是廠辦產品,這兩個案子就占了選前案量的三分之一。
 
至於選後,包括甲桂林、甲山林、新聯陽、新理想、創意家五家大型代銷,預計明年第一季推出八百億元案量,比起今年同期的一○八○億元下滑超過二五%。看法最保守的甲桂林廣告,明年第一季更是完全不推新案,主要是今年新案平均銷售期都要一年以上,必須繼續銷售年底前未去化的一八○億元案量。

指標三:信心差  建使照總樓地板面積縮小
 
量能不足之外,建商對房市前景的信心也不佳。以建造執照和使用執照申請的總樓地板面積(下頁圖三)的變化來看,建照總樓地板面積反映了建商對房市前景的信心,是景氣領先指標之一,而使照總樓地板面積則代表供給量。
去年建使照的總樓地板面積達到高峰之後,今年已經開始往下,六月奢侈稅上路之後尤其明顯。
 
建商不看好明年景氣,對於大面積土地的標售意願也降低了。十一月包括南僑台北廠和太子敦南大樓,都開始降價求售。南僑台北廠二千八百坪土地,之前開價三十億元卻沒有買主上門,只好降為二十五億元;太子敦南大樓也是一樣,原本開價一○三.六億元流標,現在確定打八八折,以九十二億元再度標售,預計十二月底開標。

指標四:單價跌  三大都會區房價鬆動
 
除了大型標案降價求售,國泰房地產指數的新推案「可能成交標準單價」也開始鬆動(圖四)。第一季時,高雄就從每坪十六.一八萬元高峰,第二季跌到十五.八四萬元;台中房價也小幅下跌,到了第三季,包括新北市、台南、高雄,每坪單價都往回走,六個主要城市中,已有一半房價疲軟。
 
成屋價格部分,根據信義房價指數今年第三季統計結果,一向被視為「量再縮也不跌」的台北市,赫然出現約二%的跌價,而整個台灣地區也出現七%的跌價。至於哪裡會跌?跌幅多大?政治大學經濟學系專任教授林祖嘉認為,應該要先看空屋率。
以行政院主計處二○一○年住宅普查數據來看,全台空屋率達到一九.三%,換成戶數高達一五六萬戶(表一),等於全台灣每五棟房子中就有一棟是空屋。

指標五:空屋多  新北、台中恐下修
 
「為什麼空屋率參考意義很大?因為每十年做一次住宅普查,前兩次分別是在一九九○年與二○○○年,恰好也是前兩波房價的高峰。」林祖嘉說,上兩波房價回檔,跌幅較深的地區甚至下修五成,例如淡水一九九○年每坪新屋價約二十八萬元,○三年只剩下十三萬元,汐止房價在一九九三年創下每坪二十二萬元的高峰,○三年也只剩下十萬元。
 
林祖嘉認為,台北市量縮盤久,均價頂多下修二成,但空屋率最高的是台中市(二六.二%),空屋量最多的是新北市(三十三萬戶),這兩個地區的房價將大幅修正。不過對此,業界卻有不同看法。
 
「無效空屋是連法拍都拍不掉,或是非常次級區域的產品,它無法影響市場價格,會影響市場的是建商手上的有效空屋。」台灣房屋首席總經理彭培業說,空屋率從一九八○年開始計算,當時基期就有一三.一%,三十年間增加五%,若再區分出來哪些是有效空屋,以目前的低利環境來看,對市場的壓力並不大。
 
雖然市場空頭的聲音旺盛,不過,仍有幾個重要因素具有支撐房價的效果。低利率(上頁圖五)成為選後房市最有力的支撐,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出,過去市場反轉、房地產交易大幅量縮時,因為負擔不起高利率房貸,而產生資金壓力被迫斷頭、法拍物件大量增加的情況,到目前為止並沒有看到,主要是因為賣方在低利環境下仍有支撐。

指標六:支撐強  低利率讓量縮價緩跌
 
以壽險業推出的固定利率房貸,前兩年最低甚至還不到二%,和一九九○年房市從高檔往下時,房貸利率高達一○%相比,現在房產持有壓力不大,賣方不會輕易降價出售,加上建商口袋夠深、錢夠多,新推案降價幅度有限,預期房價將不致大崩盤,而是呈現「量縮價緩跌」的趨勢。
 
除了低利率,中國資金移轉效應也是另一大支撐。壹傳媒集團主席黎智英從七月底開始大量出脫台股,但手上房地產卻一筆也沒賣,主要就是因為他認為「將來大陸、香港的錢一定會來台灣」。

指標七:中資到  移轉效應成房市活水
 
以黎智英手上的台北市內湖廠辦土地、陽明山豪華別墅和大安區的「頂高麗景」、「仁愛吾疆」豪宅,市價超過百億元。他認為即使受到中國影響,短期內台灣房市跌個一○%、一五%,但在中國和香港房地產泡沫破滅以後,大量的資金不可能流向動盪的歐美,選後兩岸關係進一步發展,台灣將是中資和中企進駐的首選,將為未來房市注入活水,二、三年後房市一定回升,「將來台灣房地產一定貴得很厲害!」
 
達一廣告董事長,同時也是地產達人徐一鳴也認為,任何東西的價格漲跌,主要是看資金進出,在目前市場資金氾濫下,即使經濟出了問題,基於避險考量,資金還是會轉進房地產,畢竟房價下跌幅度不會像股市那麼深;加上目前大額存款(五百萬元以上)一年期定存利率只有○.五%,房租報酬率就算低到只有二%,身邊有錢的話也還是會放在房地產上,所以只要政府繼續增加貨幣供給量救經濟,台北市精華區房價至少還要十年才有可能到達頂峰。
 
看好台灣房市長期發展,即使選前住宅買盤沉悶,但企業、建商、壽險業卻相繼投入購買土地和商辦。

指標八:資金足  商辦土地價格續創新高
 
從最近幾起標地案來看,台中市七期重劃區以每坪超過二三六萬元新高價標出,頂新集團以每坪一千四百多萬元標下敦南大樓,開啟千萬地價的年代;富邦人壽也以近七十億元標下北投大同大樓,換算成土地每坪約一五七萬元,改寫國內第三種工業區土地行情的歷史新天價,顯示市場資金仍然極為豐沛。
房貸龍頭土銀董事長王耀興認為,總統大選對房地產僅有短期波動,長期無顯著影響,選後中資行情啟動,房地產相關類股還會有兩年升段行情。
 
鄉林集團董事長賴正鎰也表示,投資人最關注仍然是兩岸關係,以目前情勢來看,不論藍綠誰執政,兩岸關係都不可能走回頭路,除了中國台商資金持續回流,近期也出現歐、美台商返台置產的熱絡現象,對於選後房市預測,雖然漲勢趨緩但仍樂觀向上。

策略:全面上漲不再  購屋回歸基本面
 
《今周刊》與波仕特市調公司合作的「二○一二總統大選後房市信心大調查」結果中,也有超過三二%的民眾認為選後房價將小幅看漲。但微妙的是,有二二.四%的人認為進場購屋最佳時機卻是「三年以後」。主要原因是,有五七%的人認為「政府持續打房,預期房價下跌後再進場」。
 
在賣屋時機上,二二%的民眾選擇「總統大選前」,但也有二○.二%認為「選後半年內」是最佳時機,除了認為「目前房價仍屬高檔,是賣得高價的好時機(四七.五%)」,對於後市也認為「全球經濟可能陷入衰退,看壞未來經濟(三四.九%)」,且「明年股災仍將持續,股市與房市連動性高(三三%)」。
 
「選在近期賣屋,看壞未來景氣,但卻認為明年房價持續上漲,是因為民眾不希望自己是最後一隻老鼠,也不希望自己的資產縮水,因而產生心理上的不完全一致性。」林祖嘉說,高房價雖是民怨第一名,但誰也不希望跌價的時候,自己的房產價值也縮水,顯示現在正是房市轉折點。
 
他認為,影響房市發展的因素錯綜複雜,但影響購屋能力的因素,最重要的就是失業率。「奢侈稅實施後,房市主要買盤是自住客,從十月失業人數在連續兩年下降後首度回升,無薪假人數越來越多的情況來看,自住客連工作都不保,更不要說是買房子了。」
在多空因素相互影響下,台灣雖然不會像中國房市一樣價崩,但可以確定的是,全面上漲的時代已經「回不去」了,回歸到選擇基本面良好、價格合理的房產,才能在變局中貼上保值護身符。 

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