自從８月１日實價登錄正式上路後，不僅吹皺 了台灣房地產的一池春水，讓沉寂已久的房市增添不少話題，也讓買賣雙方都枕戈待旦，調整步調和策略來因應價格透明化後的新市場。
計策3
建商開價降低，不代表降價，也就是建商的成 交底價不變，只是牌價變低，造成預售屋假跌現 象，購屋者一定要心裡有數。
於是，上網查價似乎成了時下買屋者的標準動作。根據住商不動產企研室主任徐佳馨觀察，目 前來店看屋的消費者，有7成會主動要求房仲店 頭提供或自己帶著資料來看房子。顯見不少民眾懷著「有了實價登錄，就等於有了『居住正義』」的心態。
優點：
資訊透明化、成交效率高
其實不管實價登錄能揭露出多少筆的房價資訊，但這項制度最起碼已宣誓過去長期黑箱作業的台灣房價，走向了透明化的路線，使得屋主、房仲、建商和代銷在訂定價格時，會礙於價格查詢容易，而不敢再亂開高價來「愚民」。過去許多豪宅或重劃區的預售屋，「開價嚇死人，成交笑死人」的狀況，應會漸漸消弭。
另外，隨著買賣雙方對價格認知差距縮短，過去得花上數週的時間來議定價格，未來可能更快速地達成共識。在成交時間縮短下，房地產的交易效率可望提升。如此一來，也有助於國內房市的體質健全。根據仲量聯行日前公布的不動產透明度指數報告，發現台灣的透明度在全球的排 名，就由原先的33名提升到29名。
不過畢竟實價登錄才剛上路，正面效應固然令人期盼，殊不知制度的背後，仍有許多克服不了的盲點。
缺點：
樣本數不足，實價易以偏概全
由於台灣的實價登錄在設計之初，講求的是對屋主的隱私保護，因此對於個資保護十分嚴謹。雖然依規定，每筆有價金交易的房地產資訊都得登錄，但到了資訊公開時，就採取「去識別化」模式， 也就是每50號門牌為一區 段，會經由系統換算路段平均值，造成民眾在網站上看到的只是某個路段的平均行情，這與國外行情「全都露」的情況大異其趣。
這項立意良善的貼心設計，就造成了以下幾個問題。首先是登錄和揭露的樣本數不足。由於依政府現行規定，只有實質的價金交易的物件才需要上網登錄，諸如贈與、繼承等也不用登錄，如此一來，就算所有人都誠實登錄，大約只占了全 台2成左右的屋量。就算把 信義、永慶等房仲業者網站上所公開的成交行情加入， 民眾頂多也只能看到5成的 資訊量。
再者，由於實價登錄最後公諸於世的房價，會排除價格過高、過低的個案，於是房價較高的區域，如台北市的大安區、信義區等，或近期房價補漲的市郊區如萬華區、內湖區等，也因短期價格變動較快，有可能導致政府檢核人員誤判為偏離行情，而被篩選刪除。反而會因為物件常創高價，而導致被系統誤判是「偏差個案」被篩選掉。
至於被市場視為區域行情指標的預售屋，則因為預售屋銷售階段仍屬私下買賣行為，在未過戶之前，依法沒有「實價」。因此現行規定，預售 屋在結案30日內登錄即可，但結案可能是興建完 成，也可能交屋，若代銷一直等到此時，已失去代表性。
正因為應該清楚明瞭的「陽光法案」仍有許多「模糊地帶」，這使得在「後實價登錄時代」，台灣的房地產將產生預期中的質變。
質變1 議價空間，短增長減
實價登錄上路後，最眾所企盼的效應就是「房價會不會跌？」「會不會更好殺價？」對此，政大地政系教授張金鶚指出，議價空間乃是賣方開價與成交價差距，成交價由買賣雙方角力所成，得看當前市場屬於買方或賣方市場，當買方市場時，買方決定力量大於賣方，才有辦法議價。
而實價登錄實施後，短暫性地擴大議價空間，從住商不動產企畫研究室統計亦可見一斑。該單 位就實價登錄網站上線後前後1個月六都（五都 加桃園縣）的交易狀況分析後發現，去化天數與議價空間都出現微幅增加。徐佳馨分析，因為網站穩定度與呈現樣本數不足，對交易信心產生影 響，去化天數微幅增加2.1天，而議價空間也比 實價上路前1個月多了1.9%。
但徐佳馨也進一步指出，雖然六都的議價空間 都微幅增加，其中北市議價空間從16.4%增加至 18.9%，幅度最高，但遠不如外傳可議價達30% 以上。
天時地利不動產總經理張欣民則認為，實價登錄後買方態度兩極，積極詢價後，精準出價的買方不在少數，卻也有不少僅參照最低價就漫天殺價的族群，雖說賣方態度趨軟，願意調整開價，但未來在制度愈來愈成熟之後，認知差距將縮小，議價空間將轉增為減，也就是實價登錄將使得議價空間「短增長減」。
另外，根據住商不動產統計顯示，相較於實價公開前後，年輕購屋人的意願明顯降低，反而是 40歲以上中年人進場意願提高。住商不動產企畫 研究室主任徐佳馨認為，年輕族群接收網路資訊多，在詢價過程中，多認為市場價格仍有下修空 間，因此採取觀望態度，但40歲以上購屋客反而 認為價格難以修正，不動產仍是避險標的，因此進場態度明確，也讓平均購屋年齡增加不少。
質變2 建商開價，趨於務實
至於過去國內的建商，在訂定預售屋價格時， 常以完工後的市價訂定，也就是價位開在未來3 年後的行情，導致預售屋行情遠遠超出鄰近的新成屋價位，但實價登錄後，由於資訊透明，讓建商漫天喊價的空間減少，開價較為務實。
只是，開價降低，不代表降價，也就是建商的成交底價不變，只是牌價變低，但也相對造成價格越硬，議價空間減少，對於這種「預售屋假跌」的現象，購屋者千萬別誤以為房價真的跌了。
質變3 特殊房型，容易誤判
值得注意的是，由於實價登錄揭露的是平均價格，所以這使得部分偏高或偏低的房型在區域行情中容易被誤判。例如在老公寓環繞的新大樓，價格就會被低估，反之，位於豪宅群中的老房子，反而超額反映行情。
另外，在登錄資訊公開的「單價」項目中，因初期車位分拆效果仍不佳，導致平均單價有被壓低的問題，造成消費者誤判。
值得注意的是，所謂「實價」或「時價」，其實只代表一個結果，並不能全然反映房屋的價值；因為即使在相同路段，房價還是會因屋齡、屋況、裝潢等有所差異。
至於，實價登錄11月16日第二次揭露，僅反 映出9月份的個案訊息，這些個案尚未反映出10 月16日實價揭露後的衝擊。因此，實價揭露衝擊 效應需等到明年1月16日實價揭露的個案，才能 略見真
章。
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