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別以為捷運統統是黃金

別以為捷運統統是黃金

建商、房仲強力包裝下,買方沒被充分告知,認知出現極大差異,甚至誤觸地雷,「其實大家忽略了,捷運宅美麗的話術下,其實是有『眉角』的!」

【狀況】
3年前,剛從南部北上工作的Tony,為了尋找一個方便通勤的好住所,決定沿捷運找好房。人生地不熟的他,從諸多房地產廣告中,挑了一則標榜「雙捷運站效應」的物件,和屋主才談了一、兩次,議定了個心儀的價錢,就準備下訂。

但有一天Tony心血來潮,想要體驗與捷運為鄰的滋味,從其中一個捷運站口試著走到他未來的家,沒想到花了10多分鐘,穿遍了大街小巷,才在遠方發現自己的房子。回程時故意改選別的路徑,看看是否會離另一個捷運站較近,不幸的是,又歷經10幾分鐘才滿頭大汗地到達捷運站。他氣急敗壞地找賣方理論,「你不是說雙捷運站嗎?」沒想到屋主竟說:「是雙捷運站啊,但指的是到兩個站一樣距離,我又沒說走多遠?」Tony最後賠了押金收場。現在一提起買房經驗,他總是疾呼:「別被捷運騙了!」

【專家回答】
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,嚴格說來,賣方並沒說謊,問題出在捷運宅並沒有統一的認定標準,再加上購屋者對於捷運的資訊掌握不足,而導致許多模糊空間。另外在建商、房仲強力包裝下,買方沒被充分告知,認知出現極大差異,甚至誤觸地雷,「其實大家忽略了,捷運宅美麗的話術下,其實是有『眉角』的!」

迷思1:距離定義惹爭議
得以步行時間與動線距離雙重把關

首先是「距離的迷思」。正因為捷運能鍍金,因此當買主上門時,賣方最愛提的,就是靠近某捷運站。甚至一攤開預售案地圖,在巧妙的描繪下,從圖上目測,會讓人以為房子離捷運很近。但值得注意的是,一般捷運族所能忍受的合理距離,普遍以走路7分鐘、距離350公尺內為限。反觀房仲、建商,卻多半以五百公尺為上限,還不乏把空間拉大到1公里,顯見消費者和建商、房仲對捷運宅的定義,標準差很大。

全國不動產董事長葉春智指出,有些賣方講的距離是直線距離,但實際動線走來卻要花上兩、三倍時間,一旦超出黃金距離,不但買氣和價位相去甚遠,甚至連銀行放款成數都會受到影響。因此建議消費者買房時,一定要實地勘察,拿步行時間和距離雙重把關,以免權益受損。

另一類為「假雙捷運」。葉春智指出,由於捷運站比比皆是,不少物件標榜自己是兩條捷運交會的雙捷運站,或介於兩站中間的雙捷運房,以凸顯房子的價值高於一般捷運宅。但陷阱在於,所謂介於兩站之間,往往未如想像中的位於站與站間的中間點,反而是距離兩站都遠,只不過距離相當。

迷思2:路線設計兩樣情
謹防高架、支線及迂迴捷運線

第二是「硬體的迷思」。張欣民指出,一般人看捷運,往往忽略硬體設計的差異,但這卻是最容易被賣方糊弄的關鍵元素。「高架或地下捷運,對房市產生的效益就大不相同!」他表示,由於高架線容易造成噪音和景觀障礙,房價遠不及地下捷運站。

另外,某些捷運設有延伸支線,但往往得經由主線轉乘,偏偏支線班次較少,搭乘的便利性就不如主線。拿新店支線上的小碧潭站來說,年運量只有鄰近主線上七張站的7分之1。而新莊線和蘆洲線雖然都不是支線,卻由於進入台北市後匯成一線,因此列車必須錯班行駛,使得候車時間要比其他線多出1倍。

有趣的是,就連新莊線和蘆洲線也呈現價值差異。張欣民指出,由於新莊線路線迂迴,由新莊進入台北市中心,得先北行至三重以及北市的民權西路,再往直角轉南接到忠孝新生站轉車,足足繞了一大圈,相較於順向的蘆洲線,效益減半。

「捷運通車後,對蘆洲的房市助益反而比新莊大!」當地的房仲業指出,多數新莊通勤族不願繞遠路,反而循舊模式,搭公車前往板南線新埔站轉搭捷運進城。算一算,同樣到台北車站,搭新莊線要經過10站,板南線卻只要4站,「買捷運宅通勤最好避開迂迴線!」

迷思3:全台充斥類捷運

捷運血統純不純正 效益「差一氣」

第三是「類捷運迷思」。台灣鐵路局局長范植谷指出,為了解決經費不足問題,在交通部主導下,部分都市採取以台鐵捷運化或輕軌捷運等耗資較少的方案替代。住商不動產企研室主任徐佳馨認為,「這種所謂的『類捷運』,通勤效果與血統純正的『正捷運』是有落差的!」以台鐵捷運化為例,其站距較大、列車班次密度低,相較於捷運每3至5分鐘一班,台鐵捷運化少則8分鐘一班,多則半小時,因此台鐵捷運宅通常不會是捷運族購屋的首選。

永慶不動產新竹關新加盟店經理邱慶瑜,就以今年剛通車的台鐵新竹六家線為例,這一、兩年當地建商紛紛掛上「捷運建案」之名大作宣傳,但由於六家線班次每半小時一班,人氣不如預期。

迷思4:時間認知有落差
用行銷話術包裝偏遠路線

第四是「時間的迷思」。「××分鐘進到台北市!」這是許多新北市郊區捷運建案最常用的行銷話術。以機場捷運為例,號稱35分鐘就能從機場到台北車站,但關鍵在於,機場捷運分直達車和普通車,前者35分鐘直通台北車站,但只停其中幾個大站,並只行駛到機場。若買房在機場以南到中壢路段,搭直達車後還得在機場站換乘普通車。至於站站都停的普通車,從中壢通勤到台北得花上1個多小時,對於通勤北桃間的乘客,還不如搭高鐵和台鐵。

另外,隨著各大都市紛紛規畫出中長期的捷運藍圖,也讓不少建案拿來大作文章。但徐佳馨認為,由於未來路線常受經費、環評因素左右,輕則延期、改道,重則停建,因此買捷運宅最好選擇既有或已經動工的路線,免得增值不成反套牢。

小心捷運宅 4種包裝話術!

——買捷運宅該問建商、房仲與賣方的8大問題

話術1
捷運通車在即,把握最後一班列車

該問建商的問題
1.是正統捷運,還是台鐵捷運或輕軌捷運?
2.正確動工或通車時間是?

判斷
台鐵及輕軌等類捷運,雖仍有加分作用,但效益不如正統捷運,拿捏房價宜慎。
遠期路線不確定性高,莫急進,宜選近期通車或已動工的標的。

話術2
進台北市××分鐘,低價買進捷運宅

該問建商的問題
1.需要換車或轉車嗎?
2.進台北市是指進台北市境內還是市中心?

判斷
有些郊區捷運非一線進市中心,須多次轉乘,宜將轉乘時間加計。而快速進台北市,必須確定是進市中心,否則效益減半。

話術3
雙捷運站宅,價值倍增

該問建商的問題
1.到兩個捷運站各距離多遠?
2.若為兩條捷運交會,是否會設站?
是否為共構站?

判斷
距兩個捷運站皆須在7分鐘合理距離內,才有價值倍增效應;而部分雙捷運線交會,並不設站或不是共構站,亦不具加成作用。

話術4
當捷運的主人,近××捷運站

該問建商的問題
1.實際動線距離(非直線)多遠?
2.步行距離多久?

判斷
最好鎖定在動線距離350公尺至500公尺,且走路7分鐘內。

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