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房市錢攻略

房市錢攻略

王榮章

房地產

648期

2013-07-17 16:55

經濟衰退、失業率飆高,但一向是景氣落後指標的房地產,卻在農曆年後明顯回溫!這波房市買氣到底是曇花一現的反彈,還是下一波榮景的起點?在多空糾結的景氣迷霧中,○九年該不該買房,牽動著台灣廣大民眾的敏感神經。

今年三月底,一位年僅四十歲出頭的年輕台商,穿著樸素的牛仔褲、T恤,開著國產中古車,來到台北東區知名的預售豪宅接待中心,結果因為行頭太不起眼,當場被現場銷售人員擋駕,拒絕讓他入內看屋;這位吃了閉門羹的台商,順路轉移目標到附近的另一豪宅案場,當天一口氣買了四戶、總價近四億元!

不過這位台商的獵屋之旅還沒結束,據悉在他回台的短短幾天內,就在台北市東區精華地段買了總價八億元的房子。
 

豪宅交易增溫 台商是主力


如果你以為這只是特殊案例,代表你對目前房市的認知,還停留在去年底房市低迷的刻板印象。

因為幾乎在同一時間,另一位五十多歲的台商,一出手就買了淡水二個標榜海景的預售案,以及信義計畫區的二個頂級豪宅案,總價估計高達十二億元,讓這四家建商笑得合不攏嘴。

這兩位台商的共同特色是,儘管買房金額驚人,但都沒有貸款,而是直接以現金交易,讓人見識到這些資金回流台商的驚人實力。

 

上述這兩個鮮明案例,正是近期國內房市的真實寫照,也就是買家主要來自境外人士、海外資金。冠德建設副總經理洪錦欽就指出,冠德在北市信義計畫區的豪宅案「遠見」持續熱銷,買家中本土人士比較少,台商等境外人士才是主力。

 

大陸工程在信義路四段的「謙華」案,經過這波三、四月的衝刺,目前僅剩三戶,主要客戶除了大陸台商之外,也有不少早年移民海外、晚年準備回台定居的台商。

 

此外,目前最受矚目的豪宅指標大案「台北信義」,客戶中少見國內上市櫃公司老闆,反倒是海外回流資金,占了很高的比率。

 

房市修正結束了嗎?

 

房屋市場交投增溫,土地交易更是「強強滾」。五月十四日財政部國有財產局標售台北市內湖文德段老舊眷村改建土地,竟然吸引高達二十二組建商、壽險業者進場搶標,結果由新光人壽以十四.六七億元、相當於每坪一七七.五萬元的超高價得標,是底標的二.六九倍,業者積極搶地的熱度,彷彿回到去年五二○之前的盛況。 

 

房市景氣趨勢扭轉了嗎?從三月中旬以來的市況來看,答案似乎是肯定的。但令人疑慮的是,總體經濟面依然疲弱,房市有可能逆勢成長嗎?IMF(國際貨幣基金)剛在五月六日公布最新的經濟成長預估,報告中大幅下修亞洲的經濟成長預估,尤其是以出口為主的經濟體最不樂觀。

 

IMF更將台灣二○○九年的經濟成長率大幅調降到負七.五%,遠低於官方估計的負二.九七%。此外,四月分出口仍大幅衰退三四.三%、四月失業率更來到五.八一%,都顯示國內經濟情勢依然嚴峻。

 

政大地政系教授張金鶚在參加本刊「房市鼎談會」時就一再強調,「房市最終回歸基本面是我一直堅持的」。

 

從歷史經驗值來看,國內房地產景氣特性是擴張期短、收縮期長,但這波房市從去年三~五月高點反轉以來,調整期只有一年時間(部分專家認為是從○七年第三季開始反轉修正、到目前約二年時間),而且價格平均只修正了二成,不論從時間、幅度來看,要說景氣調整已結束、房價已落底,的確令人難以信服。

 

三大利多發酵  房市受益最多

 

不過房市買氣、信心回升,也是不爭的事實!到底是什麼原因,讓房地產景氣循環可能拋開舊有軌跡、走出全新的格局?華固建設業務總經理洪嘉昇指出,現在支撐房市最主要的利多有三項,其中最重要的首推調降遺贈稅,帶動滯留海外的資金大舉回流。信義房屋企研室經理蘇啟榮也表示,調降遺贈稅影響重大,一舉扭轉了台灣將近二十年資金外流的趨勢,從長期淨流出轉為淨流入;更重要的是,房市成為回流資金的主要停靠站,估計有七成的回流資金,將陸續進入房地產市場,讓房市成為資金回流潮的最大受惠者。

 

第二項利多是低利率與未來通膨再起的強烈預期。全球央行狂印鈔票、利率降至史上新低,一方面逼得無利可圖的龐大資金尋找出路;另一方面讓「租不如買」的情勢捲土重來;加上對未來勢必出現「人造通膨」的預期,都使得房市成為低利率環境下的主要受益者。

 

第三項利多則是開放陸資後,預期未來中資、陸企將大舉登台,「香港經驗」可望在台灣複製的想像空間。

 

房市專家田大權認為,中資利多目前想像大於實質,是用來「造大夢」的,但台灣房市將來如果會再吹起大泡沫,關鍵原因可能就是中資題材;往好的方向看,就是往昔一向是國內房市最大利空的兩岸關係,轉眼間從大利空轉為潛在的大利多,對房市絕對是一件好事。蘇啟榮也指出,中資利多因為沒有經驗值,所以大家期望值很高,不過應該是長期、漸進式的利多,短期內效應有限。

 

簡單來說,國內房地產市場正面臨一場劇烈的「結構性革命」:儘管面臨史上最嚴重的經濟衰退,但也迎來史上僅見的「資金狂潮」。現階段資金面、基本面相互拉鋸,到底是資金面引爆的買氣勝出,還是回歸基本面才是王道,估計年底前可以見真章。

 

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民進一步分析,房市目前反映的是「三資效應」,這三資包括低利率逼出的定存資金、台商回流的資金、遺贈稅引導回台的海外資金;其中台商回流在去年上半年出現第一波熱潮,今年三月則展開第二波熱潮,而且這股趨勢仍方興未艾。未來若中資再來台,將出現「四資齊聚」的盛況,房市的確有可能因此出現一波更大的行情。

 

台灣房市進入全新時代,勢必產生新的思惟與遊戲規則,民眾有必要即時調整與因應。例如這次可能首度出現沒有大量建商倒閉、沒有大批法拍屋出籠、沒有房價崩跌的景氣調整,如果仍堅持要看到這些情況出現,才相信景氣已落底,可能會錯過最佳的購屋時機。

 

M型社會的分水嶺

 

此外,在本土、回流資金陸續進場卡位後,一般民眾未來將無力和置產型及投資型客群去搶精華地段,尤其是台北市中心的優質標的。在台灣房市第一次走向「國際化」之後,國人的購屋偏好與行為,也將被迫做出修正。

 

國內房市在利空中築底的機會愈來愈濃,大家的購屋策略,可以考慮由「戒急用忍」轉為「積極管理」。「謙華」案的專案經理賴金水就建議,這波資金行情超乎預期,錯過前一波SARS(嚴重急性呼吸道症候群)低點的民眾,不應該再錯過第二次購屋機會。

 

估計從現在至年底,房市處於震盪整理階段,民眾可積極尋覓標的;未來三年,隨著經濟復甦、兩岸和平紅利落實,房市有機會重回多頭,在長線保護短線格局下,可望有效降低現階段的購屋風險。

 

田大權則分析,如果你擁有二千萬元的財富,趁這波低檔在優值地段換成三千萬元的房子(加上部分貸款),五年之後、三千萬元資產可能增值到五千萬元;相對地,如果消極地不作為,五年後原本的財富可能只成長到二千五百萬元,兩者間高下立判。

 

換言之,現在所做的選擇,將決定我們在下一個階段,是往M型社會的哪一端移動。在金融海嘯過後、財富重分配的階段,又到了做出關鍵抉擇的時刻了!

 

■房市景氣觸及長期底部出現反彈跡象
20年房地產景氣對策信號綜合判斷分數

1989年
央行宣布「選擇性信用管制」
大幅調高存款準備率
無殼蝸牛聯盟,抗議房價高漲

 

1990年
科伊戰爭(波灣戰爭)
台股由12682點下滑到2485點

 

1995年
中共試射飛彈軍事演習

 

1998年
統一集團以每坪413萬元標下信義計畫區A2街廓土地,創當時土地交易天價

 

1999年
央行提撥1500億元郵政儲金低利房貸

 

2001年
國內經濟成長出現罕見負成長

美國發生911恐怖攻擊

 

2002年
修改《兩岸人民關係條例》,開放陸資來台買不動產

 

2003年
4月爆發SARS疫情

 

2004年
土增稅減半政策繼續延長一年

 

2006年
新光人壽以每坪274萬元標下信義聯勤土地

 

2007年
油價明顯上揚,逼近百元大關

美國次貸危機浮現

 

2008年
全球金融海嘯
房市急速修正
央行迅速降息

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