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如何看懂問題屋,用「解決問題」換「價格優惠」?

如何看懂問題屋,用「解決問題」換「價格優惠」?

2015-03-23 11:44

買房子挑問題,你知道凶宅可以殺價,但你知道採光不好、消防通道太窄、餘屋太多也能成為殺價理由嗎?

 

如何看懂物件問題便宜買房
9都計地政整合專家 范之虹

范之虹小檔案
現為范之虹都市計畫技師事務所負責人、好江山開發顧問有限公司總經理,現任中華民國物流協會理事、中華民國地政士公會全國聯合會理事、中華民國都市計畫技師公會全國聯合會理事。范之虹是建築暨都市設計之專家,具有美國國際認證房屋住宅專家CRS、美國國際認證不動產投資師CCIM、美國綠建築學會(USGBC)認證綠建築輔導人LEED GA,以及不動產經紀人、地政士、都市計畫技師等資格。

他曾任多屆CCIM 不動產論壇專題引言人,並經常受邀演講不動產投資、不動產稅務規劃、土地開發及地政疑難實務、工業用地取得與變更等專題。


買房子挑問題,你知道凶宅可以殺價,但你知道採光不好、消防通道太窄、餘屋太多也能成為殺價理由嗎?

還有哪些「問題屋」,具有議價空間呢?

買房需要考慮的面向很多,地政士介入問題屋的階段通常在末端,也只能解決買賣契約與相關土地登記的法律問題。買房要討論的議題,應該是在看屋尚未下訂前,事先要了解問題屋的要項,這些議題能掌握住了,在買屋下訂前議價,就可以爭取更多折扣。

問題屋一:鄰避設施

大家不喜歡的鄰避設施,如垃圾場、加油站、夜市、焚化爐、高壓電塔、殯儀館等有,但從都市治理角度來看,這些設施卻是都市生活的必需品,只要我們在都市裡生活,想避開鄰避設施對我們的影響,選屋時就必須花費時間仔細觀察及蒐集資料。所幸目前不動產說明書必須載明出售標的物50 公尺內,所有重要設施,只要按圖索驥,就能很快能了解標的物附近環境的情形。

其實,看到鄰避設施也不是都不能買,只是要分等級,看哪一種設施最嚴重。

最嚴重的第一級是大型變電所,路邊小型變電設施應該還在容許的範圍。現代生活一定要用電,但大型變電所的電磁波有方向性,如果你選擇的屋子剛好與電磁波同一方向,健康方面可能會受到影響,建議能不買就盡量不要買。

嚴重程度次等的是垃圾處理場與資源回收場,台北市南、北各一個焚化爐,市內垃圾不落地,只有零星私人資源回收場,這問題不大。但如果回收過程會產生水分就不是很好,必須特別留意。

第三種是醫院,尤其是醫院附近的北向大樓能避免就避免。因為南向大樓會曬到太陽,陽光能殺菌,而北向就比較無法克服這個問題,這是建築設計上無法避免的陰暗死角。

第四種是家庭式開放神壇,這是東方人傳統文化特色,實在很難避免,只能靠自己在選屋時多加注意。如果不怕吵還是可以買,但是建議最好還是避免。

第五種是夜市,人聲鼎沸的夜市,人流、車流、噪音及大量的垃圾,絕對會影響住家品質,唯一的好處是機能充足,消費方便,一切就看自己能夠忍受的程度。

問題屋二:凶宅

雖然凶宅被許多人列為問題屋,但是仍有許多人不在乎,還趁機大撿便宜。

凶宅現在都要求賣方事前必須告知買家,如果賣方事前不告知,按現行行政院消保會的說法―不動產買賣定型化契約以消費者的認知為認知,在法院審理時,消費者主張賣方並未事先告知買賣標的物是凶宅,而賣方無法提出已告知買方的證據,通常會判決買賣無效解除契約,賣方須將已收款項全數退還。即便目前凶宅開價本來就比較低,但仍存在議價空間。

問題屋三:公共設施服務能力不足

以上兩種是民眾較會注意到的問題屋,但公共設施問題,反而是一般民眾較少注意,但卻必須留意的問題。

首先是城市治理出現問題。比方說,高雄氣爆時我們才注意到,整條馬路下竟然都是石化管線,而高雄市都市計畫沒有以綠帶隔離沿線住宅區,以都市計畫的角
度來看,應該趕快亡羊補牢。

第二是容積獎勵的問題。新北市預計把土城、板橋、永和、中和與新店等區域,整合成溪南計畫區;樹林、新莊、三重、五股、泰山等區域,則整合成溪北計畫區,結果出現以下的統計數字。

這兩區所提供的公園、綠地、廣場、遊樂場面積,按理應該要有10%,但現在溪南計畫區卻只有4.77%,溪北計畫區只有4.87%。這些城市公共設施不足,會使房價相對便宜許多,只要你仔細觀察標的物附近公共設施分布種類,還是可以做為議價的論據。

其實這與營建署在《建築技術規則》162 條,放寬了容積設計免計建蔽率跟免計容積的部分有關。放寬太多,是造成今天台北市及新北市都市發展過度膨脹,以致過度壅擠的主因之一,即使興建了全世界管理第一的台北都會區大眾捷運系統,依然無法解決都市過度集中的問題。

都市計畫在規劃時,一般會以計畫人口每人居住面積30平方公尺,來計算計畫區內住宅區容積率。原本計畫的時候很清楚,有多少計畫人口就有多少容積率,因為容積是要成本的,有多少容積,每年政府就要花多少經費維持都市計畫公共設施服務水準。

然而,到了建築管理時,因為不同時期經濟景氣的變化,再加上政府接受遊說,於是不當的施政理念,在不同時期會改變容積計算方式,以至於影響了原本的都市計畫。就城市治理而言,實屬不當,因而造成當下台北市及新北市都市計畫失控,成為永遠無法脫離的泥淖。

這也可以解釋為何台北市4、5 樓公寓市場需求量高,售價居高不下的原因,就是因為住宅公設比新屋要低很多。

[建蔽率與容積率]
建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低,則留下的空地愈大。例如:100 坪基地上房屋的投影面積為20 坪,則建蔽率為20%。

容積率是基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比率,簡言之,即建坪與地坪之比。例如:100 坪基地上建築4 層樓房,每一樓的樓板面積為50 坪,則總樓地板面積為200 坪,其容積率為200%,如果每一層樓的樓板面積為70 坪,則建築總樓地板面積為280 坪,其容積率為280%。


第三種是消防通道不足。這一點也能製造議價空間,這是一般人買房時較少注意到的要點。

你想,蘆洲大囍市火災是怎麼燒出來的?第一、那裡巷道很小;第二、兩旁停滿機車。這代表當地道路設施不足,容積過度,也算是一種問題屋,因為城市治理不到位,公共設施不夠,相對的就是你可提出的議價空間。

[房產小百科]
大囍市火災:俗稱蘆洲大火,發生於2003 年8 月31 日凌晨時分,共導致13 人死亡、71 人輕重傷。肇因是有人在一樓穿堂引火自焚,波及機車,一樓火勢發生煙囪效應,往上蔓延至六樓,使唯一的逃生出入口被火勢與煙霧堵塞。加上事發現場的巷弄狹窄,迫使大型機具與消防車隊在搶救上出現困難,還有人為了活命而墜樓身亡。由於主嫌自殺身亡,無法追討刑事責任,受難家屬只能轉向主嫌的丈夫求償民事責任。

像大囍市這種房子當然可以議價,但仍需考量幾年後要脫手時,接手的買方如何看待這間房子,會不會也成為對方議價的理由。所以購買這種問題屋,會有房價下跌的風險存在。

第四種是日照權,也就是採光。營建署近期修法規定商業區7 層樓以上建築,應給予鄰地冬至日1 小時日照權。目前台北市及新北市商業區有很多超高層建築,鄰地並沒有冬至日1 小時日照權,這也是我們可以做為與賣方議價的論述。

公共設施是一個地方的房價能否上漲的重要因素,否則桃園青埔的房價也不會反轉如此迅速。試想為何當初政府設想的軌道經濟沒有在當地發揮效應,就是因為它只有一個公共設施,叫作高鐵站。

你住進一個地方是要去那裡過生活的,如果當地沒有完備的生活機能,你也不會想要住進去,而沒有良好的生活機能,就不會有人想要入住,自然無法帶動當地的發展,這是「魚幫水、水幫魚」的自然現象。即便你是投資客,自己不會住進去,依然要想好後路,想清楚將來要賣給誰,除非你的口袋夠深,能夠熬到當地興盛發展、房價飆漲為止。

問題屋四:風水問題屋

風水地理不好,也可以做為議價的工具。比方說有個建案高38 層,後方巷子4 樓建築物就是可以議價的案子,因為那裡有很嚴重的風水問題。

在都市更新的案件裡,有都市更新容積、道路容積移轉等獎勵,加起來有時候可達到原始容積200%,八米巷道建物高度經常超過36 公尺,對於鄰近住宅區環境衝擊很大,尤其是4 樓以下公寓,通常都有很嚴重的壁刀煞跟迴風煞。

新店某地標建案的後面社區,大樓迴風極大,有些位置日照不充足,也有十幾棟房屋屋角產生的壁刀煞。其實當時都市設計審議時,委員們覺得該社區蓋得太過密集,建築物太多,會對後方社區通風、採光等造成衝擊,因而強力要求改變建築設計,但最後也只是刪除了一棟建物,且建物鄰棟間隔也只增加1 公尺,因此買房標的物面對大樓有壁刀煞及迴風煞的房子最好不要買。

問題屋五:蛋白區的新成屋

看到這裡你可能會想,新成屋會有什麼問題?問題就出在台灣現在的新房子蓋得太多,人口又減少得太多,根據統計,到2017 年時,台灣就要邁向人口負成長。

一般人覺得新屋價格都比較高,但其實人口成長落後、甚至外流的地區,新成屋很好議價。這些地方沒人住就是沒人住,無論房仲或代銷業者講得再如何天花亂墜,事實就是明擺在眼前。如果你晚上去淡水新市鎮走一趟,就會發現那裡一片黑漆漆,進住人口其實不高。

除了人口問題,新成屋的公設比高達33%至37%,有些還有雨遮面積過大的問題,這在將來都會變成房子最大的缺點。所以,原則上愈新的房子愈好議價,因為居住面積愈降愈低,得房率太低居住起來老是覺得少了一間房,不是太方便,未來就算轉售,新買家也會考慮這些問題,你必須花費很大的心力去脫手。

再來,迎風面與背風面也是個問題。大約十年前,我有些朋友去林口買房,後來都回來了。倒不是因為林口缺水,畢竟政府已經花費1,700 多億處理公共設施等問題。即便現在林口居住的人口比以前要多,但當地氣候太潮濕,老年人住久了膝蓋都會有問題是不爭的事實。

淡水的潮濕問題還好,要看迎風還是背風。沙崙是迎風面,建議不要購買;而紅樹林是背風面,潮濕問題還好。至於林口是迎風面,所以龜山相對會比林口要佳。

此外,你也可以看建設公司在這個地區推案量的多寡,重劃區的餘屋是可以用來議價的最大利器,新成屋量高的區域之餘屋亦然,比如新莊的新成屋,議價空間極大。全台灣空屋跟餘屋最多的地方是新北市,當中又以淡水區、林口區、三峽區空屋率最高,往這些地方找新成屋,議價空間也會比較大。
 
 
 
紅色子房深度解析

麵包店有所謂「NG 麵包」,有些是製造過程中裁切下來的邊角,有些是出爐後形狀有缺陷的麵包,但是與一般麵包同樣地美味,同樣地好吃。3C 商品店也有所謂「展示機」或「福利品」,比起正常銷售機種,功能相同、品質相同,只是銷售期拿出來展示,並且供消費者把玩。

同樣的,如果你能夠指出「問題屋」,同時重整自己的心態,接受這些「NG 不動產」、「福利不動產」,也是一種便宜買房的方式。范之虹總經理前述的真知睿見,就是教導讀者怎麼分辨問題屋,並且進一步要求相對問題屋的合理折扣。

要探討房子對象的「問題」,我認為可以分成兩大類。

第一類:區位的問題

許多老城市發展歷時數十年甚至百年,有些地區當初制定都市計畫時,並沒有估計會有這麼多人口移入,以致老舊市區公共設施不足。綠地不足、學校不足,甚至連安全的人行空間都沒有。這種老舊市區,只有靠大規模的都市更新才能改善。

新興區域則剛好相反,道路筆直街區整齊,但是只有零星幾棟大樓矗立。沒有生活機能,甚至連一家便利商店都沒有。公共設施發展不成熟,新大樓的點燈率也很低。如果同時有上百戶新成屋丟到市場上銷售,面對無法立即入住的生活機能,也是大問題。

至於嫌惡設施在旁邊,則更是問題了。變電所、垃圾處理場、殯儀館、醫院等等,沒有人喜歡晚上睡覺時,還聽得到高壓電的滋滋聲;想聽點輕音樂休息時,隔壁傳來孝女哀哭的聲響;想出門到樓下便利商店買杯咖啡,才發現左邊是吊點滴的阿伯,右邊是猛咳嗽的阿嬤。

但如果說服自己的心態,找到解決方案,也許以上這些問題就不是問題。

比如說,多一個車位,出門皆開車,假日到大賣場備好一週存糧,平日也不用出門。綠地不足,就在自家陽台種樹植栽;學校不足,就把孩子送去較遠優質私立學校住校學習;或者隨身帶消毒酒精噴劑,經過醫院門口時戴口罩避免病菌傳染。

以上這些問題解決方案,雖然麻煩一些,但倘若可以爭取到較高的房價折扣,對許多口袋不深的小資族來說,或許也是一個值得參考的物件。

第二類:物件的問題

有些房子屋況簡陋,漏水問題嚴重。如果屋主不願意修繕,算算買下來住進去,裝修也要不少錢,所以要求降價當然是天經地義。

還有些房子遇到風水問題,如客廳或主臥房對到鄰棟轉角的壁刀煞、對到面前高架橋通過的攔腰煞等,倘若再加上室內格局的檢討,住進去可要花一大堆錢求解法,而且發生事情可能還得考慮要不要繼續長住。保險起見,還是要求降價最實在。

早年民國七〇年代,還曾經出現所謂「輻射鋼筋」事件。研判是煉鐵廠中具放射性元素的儀器,因為疏忽掉入鐵爐中被煉成鋼鐵,結果具有輻射污染的鋼筋流到市面,造成台北市多處社區發現住屋有輻射污染,目前還有約九百棟輻射屋列管中。若有讀者購買屋齡落在上述這段時期的房子,記得先到原能會網站查詢,然後要求賣方降價。

除了「輻射屋」,還聽過「海砂屋」吧?海砂屋的正確名稱是「高氯離子混凝土建築物」,主要是指建商於興建房屋時,所用之混凝土中摻入了海邊未經處理之海砂,而非經處理過的海砂或一般所使用之河砂。

因為海水中含有豐富的氯化鈉,加上海砂中的鹽能自行吸收水分,造成了混凝土的化學變化而與鋼筋分離,甚至剝落。主要原理是由於結構體含有過多的氯離子,容易造成鋼筋腐蝕,當鋼筋腐蝕生成物的體積比鋼筋體積大至3-7 倍時,會對混凝土產生張力,造成擠壓。此持續性擠壓,會使混凝土表面產生裂縫。裂縫則導致更多的鋼筋生鏽,進而造成混凝土剝落及鋼筋外露,降低建物原有結構力。如果賣方不負瑕疵擔保範圈,那就一定得降價。

最後一個嚴重的問題,就是「凶宅」了。大家恐怖電影都看得很多,紅色子房就不再贅述。總之目前法令規定,房仲賣房都必須告知是否為凶宅,能不能接受,就看個人的接受度。有些讀者不在乎買凶宅,反而更能大撿便宜。

總而言之,就是用「解決問題」換「價格優惠」,先重整自己的心態,就有機會六折買房!
〈本文選自全書,曾琳之 整理〉

作者:紅色子房(本名蘇明俊)
外資法人機構地產軍師 投資自住族群觀念導師。CCIM美國國際認證不動產投資師,現任外商高力國際不動產投資部董事,台北科技大學兼任講師,商周BW理財網、Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規劃總監、日系商場規劃專案等職務,產官學界十數年經驗。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析,以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

出版:高寶書版

書名:6折買房術

目錄

Part 1八折買房靠話術
1. 置產孝親真情藝人柯以柔──如何漸進砍價便宜買房
2. 口若懸河購物天后玉菲──如何讚美屋主便宜買房
3. 紮實訓練聰明律師黃坤鍵──如何訓練價格敏銳度便宜買房 4. 折衝利誘展店天王鄭合昇──如何創造雙贏便宜買房

Part 2七折買房靠通路
5. 合縱連橫法拍商機寬頻房訊──如何從法拍屋便宜買房
6. 平抑房價良心企業台灣金聯──如何從台灣金聯平價宅便宜買房 7. 群聚力量買好房 好室一二三──如何從團購議價便宜買房
8.  推心置腹人脈王柯昇沛──如何經營代銷人脈便宜買房


Part 3六折買房靠重整
9. 都計地政整合專家范之虹──如何從看出問題物件便宜買房
10. 知名房屋糾紛仲介導師小白──如何從發現房屋瑕疵便宜買房
11. 重整訴訟百戰律師謝昆峯──如何從法律訴訟官司便宜買房
12. 化朽為神資產高手王聖鴻──如何從不良債權競標便宜買房

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