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七年級小仲介 變身北台灣工業區獵地王

基進建設2015年以21.4億元吃下掬水軒平鎮廠土地,目前預計從工商綜合區變回乙種工業區土地,顯見市場需求強烈。

梁任瑋

房地產掃瞄

攝影/吳東岳

1056期

2017-03-16 17:24

吃下掬水軒、歌林舊廠的基進建設,創立不到九年,透過加工再出售,平均投資報酬率相當可觀。幕後是誰在操盤?它為什麼那麼賺?背後的成功模式又是什麼?

去年五月二日,宏達電處分占地一.三萬坪的工業用地,據聞買方是桃園一家神祕的建設公司。巧合的是,這塊原屬於固特異輪胎廠的土地,二○一一年正是這家建設公司賣給宏達電,沒想到宏達電裁員縮編,土地又輾轉回到該公司手上,地價卻從當年的每坪十二萬元,迄今已接近翻倍至每坪二十一.二萬元。

這家神祕低調的建設公司是「基進建設」,專門鎖定北台灣地區大面積閒置工業區廠房,低價買進後,配合建築師及地政士規畫,先設置公設、道路,再切割為一千坪以下小面積土地出售,它幾年間陸續搶進掬水軒、中工、歌林、華映等知名公司位於桃園的舊廠,重新整理後高價轉售,創造工業區土地的第二春。

基進建設二○○八年成立至今不過短短九年,但經手買賣的工業區土地已將近二十萬坪,堪稱近年崛起速度最快的工業區「獵地王」,令人意外的是,公司負責人顏豐進居然是年紀僅三十六歲的七年級生。

原本從事日用品零售業的顏豐進,因眼光獨到,看好工業區土地市場未來需求旺盛,開始涉獵土地買賣。與他接觸過的仲介業者指出,顏豐進雖然年輕,但思慮很清楚,重要的是企圖心很強,只要是他想要拿到的土地,幾乎沒有失敗過的經驗。

 

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中壢當地仲介業者指出,桃園是台灣擁有最多工業局編定工業區的縣市,全盛時期合法登記的工廠就有一萬八千多家,後來產業面臨轉型,不少業者淡出台灣,轉進中國或東南亞,造成工業區土地供給量釋出大增,這些土地成為顏豐進鎖定的標的。

據了解,顏豐進進入工業地產這行,最早是從龍潭磚窯廠變更為工業地起家,由於龍潭早年是台灣窯業重鎮,隨磚窯廠沒落,在八○年代逐一關廠,不少荒廢的工廠陸續申請轉為丁種建築用地,基進建設就從這塊不起眼的市場做起,買斷後開發為機械產業工業區轉手獲利。

不過,桃園經營工業區土地的仲介不少,但是卻少有人像顏豐進敢用一條龍的方式重新加工,因為早期留下來的工廠,普遍都有面積太大的共同點,中小企業沒有能力一口氣全部吃下,顏豐進嗅到市場需求,「懂得把『切割再賣』,變成一門生意。」一家桃園地區仲介業者張先生說。

 

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「顏豐進抓住時機,又敢加價買地,可說是時勢造英雄。」房地產業者透露,一二年,華隆紡織位於大園的二.七萬坪廠房遭法拍,當時每坪標售底價約七萬多元,雖然也有不少土地開發公司想集資買下,但受制於總價門檻高,買家最後還是打了退堂鼓,此時顏豐進以溢價一成,每坪八.八萬元,總金額二十四.三億元搶下,讓同業留下深刻印象。

這塊地到手後,基進建設重新包裝,其中近八千坪後來賣給富邦媒體科技(即富邦momo購物網),交易單價達每坪二十一.五萬元,對比基進建設當初買進價格,獲利高達一四○%。

也有部分同業認為,入行時不到三十歲的顏豐進,背後的資金實力一定相當雄厚。

為了揭開基進建設的神祕面紗,本刊交叉比對顏豐進名下十幾家投資公司發現,顏豐進背後的金主除了有燈具廠大朗電器、台鎔科技的大股東,還有一位黃姓家族資金挹注,有這些資源撐腰下,讓他有能力一次買進總價二、三十億元的閒置廠房;也因為資金雄厚,基進建設往往重新規畫廠區,闢建道路、水溝,整修原本荒廢髒亂的工廠,加以拆除、改建後,搖身一變成為寬敞的土地,成為小眾市場的搶手貨。

 

基進建設

 

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基進建設最知名的案子,莫過於兩年前拿下食品大廠掬水軒的平鎮廠,這塊面積高達五公頃(約一萬五千一百二十五坪)的土地,本來要申請變更地目開發為購物中心,但因掬水軒未依約履行給政府的回饋金、捐生態綠地協議等要求,導致開發案延宕,加上前負責人柯富元又因違反《銀行法》鬧上法院,後來遭台灣金服標售。

一五年,顏豐進與其友人以個人名義,用總價二十一.四一億元取得掬水軒平鎮廠的三十六筆土地與地上物,讓同業再次見識到他鯨吞蠶食的實力。據了解,顏豐進打算放長線規畫,將掬水軒這塊地從工商綜合區變回乙種工業區,目前仍在申請程序中,因此基進建設尚未釋出到市場銷售。

基進建設擅長以分割手法創造驚人報酬,成功案例至少還包含位於楊梅工業區土地、歌林觀音一廠廠房、華映八德廠,以及華煜紡織與華隆紡織土地,都是利用分割為面積五百至七百坪的小型基地出售。

據了解,這些案子的銷售狀況奇佳,加上這些年累計的銷售總金額至少超過百億元,讓他在短短幾年之內,從中壢工業區西園路的一個小仲介,躋身到桃園中正藝文特區擁有A級商辦「中悅世界中心」三戶百坪辦公室,以及「中悅一品」豪宅,以他持有的土地與不動產初估,至少擁有十億元身價。

基進建設的成功有一套SOP(標準作業流程):「集資、買斷、加工包裝、售出」,經過這套程序,原本一坪成本不到五萬元的工業地,搖身一變可以成交至八至十萬元,獲利比興建住宅的建設公司還高。

不過,過程中並非毫無風險,除了法拍土地必須要以現金買進,另一部分,舊廠重新開發過程,必須要耗時等待地目變更,期間變數都要自行承擔,無比的耐力往往能帶來無比的甜美果實,願意忍受其他建設公司不願投入的時間成本,不啻是這位七年級生熬成北台灣工業獵地王的主因。

基進建設煉金術

  • 擁有比一般買方更高的資金實力,有能力買斷

  • 掌握賣方第一手消息,立即出價取勝

  • 擁專業團隊,了解市場需求,懂得包裝分割後出售

 

基進建設

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