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買賣房地產必備4招,教你「問」出市況

過去房價資訊不透明,行情總是人云亦云;但實價登錄上路後,揭開了房價「國王的新衣」,原來許多漫天叫價的房子「開價嚇死人,成交笑死人」。在行情眾說紛紜時,懂得簡易估價法,拿捏合理的價格帶,已經成為是買賣雙方必備的常識!估價的第一步驟,要做的便是詢價。

第一招:探查行情,不要超過半年

「其實估價師的行情資訊,也是先問後算的!」估價師公會全國聯合會理事長陳諶一語道破估價的程序。他說,由於房價是買賣雙方你情我願議定的水位,並不是規格價,因此惟有藉由訪價,才能得知真正的行情,「只是,估價師詢價的技巧更高明、更系統化!」

其中的不傳之祕在於,「訪價時,得掌握人、時、地、物4大原則。」陳諶表示,在時間和地點方面是由近而遠,也就是先打聽大環境完全相同,比較基準最接近的同一個社區成交行情;倘若無法得知,才逐一放寬詢價範圍,以方圓500公尺為最佳搜尋區域。

屋齡和屋型也先找類型相同的,再由同而異;且查探的行情不要超過半年,否則參考價值就大為降低。陳諶認為,小市民估價時,除了蒐集房價資訊,亦可詢問租金和土地成交價格,因為這都是影響房價的元素,掌握後,有利於回推房價行情。

 

第二招:角色對調,「問」出最有利價格

知道該問什麼問題後,更重要的是找「對」的人問,否則,「問到的往往是假行情!」著有《房仲業不告訴你的50件事》一書的李偉麟認為,問對人和用對方法,遠比囫圇吞棗蒐集一堆行情重要。他表示,仲介、代銷、銀行、鄰居及管理員,都是小市民詢價時的貴人,但問法各有所異。

在仲介方面,由於房仲都希望買方開價高一點,賣方低一點以快速媒合賺取佣金,因此提供給買方的往往是區域的最高價,而賣方則是最低行情。於是,「要賣房時,假裝是買方;買房時,則以賣方身分查探,才能找出對自己最有利的價格。」

李偉麟以自己的朋友Jack為例,去年想買台北市內湖一帶的房子,結果一到仲介店頭,業務員介紹了一戶10年的中古屋,一開口就說,「現在內湖的房子很搶手喔,10年成屋沒有55萬元很難買到!」Jack不動聲色,跑到另一家仲介店頭,假裝自己是該房同社區的正樓上住戶,表示想要賣房,結果這位仲介語重心長地說,「目前政府在打房,行情沒想像中的好,可能只能賣45萬元喔,我盡量努力啦!」一來一往間,居然開價差了10萬元,將近兩成。而Jack一聽便明瞭,其實仲介評估的成交價大約中間值──50萬元,這才是真正可能成交的價錢。

 

第三招: 先打探4樓賣價

對於建商代銷釋放出的價格訊息,則往往呈現兩極化。李偉麟指出,預售屋牌價多半已經加上建商和代銷的利潤,甚至還以未來交屋時的水準來定價,所以到銷售案場詢價,得自動打個7、8折。相反的,銀行放貸時,因為會考量收帳風險,刻意保守估價,所以向銀行詢價,得加個1、2成,才能還原真相。

此外,一般建案的4樓都是全案最沒行情而拿來促銷用的,這才是建案真正的銷售開價。曾經當過案場跑小姐的謝惠芳,因為孰稔這個建商和房仲「不能說的祕密」而買到便宜好房。

一年多前,她前往新北市新莊的一處預售案場看房,一坐下來,銷售人員就言之鑿鑿地告訴她,目前新莊預售牌價已開到每坪50萬元了,接著釋出善意說,因為快結案了,所以可以從47萬元開始談。經驗老到的謝惠芳不理會銷售人員的舌粲蓮花,單刀直入:「告訴我,4樓廣告戶賣多少?」

在得知廣告戶價格是每坪45萬元後,她以8折行情,也就是36萬元作為目標價,最後以40萬元買進。

儘管詢價的方式因人而異,問法各有巧妙,之所以積極打探市場行情,除了讓自己心中有個底價,不會被房仲、代銷的銷售話銷牽著鼻子走,也可以作為下一步推估合理價格的參考價。




查詢實價登錄,記得自行拆算車位價格

實價登錄揭露房屋買賣交易的行情,多數人除了關心總價,更會留意交易單價,但目前實價登錄上的總價和坪數是含進停車位,容易使行情失真,民眾應該留意計算是否包含停車位,然後自行拆算,比較能夠看出真實的交易價格。



以芝玉路1段的個案為例,它有2個車位,分別都是6.62坪,以占坪數推斷,該車位應為機械車位。這2個車位就是讓單價失真的關鍵,因為車位多是單價另行計算,若將車位併入計算,會讓單價偏低,所以可以根據房仲交易行情網得知當地機械車位為180萬進行拆算。

◎原本含車位的交易單價:

5,668萬元75.43坪=75.14萬元/坪

◎不含車位的交易單價:

(總價—車位價)(總面積—車位面積)=單價

(5,668萬—180萬2)(75.43坪6.62坪2)=85.35萬

 

兩者價格相差:85.35萬—75.14萬=10.21


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