買賣房地產必備4招，教你「問」出市況

編輯部

2017-07-26 07:52

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過去房價資訊不透明，行情總是人云亦云；但實價登錄上路後，揭開了房價「國王的新衣」，原來許多漫天叫價的房子「開價嚇死人，成交笑死人」。在行情眾說紛紜時，懂得簡易估價法，拿捏合理的價格帶，已經成為是買賣雙方必備的常識！估價的第一步驟，要做的便是詢價。

第一招：探查行情，不要超過半年

「其實估價師的行情資訊，也是先問後算的！」估價師公會全國聯合會理事長陳諶一語道破估價的程序。他說，由於房價是買賣雙方你情我願議定的水位，並不是規格價，因此惟有藉由訪價，才能得知真正的行情，「只是，估價師詢價的技巧更高明、更系統化！」

其中的不傳之祕在於，「訪價時，得掌握人、時、地、物4大原則。」陳諶表示，在時間和地點方面是由近而遠，也就是先打聽大環境完全相同，比較基準最接近的同一個社區成交行情；倘若無法得知，才逐一放寬詢價範圍，以方圓500公尺為最佳搜尋區域。

屋齡和屋型也先找類型相同的，再由同而異；且查探的行情不要超過半年，否則參考價值就大為降低。陳諶認為，小市民估價時，除了蒐集房價資訊，亦可詢問租金和土地成交價格，因為這都是影響房價的元素，掌握後，有利於回推房價行情。

第二招：角色對調，「問」出最有利價格

知道該問什麼問題後，更重要的是找「對」的人問，否則，「問到的往往是假行情！」著有《房仲業不告訴你的50件事》一書的李偉麟認為，問對人和用對方法，遠比囫圇吞棗蒐集一堆行情重要。他表示，仲介、代銷、銀行、鄰居及管理員，都是小市民詢價時的貴人，但問法各有所異。

在仲介方面，由於房仲都希望買方開價高一點，賣方低一點以快速媒合賺取佣金，因此提供給買方的往往是區域的最高價，而賣方則是最低行情。於是，「要賣房時，假裝是買方；買房時，則以賣方身分查探，才能找出對自己最有利的價格。」

李偉麟以自己的朋友Jack為例，去年想買台北市內湖一帶的房子，結果一到仲介店頭，業務員介紹了一戶10年的中古屋，一開口就說，「現在內湖的房子很搶手喔，10年成屋沒有55萬元很難買到！」Jack不動聲色，跑到另一家仲介店頭，假裝自己是該房同社區的正樓上住戶，表示想要賣房，結果這位仲介語重心長地說，「目前政府在打房，行情沒想像中的好，可能只能賣45萬元喔，我盡量努力啦！」一來一往間，居然開價差了10萬元，將近兩成。而Jack一聽便明瞭，其實仲介評估的成交價大約中間值──50萬元，這才是真正可能成交的價錢。

第三招： 先打探4樓賣價

對於建商代銷釋放出的價格訊息，則往往呈現兩極化。李偉麟指出，預售屋牌價多半已經加上建商和代銷的利潤，甚至還以未來交屋時的水準來定價，所以到銷售案場詢價，得自動打個7、8折。相反的，銀行放貸時，因為會考量收帳風險，刻意保守估價，所以向銀行詢價，得加個1、2成，才能還原真相。

此外，一般建案的4樓都是全案最沒行情而拿來促銷用的，這才是建案真正的銷售開價。曾經當過案場跑單小姐的謝惠芳，因為孰稔這個建商和房仲「不能說的祕密」而買到便宜好房。

一年多前，她前往新北市新莊的一處預售案場看房，一坐下來，銷售人員就言之鑿鑿地告訴她，目前新莊預售牌價已開到每坪50萬元了，接著釋出善意說，因為快結案了，所以可以從47萬元開始談。經驗老到的謝惠芳不理會銷售人員的舌粲蓮花，單刀直入：「告訴我，4樓廣告戶賣多少？」

在得知廣告戶價格是每坪45萬元後，她以8折行情，也就是36萬元作為目標價，最後以40萬元買進。

儘管詢價的方式因人而異，問法各有巧妙，之所以積極打探市場行情，除了讓自己心中有個底價，不會被房仲、代銷的銷售話銷牽著鼻子走，也可以作為下一步推估合理價格的參考價。