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親愛的,房子該買誰的名字?

徐立杰
2017-07-26
房地產掃瞄

親愛的,房子該買誰的名字?

徐立杰
2017-07-26
親愛的,房子該買誰的名字?
房地產掃瞄

家豪和雅婷交往多年,總算決定步入禮堂,在結婚前夕,小倆口也打算買一間房子當未來的家,不過,這間共同購買的房子要登記誰的名字?小倆口還沒想法之前,兩家的家長深怕孩子吃了虧,倒是意見不少,也讓一場喜事憑添是非。

確實,對於很多情侶和夫妻來說,在買下房子圓了人生夢的同時,許多利害關係真的不好說出口,特別是房子該買誰的名字,實在是一門大學問。一般來說,合資買屋除了登記在其中一人的名下外,若雙方均有出資,也可以選擇共同登記,不過,無論是登記在其中一人或是共同登記,都有其優缺點,購屋人可以依照自己的狀況,決定怎麼登記最適合。

 

產權單純好貸款  撕破臉時舉證難

許多夫妻或情侶在購屋時為了表示愛意,往往會願意把房子登記在另一半名下,特別是另一半信用狀況好,又具有較好的貸款條件,如公教人員、百大企業員工等族群,為了能夠取得更好的貸款條件,登記給其中一方更是順水推舟。當然,也有夫妻一方因為工作有較高的經濟風險,如公司行號負責人,擔心拖累家人,讓另一半和孩子沒有棲身之所,也會選擇這種登記方式。

不過,現階段不少夫妻都是共同負擔房貸,萬一有朝一日,擁有所有權的一方因債務而處分或是夫妻兩造離婚,這個曾經兩人一起奮鬥的結晶,很有可能被處分掉。這種「整碗端走」的風險,是登記在一個人名下最需要顧慮的部分。

購屋時,不少夫妻也會未雨綢繆,同時訂立書面,證明當初是「借名登記」,而非贈與,屆時,就能主張自己的權益。更有甚者,雖然不動產登記在妻子名下,丈夫會將不動產設定一個抵押權給自己,以避免未來感情生變,身陷人財兩空的不堪。

除了登記在夫妻一方外,有些購屋人會選擇將房屋登記給孩子,不管是為了節省遺贈稅或是其他考量,都要特別注意,如果沒有清楚交代資金往來,即使買賣都會被視為贈與,被追繳稅款。

另外,蔡志雄律師也提醒,若晚輩受贈財產,卻不願意履行撫養義務,贈與財產的長輩可以向法院聲請撤銷贈與,以保障老人家能安養天年。

 

共同持有保權益  最怕他方出狀況

除了登記在一個人名下外,若是合資買房,另一個選擇就是共同登記。

蔡志雄律師建議,對於兩造都有出錢的夫妻,共同登記是最能保障彼此權益的方式,等於該不動產有兩個所有權人,非經對方同意,就不能管理、使用、收益、處分。

採取這種作法,未來若走上離婚一途,兩造對共同出資的房產就擁有應有部分的權利,不須再透過請求分配剩餘財產,或是採用假扣押方式避免對方脫產;另一方面也能避免發生糾紛時,原本的「借名登記」,在沒有書面的證明下,到了法院往往很容易因為夫妻關係而被法官視為「贈與」。 

不過,共同登記也會有風險,當共有人在外有無法償還的債務時,其持有部分很容易被法拍,雖然沒有債務的持有方可以優先承購權取得,可是等於替對方還債,這部分將是共同持有時最大的風險。

買房是人生大事,不管怎麼登記,即使親密如夫妻,最好在情到濃時說清楚講明白,以免到時緣盡,錢未了,對簿公堂下也很難期待彼此間還能留下美好回憶。

 

 

房屋產權登記常見Q&A

1.     合資買屋要注意哪些部分?

若僅出資而未登記,未來就沒有轉售處分權力,為了防範日後撕破臉,合資購屋最好能依照出資比例來登記持份多寡。

合資買屋應該妥善保存各項支出收據,並將投資金額、未來獲利比例分配載明,各項仲介、代書、稅務、貸款利息支出分配也應明列清楚,再拿去民間公證人事務或地方法院辦理公證,較能保障個人權益。

 

2.     買房子若登記在經濟較為弱勢的一方,會有哪些影響?

一般來說,銀行會針對貸款人的條件與擔保品的價值,衡量貸款成數與條件,如果貸款人經濟較為弱勢,或是條件不佳,確實可能影響貸款條件。另外,夫妻合購自用房產,若所有權人與借款人不同,又未合併申報所得稅時,每年可扣抵上限最高30萬元的購屋借款利息支出,將會受到影響。

 

3.     產權單一與產權共有的優缺點為何?



 

 

 

4.     夫妻合購房產,登記在其中一方,萬一離婚可以主張一人一半嗎?

不一定。若台灣夫妻沒有向法院登記「分別財產制」,適用法定財產制,離婚時就有「夫妻剩餘財產差額分配」的問題,根據民法第1030之1條規定:「剩餘財產較少的一方,可以提出「剩餘財產分配請求權」」。以雙方「婚後」增加財產扣除債務為剩餘財產,要求剩餘財產較多的一方,「吐」出多出的財產,供兩人平均分配。不過,若是登記名義人這一方另有其他債務,想要分配一半可能就有困難。

 

5.     夫妻合購房產,若登記在其中一方,未來可以主張「借名登記」嗎?

若登記在其中一方,即使有匯款資金流向,在沒有書面證明該不動產標的為「借名登記」的情況下,很容易被認為是贈與行為,也因此,若登記在其中一方,最好還是有書面主張借名登記。

 

6.     若直接登記在小孩名下,是否可以節省贈與稅?

表面上可以省下贈與稅,甚至於避免未來出現遺產稅的問題。但小孩若沒有獨立經濟能力,或是目前經濟能力明顯無法負擔購屋款,又沒有相對應的資金流交代,國稅局多會主動查核,要求當事人補稅。

 

7.     若房屋採共同登記,是不是凡事都要另一半同意?

若房屋採共同登記,會影響到雙方權益的部分,就應該取得另一半同意,特別是在房子出售或出租的時候。

 

8.     換屋族若第一屋登記在先生名下,第二屋登記在太太或孩子名下,有何影響?

最直接的影響是,出售第一屋繳納的「土地增值稅」,在第二屋符合自用住宅兩年內「重購退稅」資格的時候,如果第二屋登記名義人和第一屋不同,按照規定就不能申請「重購退稅」。


 

 

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