在今天看見明天

練眼光,挑出好房子—把看屋當成休閒活動

歐陽劍虹

房地產掃瞄

2018-03-16

陳思源(化名)原本經營銀行ATM、傳真機等感熱紙生意,8年前SARS過後房地產起飛,他開始投資內湖、板橋、新莊及淡水房地產,迄今他累積投資房產數十間。於是他把公司交給親戚打理,自己做起專業的投資客及仲介。

「要成為有錢人,首先要改變窮觀念!」陳思源表示,若周末假日還想和朋友去喝喝下午茶,那就不要創業當老闆。

 

置產第1步:不要怕買不起房子

 

至於如何改變窮觀念?陳思源說,「以前利息高,所以房貸要拚命賺錢還;現在利息低,負債也是一種資產,不用急著還。」他進一步解釋說,「三黃一劉」早期投資房地產,也是向銀行搬錢投資槓桿操作,現在都滾出億萬身價,所以千萬不要認為向銀行借錢是一種罪惡。

 

另外,中信房屋信義光復店業務副理王大瑋指出,黃勇義在房產界的分量好比世界拳王泰森(Mike Tyson),你要如何訓練到世界級的程度?除了比黃勇義更勤勞看房子外,還要有膽識,「勇哥之所以能買進三百多件案子,是他已經找出獲利的營運模式,不斷地將經驗複製罷了!」王大瑋說,電視上很多房地產名嘴,說得天花亂墜;但真正有幾個人是真的有投資經驗,或有買房經驗?講白一點,看他有多少房地產,就知道實力在哪裡?

 

「厚植實力等機會!」陳思源說,歐債問題懸而未決,「現金為王」是現階段最好的策略,接下來應該還會有不少便宜貨可以撿,所以錢要準備好。

 

置產第2步:多看房子 參透內外環境

 

對於第一次買房的人,你會如何建議?王大瑋說,社會新鮮人有兩個工作可以考慮,一個就是當保險業務,把自己的保額買足,拿到退佣,就可以離職了;另外就是當仲介,了解仲介生態,而且當仲介多看房子,久了不只了解市場行情,最起碼買房子不會被騙。畢竟我們在學校裡,從來沒有一堂課教我們如何買房?但出社會後,面臨人生最大一筆理財投資就是買房子,「畢生積蓄都押在一間房子上,絕對值得你多花時間來研究!」

 

王大瑋說,挑房子主要分為內環境、外環境。外環境不外乎:距離捷運遠近、附近有無明星學區、公園綠地、生活機能好不好;其次是避開高壓電、變電箱、廟宇、垃圾場、基地台、殯儀館等嫌惡設施;內環境主要指該棟社區大樓內部情況,公設高不高、一層戶數多寡、挑高等。

 

其中室內環境,特別要注意採光、通風及房型。首先從房型來說,最好的是正方形,長寬55比例,設計裝潢最好著手,長寬55是最好,其次是64,長寬73或82比例房價就會比較差。王大瑋表示,房子室內高度也是錢,一般房子挑高三米二,挑高三米六房價當然較貴,挑高四米二可以做夾層使用面積比較多,價錢一定更貴,若低於三米二,房價自然比較低。

 

「水管和電線就像人身體的血管,老了就會堵塞,所以一定要確保通暢,免得買了很難處理。」台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示,買屋齡超過30年的中古屋,電線、水管等管線絕對是買房關鍵,過去有很多成交案例,買方買了之後,搬進去住,才發現陽台水管是阻塞的,浴室排水口不流暢,甚至電線都沒整理,就算住在裡面都會心裡毛毛的。

 

置產第3步:挑靠近富人居住地段 房價易漲難跌

 

陳思源縱橫房產多年,累積了一些買房的致富觀念,以下為他的買房心法:

 

1、以富人為鄰的概念:仁愛帝寶房價每坪250~270萬,一般人買不起帝寶,但可以在其周邊挑選較容易入門的案件,例如:帝寶後面的濟南路,一坪80~90萬以下都是可以進場的投資價,因為房價不到帝寶的三分之一,這類豪宅周邊的住宅絕對是易漲難跌。像有些人預算比較不足,加上貪小便宜,買比區域便宜很多的工業住宅,但這類乙工住宅在591網路就有多間出售,偏偏鄰近地區的民眾收入有限,房價漲幅自然也有限。

 

2、買市中心不買郊區:房地產漲時從市中心開始漲,慢慢漲至郊區;房價跌時從郊區開始跌,最後跌回市中心。市中心房價較高,但如果以相同預算,寧可買空間小,也要想辦法擠進市中心,未來再慢慢把空間換大。戴德梁行董事總經理顏炳立曾說,他當初住在新店郊區,出售紅單貼在電線桿上,經日曬雨淋變成白單,房子還沒賣掉的痛苦經驗,所以第二次換屋他就搬到建國北路、南京東路附近的豪宅。

 

中國有句順口溜:「十個富人,九個靠地產起家!」房地產絕對是一般人快速致富的捷徑。

 

不過,要靠房地產致富,除了第一桶金之外,專業、人脈、機會也缺一不可的要件。

 

 

挑屋哲學:中古屋看「屋」預售屋看「圖」

 

由於中古屋和新成屋已有實物可看,因此著重的是「看屋」,相對而言,預售屋則因為一切還在紙上談兵,重著則是如何「看圖」。不妨各掌握以下4大原則:

中古屋和新成屋看屋原則

預售屋看圖原則

1.不看白天看晚上:

主要是能考察居住社區是否安全?有無警衛定時巡邏?安全防範措施是否周全?有無攤販等產生噪音干擾等,這些情況一般人在白天無法察覺,只有晚上才能得到最真實的狀況。

2.不看晴天看雨天:

下過大雨後,無論原屋主先對房屋進行過怎樣的裝飾,都逃不過雨水的侵襲,這時,房屋的牆壁、牆角、天花板是否有裂痕,是否漏水、滲水都能一覽無遺。尤其要格外留意陽台、衛生間附近的地板,看看有沒有潮濕發霉的現象。

3.不看裝修看格局:

有些屋主以前裝修時,會針對房間結構、設施進行改造,等到賣屋時,又把它作為抬高價格的籌碼,其實這些都存在著不安全的隱憂。另外,經過裝修的房子,往往會藉著粉刷,掩蓋房屋本身一些瑕疵或缺陷。

所以購屋最好是看空屋,沒有裝修遮擋,也沒有家具、家電等物品的掩飾,可以清晰地看到整個房子的格局,好的格局應該是有效地把各種功能區分開來,如宴客功能、休息功能等才能住得舒服。

4.敲敲打打、挖出缺點:

買房子最怕買到虛有其表、問題一堆的爛房子,除了用上述方法看格局外,身上最好帶支可敲打的筆或小棍子,適度在牆壁和磁磚上敲打,若聽來是空空的,表示磁磚貼面沒有處理好。憑這招可以用來預防屋主為了賣得好價錢,而用裝潢將缺點掩蓋的招數;萬一發現異樣,則可當場向屋主詢問,並藉機殺價。

1.格局圖:

看出如門、拉門、窗、樓梯間等相對位置,因而適合用來做檢視房間配置動線,或用作簡易的風水考量。

2.樓層規畫平面圖:

對比外在環境和景觀用,可大略看出社區的景觀和通風狀況。

3.空間設計平面圖:

交屋後可以在不同的時間親臨現場,比對以下幾個特點:1.採光通風和景觀;2.噪音;3.日曬方向;4.棟距;5.鄰居廚房位置;6.機能。

4.空間設計平面圖:

掌握實際起居使用坪數,讓屋主清楚地知道可以如何裝潢擺設。

 

了解更多購屋指南https://event.businesstoday.com.tw/2018/sinyi-rema2018

 

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