在今天看見明天

進入房產第一步:善用交通捷運圖

邱亮瑀

房地產掃瞄

達志

2018-03-12 10:26

大家經常聽到買捷運宅「到站就到家」,甚至「逐捷運而居是房價保證」,現代人在大台北都會區買房都知道捷運是基本配備,但卻鮮少人去研究捷運分為「已通車」、「興建中」、「規劃中」,尤其是規劃中的捷運路線,早別人一步佈局,賺錢屋就是屬於你的。

經營五金業的陳光孝10年來投資20間房地產,他都喜歡跟著捷運站投資,尤其是興建中或規劃中的路線,他最有興趣。例如他以每坪37萬買進信義區福德街、距離廣慈博愛院站20公尺內的頂加舊公寓,或是8年前買進捷運東湖站附近一樓店辦,近一年來漲幅都不小。

 

其中,他特別看好淡水市場,除了政府想把北市市中心人口疏散到郊區的政策外,陸資也對淡水特別有興趣。他說,已通車的捷運站,利多已經反應完畢,要就得找興建中、規劃中的捷運站,另外,大台北捷運站愈來愈多,並非每個捷運站都是房價票房保證,要注入新元素,房價才有想像空間。

 

「除了捷運站題材,商圈要注入新元素,才有機會漲!」他舉例,宏泰集團和興富發建設連手在淡海新市鎮蓋民間版的青年住宅,未來鄰近淡海輕軌線G5、G6站,而且宏泰集團打算引進華納威秀影城、量販店、五星級飯店等,房價若每坪15~20萬,會吸引不少首購族進駐。

 

以下是陳光孝針對捷運所做的房產筆記:

 

上台北市政府捷運工程局網頁:首先,了解捷運局將捷運路線圖分成三類,一是已通車網路(文湖線、淡水線、中和線、新店線、南港線、板南線、土城線、小南門線、蘆洲線、新莊線);一是興建中網路(新莊線、信義線、松山線、環狀線第一階段、機場線、萬大中和樹林第一期、信義線東延段等);一是規劃中網路(三鶯線、安坑線、社子線、民生汐止、南北線、環狀線北環南環、萬大中和樹林二期等)。

 

陳光孝表示,已通車的網路,房價已反映過,大都屬成熟型的商圈;興建中的網路,還有完工通車的期待,房價還有上漲的機會,但接近成熟階段,漲價空間比較少;最值得期待的是規劃中的網路,是否會動工八字還沒一撇,若是押對寶,房價漲幅最大。

 

其次,參考大台北捷運路線圖:市中心特別留意「雙捷運交匯點」,例如以前忠孝新生站鮮少人下車,但蘆洲線、新莊線陸續通車後,忠孝新生站轉乘人口變多,周邊房價支撐力道強。另外,環狀南北線和其他捷運交匯點,如國父紀念館、六張犁、公館、景安、華中橋、板橋、頭前庄、五股工業區、徐匯中學、社子公園、士林、劍南路、舊宗等,陳光孝說,雙捷運交匯點,通常較能匯聚較多的人潮,房價增值潛力較強。

 

上維基百科(wiki)查詢:例如上網搜尋「台北捷運淡海線+wiki」搜尋,出現車站名稱、車站編號、所在地、交匯路線。可以清楚知道未來在哪一個路口,將會設捷運站。例如:淡海輕軌線後來增設G1A站(淡金路和坪頂路交叉口)、G1B站(淡金路和鄧公路交叉口),陳光孝說,淡金路和坪頂路距離紅樹林站約300~400公尺,當初交通部高鐵局開地方說明會時,有民眾反應淡金路和坪頂路一帶有清淞、摩納哥、海帝、雪梨、水立方等建案,人口十分密集,建議設一個站點,最後決議過關。

 

再輔以谷歌地圖Google Map:了解建案地理位置,附近是否有加油站、廟宇、高壓電塔等險惡設施。

 

實地查核:除了上網勤做功課,實地查核的田野調查法也一定要做到,因為實際走一趟,了解清晨上班、傍晚下班、假日人潮動線,若是捷運線屬「規劃中」,比照網路上查到的資料,到現場看未來可能的捷運站出入口,距離站口愈近,未來房價愈好。

 

了解捷運沿線走地下化還是高架化:陳光孝說,像淡海輕軌線走高架化,當初買面對馬路三、四樓的屋主,房價都會受到影響,以早期木柵線通車為例,復興南北路沿線四、五樓房價都會受到捷運通車噪音,間接影響房價。

 

查詢房仲業成交行情查詢:接下來進入熟悉當地房價成交行情的階段,此時拜訪當地房仲,社區、鄰里長、了解區域行情,或是周邊有無重大建設或都更計畫。

 

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,大台北捷運大致上可區分為三環,第一環:西以中山北路為界、東至復興南北路、北至南京東路、南至信義路圍起的第一圈,捷運站附近新成屋房價在100萬~150萬、中古屋在60萬~80萬之間,第一環的房價最抗跌。

 

第二圈:第一圈以外,環狀捷運線以內的都屬於此區塊,尤其是跨過淡水河西側這一塊,只要在捷運站附近,新成屋房價在20萬~30萬內,都是可以買進。未來這個區塊內至北市,平均通勤時間都不會超過20分鐘。第三環:捷運環狀線以外的區域,若近捷運站500公尺內,單價還在一字頭的新房子,都是極佳的買點。

 

邱太煊分析,以最近捷運先嗇宮站標售的104戶冠德「美麗新境」來看,共計吸引了六百封標單搶標,最後全數標脫,標脫價單價介於32萬~40萬之間,也相對便宜;距離北市更遠的府中站、亞東醫院站,新成屋也站上40萬以上,所以捷運宅距離市中心愈近,價格相對低,就是好買點。

 

 

延伸閱讀

94狂!賠數千萬還是要賣房 有錢人在想什麼?

2018-03-19

那些年我們除了搶買衛生紙 還搶買房子

2018-03-05

房產稅議題 可能戳破中國房地產泡沫

2018-02-26

活化土地資產 中華電信要推社會住宅

2018-02-25

租房限定職業?公務員或工程師才能租

2018-02-23

編輯推薦