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你應該先還房貸 還是先投資?

好房網/林奇芬

房地產掃瞄

達志

2019-01-14 16:48

房貸對大多數人來說,都是一個沉重的負擔,很多小家庭都希望提早把房貸繳清。因此,當有一筆額外收入、年終獎金、或平常存下的資金時,該不該先還部分房貸,降低負債呢?答案是,不用急。還不如把錢先拿去投資。

買房子是預先取得一筆資產,但卻同時需要跟銀行借款,產生了一筆負債,每個月要還本金也要付利息。從財務健康角度看,負債越低越好,因此許多人都希望提早還清房貸

 

但該不該加速還房貸,或是應該延後還房貸,其實可以從投資機會與成本的角度來分析。 四個角度評估,你該不該提早還房貸?

 

一,借貸利息高低

 

借房貸,除了每月還本金外還要付利息。但在所有貸款中,房貸是利率最低的貸款。

 

例如,一般小額借款利率大約在2.5%到16%之間,利率差異很大。但目前五大銀行平均房貸利率僅1.638%,借貸成本低廉。即使未來有利率調升空間,但房貸利率永遠是各類貸款產品中利率最低的。

 

二,投資報酬率比一比

 

該先投資,還是先還房貸,這就要看機會成本了。如果把錢放在銀行定存,目前年收益率僅1%,但房貸利率是2%,就不划算了,應該先還房貸。但若把錢拿去做投資,例如投資台積電,股價從年初181元,漲到240元,漲幅32%。若有資金應該投資台積電而不是去還房貸,因為32%報酬率遠高於2%的借貸成本。

 

雖然投資市場有波動風險,但是,投資報酬率超過2%以上的標的還是很多的,除了績優股台積電之外,包括台股基金、美股基金、新興市場基金等,許多都可創造遠優於2%的年報酬率。

 

因此,先投資多賺錢,比先還房貸減少負債,要更為有利。

 

三,你該借20年,還是30年房貸?

 

以貸款1000萬元為例,若借款20年,利率2%,每月本息平均攤還50,588元,20年累計總利息支出214萬元。若借款30年,利率2%,每月本息平均攤還36,962元,30年累計總利息支出330萬元。

 

初步評估,一定認為借20年較好,因為總利息是214萬元,若借30年總利息是330萬元,會增加支出116萬元。 但進一步評估,每月本息負擔二者相差13,626元(50,588-36,962)。如果選擇貸款30年,每個月本息支付額降低,可以多挪出13000元來進行投資。

 

若以投資30年,年報酬率5%來計算,可以累積為1086萬元,遠遠超過多支出的利息116萬元。 因此,拉長貸款期,降低每月負擔,但將原先要還房貸的金額拿來投資,產生的效益反而更大。

 

以上三個角度評估,是否讓你更清楚,房貸雖然是一個沉重負擔,但其實不需要急著還房貸。

 

以房地產這個資產來跟銀行借低利率資金,同時將部分資金投入報酬率更高的理財工具,反而有機會創造更大財富效果。

 

不過,仍要提醒一點。想這樣做的人,必須消費很理性,同時具備一些理財能力

 

如果增加房貸,降低每月還款額,但卻將資金拿去亂買亂花,增加了消費,就無法發揮累積財富的功能。

 

此外,錢拿去投資,但卻沒有相關管理能力,反而造成虧損,則財富也可能越理越少。 建議若是拉長房貸期,每月還款金額降低,可以將資金採取定時定額投資美股基金、台股基金或亞洲區域型基金,長期分散投資,不需要太費心理財,可能是一個比較穩健的做法。

 

※本文授權自好房網,原文見此

 

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