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銀行不說的秘密!買房時怎麼選擇貸款?

好房網/胡偉良

房地產掃瞄

達志

2019-02-19 15:59

關於銀行貸款,大家普遍的認識是越早還越好,還的利息越少,其實這是錯誤觀念,無論什麼時候提前還款給銀行都是一樣的,銀行收取的利息都是一樣的利率,利息則會跟著你的本金變化而改變。

為了搞清楚這個問題,我們首先要搞清楚銀行的利息是怎麼計算的,還款一般分為:等額本息和等額本金。

 

等額本金: 在還款期內把貸款數總額等分,每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息,這樣由於每月的還款本金額固定,而利息越來越少,借款人起初還款壓力較大,但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。

 

等額本息: 把貸款的本金總額與利息總額相加,然後平均分攤到還款期限的每個月中,每個月的還款額是固定的,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。 

 

但不論採用上述那那一種還款方式,我們還款的都是分為兩部分,即本金和利息。

 

我們習慣性的認為一開始還的利息多,後期還的利息少,所以提前還款不划算,其實不然,你每個月交的利息是根據你的本金來計算的。

 

那我們來算下你還的利息,假如你一共借款A元,年利率為b,第一個月還款的利息為A*b/12,這就是你還的利息,你每個月還的錢減去這部分利息就是還的本金c。那麼為什麼每個月還的利息越來越低,就是因為你上個月還了一部分本金c,你欠銀行的錢為A-c了,這樣你再算下個月利息的時候本金就變成了A-c了,本金少了,利息肯定少了。

 

所以你每個月的利息都是銀行按照你當月所欠的本金的利息收取的。沒多收也沒少收。只不過剛開始本金多,利息就多了,大家就以為銀行故意高收利息。

 

那麼為什麼都說提前還款不划算呢,其實最主要的原因是房貸在銀行來說屬於優質貸款,很少有壞賬、爛帳,所以銀行不希望你提前還款,而且明顯的把前期利息設計的多些,讓你形成這種心理效應,減少房貸的提前還款。

 

通貨膨脹和還貸

 

我們再來談一談通貨膨脹的問題,貨幣在不斷的貶值,物價卻在不停的上升,十幾年那之後,你每個月還的那點錢所能買到的東西跟現在相比,更是差很大了,在現在的大環境下能在銀行拿到的貸款絕對是最便宜的,一定要好好利用,所以不建議提前還款。

 

選擇20年或30年的房貸?

 

其實房貸就是向銀行借錢買房,只要是欠債其實不管借款期多少年都是有壓力,只是壓力大小而已。有的人選擇20年房貸,這樣能早點還完錢早點輕鬆,產生的利息也比較少,不想辛苦一輩子給銀行打工;而有的人則覺得時間越長越好,這樣每個月還貸壓力不會那麼大,這樣生活品質也更有保障。

 

雖然說兩種年限的房貸各有優勢,到底該怎麼選,我們還是先來算一筆這兩種房貸所產生利息差距到底有多大吧。

 

為了更直觀好算,我們就以1000萬的房貸為例,假設利率1.7%看看分20年和30年還清,到底需要付多少利息錢。

 

首先如果是選擇上20年房貸的,那麼付完自備款之後每個月還款55,833元左右,還完20年後總共需要還1170萬元,也就是說要還170萬的利息。

 

如果是選擇30年房貸的,那麼每個月就需要還41,944元左右,還完30年後總共需要還1255萬元,也就是說光利息就有255萬元。

 

所以這樣來看,雖然只差10年時間,但是利息卻相差了85萬,不過房貸利率不同,利息差距也有不同。

 

對一些在乎利息的入而言,比如一些月薪比較高的人,月薪能達到12萬元以上的人,那選擇20年房貸是比較合適的,這樣能省下85萬的利息,而且可以儘早回復無債的自由人身份。

 

但如果是月薪不到10萬的,那就選擇30年房貸會比較好,每個月還的房貸也比較少,還有多餘的錢留著生活。

 

所以綜上來看,房貸20年和30年,無論選擇哪種都各有優劣勢,這個就要根據自己的經濟情況去選擇,不過兩種年限房貸相差85多萬的利息也需要認真的考慮,畢竟大家的錢都不是大風刮來的,要賺這85萬也不容易,所以還是要慎重考慮。

 

※本文授權自好房網,原文見此

 

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