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房價有漲就是賺?學者:漲幅不到這數字都是賠

經濟日報 記者游智文

房地產掃瞄

經濟日報 記者游智文

2019-06-06 14:56

房市不好,不少人仍認為房地產是最好投資工具。房地產學者章定煊統計交易成本、房貸支出指出,2014年買房的人,如果漲幅沒達到16%以上,其實都是賠。

章定煊表示,因手上有一筆小錢,日前找了一個金融商品投資,在計算報酬率時想到,這幾年雖然不景氣,還是有不少名嘴藝人大談購屋術,好像很好賺,但報酬率是怎麼算的?

 

他說,台灣房市在2014年出現轉折,至今已快五年,若以2014年買房的人來算,學術文獻指出,房地產交易成本約在5~10%之間,以7%來算,貸款利率也從優算1.75%,五年的複合利率約9%。

 

假設房屋的折舊抵掉了房租支出,那麼2014年購屋者,交易成本加上利息支出,新屋上漲沒有達到16%(7%+9%)以上,其實都是賠;這五年來聽名嘴藝人進場買房的,從財務觀點來看,除非選中某些新開發區域且及早進場,否則也大概都是賺少賠多。

 

章定煊表示,以上計算還不是經濟上的計算法,因為以上的計算法是以實際支付的成本計算損益,經濟上是要用的機會成本來計算損益,機會成本就是要進行這項投資因而放棄次佳投資機會的報酬。

 

以他這次買的金融商品來說,就算運氣背了一點,遇到貶值跟降息,7年累計投資報酬率應該還是能達到30%,如果他去買房地產,房價必須上漲37%(7%+30%,交易成本+機會成本),才會划算。

 

但就目前的房市來看,即使是最樂觀的業者,頂多預期價穩量增。多頭的攻擊訊號(價漲量增)即使有,最快也要明年總統大選結束後才可能出現。

 

章定煊表示,如果是自住需求買屋的,就別算報酬率了,買了就別關心房價,家的感覺是無價的。但如果是要投資的,算盤還是要打精準一點,把貸款成本跟機會成本都算清楚比較好。

 

※本文由經濟日報網授權刊載,未經同意禁止轉載。

 

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