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從「買不起房」到「租不起房」!無殼蝸牛運動30週年 為何房價持續飆升?

黃健誠

房地產掃瞄

2019-08-28 10:00

1989年發起的無殼蝸牛運動曾引起社會震撼,當時的時空背景為房價飆漲的年代,台北市房價所得比約8.58倍,由國小老師發起抗議活動,近5萬人因而夜宿忠孝東路,要求政府抑止炒房,讓房價能回到合理的範圍內。

無殼蝸牛運動30週年

房價不降反升至新高點

 

但30年過去了,當年發起的無殼蝸牛運動非但未能抑制房地產飆漲的狀況,現今的房價所得比反而還翻倍飆升,台北市的房價所得比已來到高不可攀的14.07倍,但這30年來,25到29歲青年平均薪資的增長卻遠遠不及台灣整體房價所得比的增長速度。

 

巢運27日邀集多個民間團體以無殼蝸牛三十週年為名舉行記者會,會中除了揭露1989年無殼蝸牛運動爆發時的台北市房價所得比為8.58,但30年後卻飆升至14.07倍以外,25至29歲青年的平均薪資在過去20年來,僅從3萬133元增加到3萬4217元,增長幅度僅15%,對比同期台北市房價所得比從2002年的5.8倍,飆升240%到14.07倍,薪資完全無法跟上房價漲幅。

 

巢運藉著無殼蝸牛運動滿30週年之際,舉行記者會要政府重視居住正義,並以青年安居為主要訴求,除了要求政府繼續推行精進現有有社會住宅政策外,將改革具體目標訂為「房市合理化」及「租屋正常化」,但台灣明明空屋率頗高,為何房價還能持續上漲?

 

「供過於求」房價卻不降

張金鶚:「政府、市場雙雙失靈」

 

政大地政系特聘教授張金鶚對此在臉書上指出,高空屋率應該是「供過於求」,循正常市場機制,房價應要下跌,若是不跌反升,背後顯示出房屋市場失靈的現象,在市場失靈現象應由政府介入糾正,如果此現象持續存在,也代表「政府失靈」現象同時發生。

 

但不同於其他國家在房屋市場中的「大政府、小市場」環境,政府對於房屋的供給需求能掌握資源與能量,相對能影響民間市場供需,台灣的房屋市場環境則是「大市場、小政府」,因此政府無論在資源及能量上,對於價格的影響都相對有限。

 

張金鶚提到,當「政府」與「市場」雙雙失靈時,應先要求政府「健全市場機制」,其中最重要的就是在購屋及租屋兩個市場中,讓資訊完整透明。張金鶚舉例,像是目前「實價登錄缺失」及「租屋黑市」現象,必須積極面對解決。

 

內政部曾推「實價登錄2.0」

如今卻淪「打假球」法案?

 

實價登錄系統於2012年推出,迄今已7個年頭,但「資訊不夠透明」始終為人所詬病,像是物件資訊不以門牌號碼呈現,而是以區間值揭露,讓查詢民眾無法準確知道門牌,引發資訊不透明的爭議。

 

另一爭議點則是「預售屋價格即時登載」,目前規定房屋交易的實價登錄時間為移轉登記後30日內申報,預售屋則是在代銷契約終止後30日內申報,但預售屋實價登錄的價格常在民眾買完房,建案蓋完後才會進行登錄,通常都是買預售屋的2到3年後,因此被外界認為有房價失真的疑慮,應將實價登錄改為「簽訂買賣契約書30日內完成登錄」。

 

為了補足現有實價登錄的不足之處,內政部去年5月曾推出「實價登錄2.0」的地政三法修改草案,但卻在修法上遇到阻力,如今僅在今年6月27日時通過改變實價登錄義務人的《平均地權條例》修正草案,把實價登錄義務人由地政士與賣方改為買賣雙方,但對於門牌揭露及預售屋價格及時登載等修正卻未有觸及,迄今看來修法之路恐怕還遙遙無期,讓立委黃國昌譏這是「民進黨打假球」。

 

政府推青年「租屋補貼」

民眾為何看得到吃不到?

 

政府要健全房屋市場,除了能從實價登錄系統的修正做起外,在租屋方面,內政部所公布的租金指數連54個月上漲,以前可能是「買不起房子」,現在更可能變成「租不起房子」,雖然政府下個月將推出青年租金補貼方案,但在台灣絕大部份房東都沒有申報所得稅的狀況下,在外租屋能申請租屋補貼的青年恐怕也不多。

 

住商不動產企研室經理徐佳馨指出,在租屋市場中,目前買不起房或是等房價修正的民眾租屋需求相當大,雖然看起來租金是平緩上揚,但低總價物件的房租卻漲最兇,因此對於租屋越有需求,能力越低的民眾受害最大。

 

雖然政府推出租屋補貼政策,但徐佳馨指出,大多數的房東還是怕房客因為申報租金補貼而被查稅,尤其房租收入申報所得稅又會溯及既往,因此政府可以朝分離課稅的方向推行新政策。

 

另外,很多人手上也許都有空屋,卻不願租人,原因出在房子租出去後還要進行管理,因此不少房東會因房屋持有成本低,認為與其出租還不如等房屋增值就好,雖然已推行包租代管政策給參與的房東優惠稅率,但誘因還有所不足,建議政府思考如何透過稅制改革,讓更多物件釋出,才能有效的建全租屋市場。

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