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不但要1坪換1坪,還要免費車位跟搬遷費...致「肖貪」屋主:建商賠錢幫你換新房子,可能嗎?

傅恪恩

房地產掃瞄

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2020-03-23 14:40

老人不禁來了火氣:這房子我從年輕就住到現在,也快住了40幾年,怎麼可能不符合資格?好了,問題來了!「危老重建」是針對危險、老舊的建築物,我相信這點大家都沒有問題。那麼,老房子就一定「危險」;危險的房子就一定「老」嗎?

 

「是不是屋齡30年以上的老房子,就可以走危老重建?」最近剛好有網友看到危老那篇文章,丟我問題,這讓我想起了之前聽到別人在台上分享的故事。

 

服務台前,70來歲的老先生問到:聽說政府有那個重建補助,本來只能蓋10層樓,可以多蓋4層樓那個,阿你幫我看看,我家有沒有符合條件。

 

服務人員經過進一步詢問,向老人表示:因為您的房子不是海砂屋、921這種已經被通知限期拆除的情況,所以可能還是要先進行現場初評,才可以知道符不符合「危老條例」的獎勵資格唷!

 

聽到這裡,老人不禁來了火氣:這房子我從年輕就住到現在,也快住了40幾年,怎麼可能不符合資格?

 

好了,問題來了!「危老重建」是針對危險、老舊的建築物,我相信這點大家都沒有問題。那麼,老房子就一定「危險」;危險的房子就一定「老」嗎?

 

拉回「危老條例」的認定規則:

 

1.經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除者。例如:海砂屋、震損屋。

2.經結構安全性能評估結果未達乙級者(危險係數(R)>45)。

3.屋齡30年以上,耐震初評乙級者(45≧R>30),無電梯。

4.屋齡30年以上,耐震初評乙級者(45≧R>30),有電梯但經詳評判定改善不具效益。

 

事實上,雖然大部分30年以上的老房子,確實在耐震初評都會通過,但是這並不是100%,還是有一些房子因為建得矮加上當年用料實在,所以在評估時危險係數<30而不符合重建獎勵規定。

 

所以大家要記住,危老一個大重點就是「測」。有經過初評R>30以上才叫危老建築,沒有測以前,那都只叫做「老房子」,不一定有居住危險。

 

同理,一定是老房子才能走「危老」嗎?答案一樣是否定的,只要你評估出來的結果,危險係數>45,那麼就算房子只有1、20年,一樣可以走「危老重建」。

 

順帶一提,近日行政院院會通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」第3條、第6條、第8條修正草案,內容更符合實務需求,幾個重點值得大家留意一下。

 

1.原本施行3年內,申請重建計畫得給予的10%容積獎勵,今年5/10以後改為5%,並逐年減少1%,第9年始歸零。

(編按更新:立法院於4/17三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正案,3年內的10%容積獎勵,自第4年後,容積獎勵更改逐年遞減為8%、6%、4%、2%,直至第8年起調整為1%。)

 

2.新增規模獎勵,危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者,給予基準容積2%獎勵,每增加100平方公尺,另給予基準容積0.5%獎勵。

 

規模獎勵併計時程獎勵上限為10%。

 

簡單來說這意思就是,原本蓋10樓多讓你蓋1樓的限時優惠在5/9就到期了,不過危老的問題還是要解決呀!在還沒想出更好的辦法以前,延期獎勵似乎成了目前唯一的路。可是無條件延期對之前守規則的人又不公平,所以就改成原本10樓多讓你蓋半層,且每年遞減。

 

但問題又來了,危老重建最難的是什麼,當然是總會有住戶卡著覺得自己分得不夠多,原本10%時程獎勵就已經一堆人吵了,更少想必又一堆人縮回去,所以為了彌補那減少的5%容積獎勵,政府又新增了一條規模獎勵,讓申請人一樣有機會拿滿最高10%容獎的部分。

 

3.刪除合併鄰地重建面積限制,且考量公平性,新增合併鄰地超過一定面積範圍部分,不適用容積獎勵及稅捐減免規定。

 

(圖片來源:內政部網站 

 

因為危老是可以併鄰地一起重建拿獎勵和稅捐減免的,所以一開始為了避免建商拿一大塊鄰地,併一小塊危老地,所以對於面積有1:1的限制,而會造成一些畸零地等問題。但現在就是我不限制你併多大了,但我限制獎勵減稅面積,自然就不會有人為了併而併。

 

結論,還是一句話,危老獎勵其實真的給很多,請屋主們不要老是只顧著「肖貪」,什麼一坪換一坪、免費車位、搬遷補助...沒出半毛錢還一副理所當然的要不停;腦袋認真想想,不想付出任何代價,還要人家捧錢求你,從地震易垮的危險老房子,換價值翻倍的全新華廈,你腦袋真的沒毛病嗎?

 

作者簡介_傅恪恩

房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

FB:https://www.facebook.com/fuknn/

 

※本文獲傅恪恩授權轉載,原文出處:不是屋齡超過30年,就是危險建築!關於危老重建,你該懂得事

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