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少子化成國安危機、台灣人口「死亡交叉」,為何房價卻不跌? 專家:關鍵在「這一年」

少子化成國安危機、台灣人口「死亡交叉」,為何房價卻不跌? 專家:關鍵在「這一年」

黃健誠

房地產

達志

2021-07-27 16:22

台灣的房價無論緩漲、溫漲,近幾年來的走勢都持續上揚,日前新北市地政局公布最新一期、今年3月的房價指數為112.98,再創有實價登錄以來的新高,且新北市房價連5個月上揚,在這種情況下,房價看似「只會漲、不會跌」,但是對比近年來喊得火熱的少子化議題,也讓外界好奇,若人口呈現負成長,在買房的人只會越來越少的情況下,房價是否還會持續漲上去

對此,有專家指出,少子化對於房市影響為長期性的、勞動力人口下降則是中期影響,若要討論這些因素何時影響到房價,2024年可能會成為房市反轉關鍵的一年。

2020年出生、死亡人數已呈「死亡交叉」 房價未來怎麼走?

 

近年來少子化議題討論甚廣,甚至在2020年時,我國出生人數為165,249人、死亡人數為173,156人,兩者呈現「死亡交叉」,這也代表死亡人數正式超過出生人數,人口數開始呈現負成長態勢。

 

既然台灣人口在少子化影響化,出現「死亡交叉」,為何房價仍持看上漲?吉家網董事長李同榮表示,「少子化」所帶來的影響是長期性的;其次,「勞動人口下降」的影響則為中期;再者,由於經濟基本面推升「兩代不同堂丶家庭戶數增長」,但這種影響對房市而言則是短期性的。

 

李同榮認為,目前的房地產市場上,雖然受到COVID-19疫情及房地合一稅2.0等兩隻黑天鵝夾擊,不過,由於兩代不同堂的趨勢持續發酵,估計未來三年內,房價仍然會在上升趨勢線上,維持「價量俱揚」的局面。

 

但是,少子化對房地產所帶來的影響關鍵,將在四年後勞動力人口出現明顯下降後,逐漸發酵。
 

李同榮分析,2020年全年出生人口數已是史上最低的一年,全年結婚也僅121,702對,僅略高於2009年金融海嘯117,099對,今年受到疫情影響,結婚對數恐怕再創新低。

 

不只去年及今年兩年,台灣從10年前開始,不婚不生的少子化趨勢就已逐漸明顯,從主計處人口統計數字發現,8年前人口數的下降幅度,就已開始逐年增加,若以此數字往後推20年,總人品及勞動力人口都會急速下降,長期來看必會影響房地產市場,10年後的房市應該沒有大漲的機率。

 

勞動人口減少 2024年將是房市反轉關鍵

 

李同榮表示,根據勞動部2020年7月的人口統計,我國15至64歲勞動力人口為1194萬人、非勞動力人口則是828萬人,雖然2020年工業與服務業的就業人口持續增加,但是,人口老化速度會在未來幾年加速從16%增長至20%,2025年以後更會加速增長,因此除非大量引進移工或工業生產邁向自動化,否則勢必影響勞動生產力。

 

一旦台灣勞動人口數大量減少,收入卻沒大幅增加,三丶四年後勞動人口的侍親育幼能力就會大幅縮減,相對就會影響購屋能力,加上技術循環也面臨轉折點,房市很可能在2024年間產生反轉向下的趨勢。

 

另外,從家庭戶數觀察,這也是另一項近年推升房價的因素之一,李同榮指出,從內政部統計資料顯示,從2004年以來,家庭戶數增加幅度達24.43%,而人口增加幅度僅有3.84%,也因此每戶人數從3.16降至2.64人,顯示每人空間需求不斷增大,同時也代表近二十年來由三代不同堂轉向近五年來兩代不同堂趨勢,演變成「家戶增多丶單位人口減少」的現象。

 

2004年迄今17年來,家庭戶數從7,179,943戶增加到8,933,814戶,足足增加達175萬戶,這也是為什麼台灣人口出生率不斷減少,房子卻還能越蓋越多,若近期每年增加新建成屋,控制在10萬戶以內,都屬於剛性需求市場,應不致於影響到房屋空置率。

 

房價短期仍呈「價量俱揚」 中長期將受少子化、勞動人口下滑影響

 

對於短期內的房市走向,李同榮認為,在三年因資金充沛丶利率偏低與經濟強勁增長的三大因素下,兩代不同堂趨勢料將持續發酵,房價仍然會在上升趨勢線上,維持價量俱揚的局面。

 

中期影響房市的不利因素,則是因勞動人口快速下滑所致;少子化因素則是長期影響房市的不利因素,雖然這些問題可經由生產自動化丶投資移民政策等策略化解,房價走勢最終仍取決於市場供需面(包括開工量與使照核發量對比)、經濟基本面(包括資金丶利率丶稅率丶GDP)景氣技術循環面(包括初升、主升、末升段走勢)等三大面向。

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