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台積電一進駐,高雄建案開價跳漲10萬 花敬群直言「那就是炒作」,3招斷投資客生路

台積電一進駐,高雄建案開價跳漲10萬 花敬群直言「那就是炒作」,3招斷投資客生路

蘇君薇整理

房地產掃瞄

達志,示意圖

2021-12-05 23:17

台積電將進駐高雄促使周邊房價直直漲,也讓南部房價上漲成為外界關注焦點,質疑有「炒房」疑慮,而愛山林董事長祝文宇日前在法說會中直言「便宜的房子沒有了」,明年房價仍會看漲,更令不少年輕人更擔憂,未來是否一輩子買不起房?

對此,財訊傳媒董事長謝金河認為,南部房價上漲很大作用為南北差距再平衡,並強調房地產要用來住;內政部次長花敬群則說,南部房價長期與北部落差大,大家所得與經濟環境其實沒差那麼多,並透露,正評估針對預售屋換約修法納管,斷絕投資客過度炒作行為。

謝金河於節目《數字台灣》中表示,政府對平衡南北落差費盡心思,南部缺乏工作機會、多是「北漂」,長期來講土地相對低價,他舉例,2008年到高雄看房,當時豪宅20萬、台北豪宅200萬,相差10倍。

 

因此,此次台南、高雄房價上漲,謝金河認為,「很大作用是南北差距再平衡,這是台灣發展一個重要的結構性變化。」他也指出,南方計畫台南因台積電入主,已成南方新矽谷,相信若煉油廠將來變成台積電28奈米成熟製程的基地,對高雄未來繁榮會帶來大改變。

 

花敬群表示,南北部均衡是政府現在施政核心命題,「我也同意中南部、特別是南部,長期以來房價與北部間的落差,確實相對有點過大,因為大家所得與經濟環境其實沒差那麼多,背後就是預期心理的落差。」

 

花敬群說明,預期心理包含實質面的、產業經濟發展的預期心理,另一方面就是房價上漲、投資炒作的預期心理;這兩面向在政策上觀察要分開處理,有實質經濟建設的基礎,本來就會吸收到土地與房地產,會有上漲的內容,合理的上漲原則上值得支持。

 

謝金河詢問,因投資帶動房地產的上漲,該用什麼樣的心情來看待?花敬群回應,上漲要看是合理一步步漲,或突然漲價,較健康的就是有關係的慢慢漲,所以在看待這些事情時,會同意當經濟基礎變好,它應有上漲的基礎。

 

但若像高雄宣布台積電要進駐,馬上有案子開價突然跳10萬,從20萬跳30萬,花敬群直言「那就是有炒作氛圍。」

 

花敬群接著說,房地產市場另個概念是,怕亂也怕恐慌,恐慌會做錯決策,因此在面對這樣的議題底下,像央行開始做局部調控、成數調控,實質上他認為,站在中央政府主管機關角度,會希望開始傳遞一些較正確理念,例如住宅應以住為主。

 

謝金河提到,現在連中國領導人習近平都有「住宅是拿來住不是炒」的概念,但台灣過去2、30年大家都有囤房概念,馬政府時代房地合一稅砍下去,若房地產2年內又買又賣(現延到3年)就是短線交易。

 

謝金河說,政府對短期房產炒作遏止的力量已越來越大,未來囤房稅會越來越重。若在房產用來住不是炒的前提下,政府對房價惡性炒作有何對策?

 

花敬群回應,其實就住宅市場管理,若炒作代表風險增加,對國家社會不好,所以在調控會分三面向。

 

1. 資金面:央行從選擇性信用管制出手。
2. 租稅面:財政部從囤房稅的稅率,或從稅基來調整,這部分相關部會已在推動。

 

花敬群說明,稅率在稅基很低的情況下,稅率調1至2倍也是蚊子叮牛角,稅基與稅率應要同步調整才較有感;路段率為零星作為。財政部有找縣市政府開會,談囤房稅率的調整,11月30日台南三讀通過囤房稅調整,部分縣市開始跟上。

 

3. 管制面:內政部角度會看到不當炒作行為,或將房產變成投資財的成分遠高於消費財,這是台灣房是長期較不健康的結構,會嘗試從這邊做些調整。

 

花敬群舉例,預售屋是現在炒作最熱的地方,財務槓桿可用很大,去年底做了第一波紅單納管後,現在較無紅單炒作;現在預售屋炒房團仍多,透過LINE群組來箍大家閉門銷售,或有些建商製造飢餓行銷,200戶拿20戶出來說3天就完售,其中有些還是指標型大建商。

 

面對預售屋市場錯亂,花敬群前陣子拋出部分議題想與社會溝通。

 

例如,預售屋不准換約,買錯只能解約、換約就是投資客獲利了結的唯一管道,所以讓大家說,買預售屋或成屋都是基於自住需求,買預售屋好處是自備款可用3至4年慢慢繳,減輕自備款的準備還可與建商談。若不是這樣,只是用2%或1%來投資,就搗亂這個市場。

 

花敬群透露,正在評估準備針對換約修法做納管,也就是說,頂多針對配偶或二親等內登記的名字可以換,不然就只有解約,且解約還有罰款「透過這樣的模式,希望來斷預售屋投資客過度炒作的行為,但對自住完全沒影響。」

 

謝金河提及,愈來愈多人會用公司名義置產,這慢慢會變成一種避稅管道,房地產房價實價登錄現在做得很好,用個人或法人、實價登錄落實情況,有無在健全房價之路上發揮更好角色?

 

花敬群說,實價登錄最主要是精準、快速正確,現已完整揭露,「我們把實價登錄資料與房地合一稅資料,還會嘗試與銀行聯徵中心資料進行勾稽,如有明顯差異會開始去追查,該罰就罰,太過分的會用刑法,使公務人員登載不實的方式來處罰。」

 

談到房價,謝金河表示,中國房價高讓年輕人「躺平」,現在台灣年輕族群也很關注高房價。在世代正義中,房地產的合理化,是每個政府重中之重,詢問花敬群對未來台灣房產長遠發展有何想法?

 

花敬群坦言,基本上需要時間慢慢矯正,並強調,核心概念是要逐步讓房住、特別是住宅,回到消費財為主、投資財成分越來越低的面向,背後就是把投資客或投資行為的需求盡可能抑制,但盡量不傷害到自住的部分。

 

炒作部分,現在正在跟法務部談炒作的定義為何,來進行處理,花敬群認為,這些事一旦法制化開始推動,台灣住宅炒風會開始降,屬於經濟成長該漲的就去漲。

 

對於年輕人買房或居住部分,花敬群說,一方面還是要從社宅或租賃市場健全化來滿足第一段,當然隨著時間還是買得起「20年前的台灣,台北的房價其實是可合理負擔的,大安區中古屋1坪僅30萬,它就是從8、9年跌下來,這個起漲點,20年前台灣曾是很友善的地方,炒作壞了這鍋粥。」

 

最後,謝金河再次強調,房地產要用來住,但要投資一定要三思。

 

花敬群也發表自身看法,表示不動產投資的教科書都是講經營獲利,不是買賣賺差價,這才叫專業合理。「我們當然希望未來不動產,真的是有專業者來投資經營,特別強調是Management的經營概念,不要再過度期待每年要漲5%、10% Capital gains的資本利得,這也是政策上要設法觀察調控的方向。」

 

花敬群說,特別是住這件事,影響國際名聲太重大,「政府現階段態度很清楚,穩是重要的基本價值,不穩時就要出手,希望不要殺雞取卵,可能把未來能慢慢漲的利基,一年內漲完,這時未來市場結構會錯亂,大家不曉得怎麼辦。」

 

花敬群表示,這也是政策上用比較寬遠的概念來看,也希望這些制度慢慢改變,讓過去沒被納管的市場不當行為納管後,能為台灣建立較長期安定的房地產市場結構。

 

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