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效益浮現!危老都更占北市新建案7成 但需慎防這「甜蜜陷阱」

效益浮現!危老都更占北市新建案7成 但需慎防這「甜蜜陷阱」

黃健誠

房地產掃瞄

資料照,吳東岳攝影

2021-12-24 11:20

近年來,危老都更重建政策已日漸有成效浮現,日前總統蔡英文也曾在危老都更博覽會上指出,這幾年來都更效率明顯提高,危老及都更核准案從2016年起,從每年平均40起都更案逐年成長,今年截自11月底為止,都更和危老案就有807案,從2017到2021年,每年平均有700案,案件數成長近17倍。

21世紀不動產內湖AIT加盟店店東、同時也是台北市危老重建站內湖AIT站的站長李文嬌表示,台灣人口高齡化,房屋面臨一樣的困境,據內政部不動產資訊平台2021年Q2統計,屋齡逾30年的老屋佔比50.4%,統計以來首度超越半數,全國平均每兩戶就有一戶屋齡逾30年,可見都更危老重建是刻不容緩的議題。

 

都更危老的的能量逐漸增強,據住展雜誌統計,今年來截至12月20日為止,台北市新建案累計推案量約2,763億元,其中含都市更新、危老重建等老屋重建的案量約為1,981億元。其中,老屋重建案量占北市總推案量高達約71.7%,創下歷史新高紀錄。

 

住展雜誌研發長何世昌表示,在高額容積獎勵之下,現在台北市接近三分之二的新建案供給量源自於老屋拆除重建,素地推案比例已降至約三分之一。雖然北市老屋重建案量占比締造新高,但可以預期的是,目前比重還沒碰觸到天花板,若近年老飯店交易潮在未來轉為推案潮,老屋重建案量比重仍有機會再攀高。

 

政策利多、飯店求售 老屋重建案量可望放大

 

何世昌也指出,台北市都更、危老等老屋重建案量,原本只占北市總案量一小部份,一直到2016年時,才突破2成。且當時老屋重建途徑只能靠都更,而都更整合與行政程序耗時較久,往往都更案整合短則5到6年,長則20、30年。

 

不過,從2019年起,台北市危老重建進入爆發期,危老案大舉湧現,加上原本陸續釋出的都更案量,老屋重建量能大幅度擴增,占比一舉衝破4成。接著2020年突破6成,2021年則達7成以上。

 

台北市老屋重建案量比重驟升的原因,何世昌分析,主要是因為北市的素地既少又貴,難以取得又缺乏高額容積獎勵,建商買老屋意願更高,特別是產權單一的整棟建築更具吸引力。

 

其次,政策面頻祭利多,如都更、危老除了可選基準容積的容積獎勵方案外,又新增「原建築容積獎勵」方案,都更可選原建築容積1.3倍,而危老則有原建築面積1.15倍等容積獎勵方案,增加業者與屋主參與重建的誘因。另外,近年來北市房價持續走升,推案利潤空間變大,也是建商積極布局老屋重建並推案的主因之一。

 

另外,近2年來,國內觀光服務、飯店業遭受疫情重創,導致不少飯店求售、或與建商合作重建,而老飯店因產權單純、原建築量體大,自然成為建商、壽險金控業者眼中的金雞母,成交案例頻傳。若近幾年成交或拆除重建的飯店,未來推案釋出,老屋重建案量可望再進一步放大,突破2千億元也是有可能的。

 

業者應慎防供給量過剩 高額容積是甜蜜陷阱

 

不過,何世昌也提醒,台北市雖然不像新北、桃園等地擁有多個重劃區,但因危老重建動能強勁,新建案供給量並不低,根據統計資料顯示,自2018年以來,台北市新建案可售戶數已連續4年超過6,000戶以上,供給量處於高水位,更已超過2014年以前多頭水準。

 

目前尚未像2014年出現供給過剩的原因,在於經濟成長強勁、以及房地合一稅鎖住賣壓,推升了新建案市場需求,建案普遍還能順利消化。

 

何世昌說,北市老屋重建商機蓬勃,但業者仍需注意,老屋重建、高額容積是個「甜蜜的陷阱」,它既具備龐大商機,卻也是潛藏危機。現在雖然安全無虞,但若未來需求面下降,或者重建量能再進一步大幅擴張,建案的銷售風險將因此上升,業者應居安思危,慎防掉入高額容獎陷阱當中。

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