在今天看見明天
熱門: COVID-19 台股 ETF 存股 謝金河

青埔從1字頭漲到4字頭 北台灣靠重劃區滿血復活 專家曝「這時候買最便宜」

青埔從1字頭漲到4字頭 北台灣靠重劃區滿血復活 專家曝「這時候買最便宜」

黃健誠

房地產掃瞄

今周刊攝影團隊

2021-12-30 14:07

根據住展雜誌統計,截至2021年12月25日止,北台灣新成屋、預售屋推案量前十大行政區,出線的行政區清一色是擁有重劃區、並仰賴重劃區推案衝大推案量,包括過去被諷為「鬼城」的青埔、淡海、林口、新莊副都心等重劃區。

住展雜誌研發長何世昌表示,在多頭發威之下,重劃區因建地供給充足、整齊的街廓與良好的環境質感,以及較好的發展遠景,持續吸引輕移民前進購屋;在買氣湧現之下,建商把握機會積極推案,因此推案量全面爆發、且價量齊揚,從鬼城變成黃金城。

 

2021年推案量第一至十名的行政區依序為新店、中壢、桃園、板橋、林口、竹北、三重、新莊、淡水、大園等地,在這些推案放量的行政區中,重劃區堪稱功不可沒。

 

北台灣2021年十大推案量行政區

排行

區域

個案數

推案量(億)

推案量最多的重劃區

1

新店

23

707

央北

2

中壢

47

698

青埔

3

桃園

30

660

中路、小檜溪

4

板橋

23

624

江翠北側

5

林口

20

496

林口新市鎮

6

竹北

35

485

四大重劃區

7

三重

32

464

二重疏洪道、仁義段

8

新莊

14

393

副都市、頭前、塭仔圳

9

淡水

19

375

淡海新市鎮

10

大園

29

354

青埔、客貨運園區

▲資料來源:住展雜誌

 

推案量最大的新店,2021年推案量衝破7百億元,大部份案量集中在央北重劃區;新店2021年光是百億級建案就有3個,分別是「大坪林ONE」、「聯上澐朗」、「江陵天碩-中央特區」,後二者都是央北內的建案。央北重劃開發初期,新建案成交均價只不過每坪50萬元出頭,經過短短4年,現在已漲至60至70萬元,漲幅約3成。

 

青埔從1字頭漲到4字頭 桃園人最買單

 

至於第二名的中壢,在2021年由青埔特區擔任火車頭,包括百億級建案如「潤隆國家大院」,其他大型指標案如「宏普画時代」、「威均青塘園」、「中悅ITC國際商貿」全都在青埔特區。

 

何世昌指出,青埔開發初期只有每坪12萬元左右的價格,之後一路上漲,雖然2016年間房價又一度下殺至1字頭,但接下來反彈上漲就回不去了;2020年新建案成交價已漲到每坪25至35萬元不等,2021下半年續漲至35至45萬元。

 

除了價格變化外,青埔主力客源也出現重大轉變;過去為數眾多的大台北輕移民比例已急降至約3成,桃園客比例驟升至約7成,客源結構出現戲劇性大翻轉。

 

推案量660億元居第三的桃園區,雖然區內有數個重劃區,但多數案量集中於中路、小檜溪重劃區,經國、龍安、中正藝文等重劃區供給相對較少。最不可思議的是,過去房價領頭羊中正藝文特區推案熄火,反而是小檜溪接手扮演點火助漲的角色;小檜溪在2020年上半頭成交價只有2字頭,2021年下半年竟跳漲至每坪35至40萬元。

 

重劃區「先買先便宜」 但要考量「這件事」

 

何世昌指出,推案量前十大區域內的重劃區,2021年全都呈現推案量、成交價雙漲的榮景,以往被批評點燈率偏低的「鬼城」,如林口新市鎮、新莊副都心與頭前、淡海新市鎮等地,如今都因捷運兌現、生活機能逐漸完善,以及大型商場進駐等利多因素,人口成長強勁,從鬼城翻身成為黃金城,建商也全面恢復推案信心。

 

何世昌分析,新重劃區在大型交屋潮後,由於屋主通常不會立刻搬入新家,因此交屋潮後的點燈率低是一個正常現象;而大型交屋潮往往會在重劃區發展初期時出現,「人口入住率低、什麼都沒有」是重劃區發展必經過程,而此時房價最便宜,但等到「什麼都有了之後,房價就貴了」。

 

不過,家中若有學齡兒童的購屋家庭,應注意未來就學問題,因為有些重劃區還沒來得及蓋學校,有的重劃區內學校是年年額滿,如淡海、竹北等地,擠不進的學齡兒童必須跨學區就讀,家長買房前要先作規劃。

延伸閱讀

「跟著台積電去買房」失靈? 2022超低利環境改變,若「這件事」發生民眾信心動搖

2021-12-28

買房出價該從幾折開始?全台預售案議價率不到1成 僅這兩區有機會從85折談起...

2021-12-27

年輕時「只租不買」,老了要住哪?曾跟太太租雅房度日 鄭弘儀公開獨門買房4心法

2021-12-27

打房短期陣痛!北台灣房價漲定了 專家:買房把握上車機會,觀望車票恐更貴

2021-01-14

北北桃竹已無親民房價?楊梅、寶山新案明年估站上2字頭 北部都會區僅剩「這6區」還有1字頭

2021-11-15