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過去一年房市是炒作 顏炳立:2022黑天鵝變大隻「吳郭魚今年難有石斑魚的價格!」

過去一年房市是炒作 顏炳立:2022黑天鵝變大隻「吳郭魚今年難有石斑魚的價格!」

黃健誠

房地產掃瞄

黃健誠攝

2022-01-04 16:31

2021年剛過,根據房仲業者統計,估計去年一年的買賣移轉棟數接近35萬棟,為8年新高,其中也有不少區域的房價也屢創新高,整體房市看似呈現「價量齊揚」的景況,不過,面對這種房市熱況,戴德梁行董事總經理顏炳立語出驚人,指去年房市熱況就是「炒作」,今年在政府出手打炒房、資金斷鏈的影響下,預估今年房市呈現「價不漲、量不增」的情況,2022全年移轉棟數也會下修至31萬棟。

沒有「雞犬升天」卻炒到「雞飛狗跳」 今年量恐下修

 

2021年看似高漲的房市景況,今年可望冷卻不少?顏炳立對此表示,去年的房市仍維持先前所預估的一樣,沒有「雞犬升天」卻被炒到「雞飛狗跳」,甚至還出現開發商攜手炒作出半夜買房排隊的怪異景象,除了住宅外,如豪宅、店面及商辦等都尚未回溫,顯示房市產市場並非全面性上漲。

 

顏炳立提到,對於2022年的房市預測,可以用「虎嘯市場、只剩貓聲」8字做為總結,雖然預測「土地」為今年房地產市場的靈魂,也持續會有剛性買盤撐著房地產市場,而政府打炒房的政策不斷,可能因此讓資金斷鏈,但這猶如「雲中月圓」,雖身在雲中,也不顯其暗淡,因此一整年的房市景況仍可樂觀看待。

 

另外,蛋白區大坪數物件的價格追上蛋黃區中古屋,這種時候如果還去買蛋白區,只能說是「有錢還任性」。未來雖然房市有剛性需求買盤,但預期買氣放緩,蛋白區的價格也會降溫。

 

而前一波蛋白區大漲,受到產業激勵的因素居多,像是受惠台積電設廠題材的區域,房價都有3成以上的漲幅,因此台積電不只是台灣的護國神山,更是房地產市場的護國神山。

 

今年也需注意政府的政策走向及升息,這些事情會讓房市漸漸感受到壓力,且今年的政策黑天鵝變大隻,不會再有去年把「吳郭魚」當成「石斑魚」賣的價格出現,預期今年預售市場將會受挫,成屋市場反而慢慢升溫。

 

在價量方面,顏炳立認為,整體買氣將有所收斂,不會像2021年一樣這麼熱,也預估2022年的土地交易金額約2500億、商用不動產1500億、買賣移轉棟數量縮至31萬棟。

 

商辦空置率仍處低點 市場供需趨平衡

 

除了住宅市場的分析以外,戴德梁行也針對2021年商用不動產的市況進行分析,戴德梁行估價及顧問服務部研究部協理薛惠珍表示,觀察台北市2021年第4季的A級辦公大樓空置率為4.1%,較上季微幅上升0.5個百分點,主要因新光人壽及渣打銀行等金融集團辦公搬遷,致釋出大面積辦公空間。其中以西區上升3.6個百分點為最多,敦北民生區上升2.3個百分點次之。各區空置互有消長下,整體空置率仍處低點,全年胃納量逾17,000坪,租賃市場持穩。

 

另外,從租金來看,台北市2021第4季的每月平均租金為每坪2,620元,其中,又以信義區每月每坪新台幣3,210元為最高,敦南區每月每坪新台幣2,420元次之。而信義區台北101大樓於本季再次揭露數筆高樓層每月每坪突破新台幣4,000元之租賃成交紀錄。

 

展望2022年,辦公新供給僅有8,700坪玉山敦北第二總部投入市場,作為自用。在核心區可供出租面積稀少下,外圍新興辦公商圈南港區,提供高素質辦公空間及具租金競爭力的租金,吸引租戶的目光。核心區辦公大樓市場供需趨於平衡,預期租金漲幅趨緩。

 

零售商圈疫情受創 餐飲業趁勢回歸西門町

 

薛惠珍也提到,2021年台灣一度受到疫情威脅,長達3個月的警戒期間,讓零售業一度重創,觀察2021年1至11月的數字,綜合商品零售業營業額約為1.19兆、年增0.3%,但是,百貨公司因上半年疫情重創業績,營業額年減4.8%,然與民生消費相關之量販店營業額則年增6.8% ;超級市場因展店及促銷活動,營業額年增8.2%。

 

商圈租金下探,部分業者趁勢回歸。西門商圈因觀光客流失重創商圈發展,然部分連鎖餐飲業者則把握機會,趁租金低點進場,空置率微幅上升至22.3%。忠孝商圈租金表現持平,「歐舒丹忠孝概念店」遷移到曝光度較高之忠孝東路四段北側,空置率微幅降至15.0%。中山南西商圈人潮逐漸回復,南京西路一帶店面去化快速,然中山北路服飾店面陸續退租,空置率增加0.6個百分點,上升至7.2%。

 

在疫情控制得宜及國人疫苗施打覆蓋率提高的狀況之下,展望來年零售消費力將持續增溫,也將帶動租賃活動回籠,商圈空置問題得以緩解。在餐飲業回補人力需求成長下,餐飲業布局展店進入復甦。在此同時,量販店與便利商店展店策略多元化,除了搶進精華地段,同時也朝向社區化發展,迎合消費者不同需求。

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