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COVID-19肆虐,房價不跌反漲 「恐慌購買」4心理因素影響房市 專家:從3面向提解方

COVID-19肆虐,房價不跌反漲 「恐慌購買」4心理因素影響房市 專家:從3面向提解方

黃健誠

房地產掃瞄

達志

2022-01-17 14:35

COVID-19疫情出現已長達兩年期間,但在此同時,台灣的房市並未如疫情剛開始時預測會跟與當年碰上SARS一般走跌,反而因為防疫有成、經濟表現亮眼,再加上低利環境、資金回流等因素,讓房市逆勢升溫,甚至熱到政府不得不出手打炒房。

專家直言,若想解決房價高漲的問題,就必需要從「促進家庭所得」、「提高囤房成本」、「住宅去商品化」等方向下手,才可有能保障民眾自住權益、並且抑制投資風氣,進而緩解高房價狀況。

央行推健全房市政策 為「穩定金融秩序」

 

日前,中央銀行總裁楊金龍在中華民國住宅學會與政大信義不動產研究發展中心共同主辦的「新冠肺炎疫情與房市發展」演講與論壇活動中,以「央行在健全房市方案中的角色」為題演講時提到,央行主要以控管不動產貸款風險,落實信用資源有效配置及合理運用,在109至110年間已4度增修選擇性信用管制措施,防止過多資金流向市場去囤房、囤地。

 

楊金龍表示,央行職責為「穩定金融秩序」,房市只是其中一環,升息與否不能只考慮單一因素,否則將付出經濟成長大幅減緩之代價。

 

房價狂漲 解決之道:促進家庭所得提升

 

疫情如何影響到房市?對此,中華民國住宅學會理事長陳明吉指出,疫情發生後,不只台灣,許多國家也都面臨房價上漲的問題,各國政府有陸續推出政策盼能穩定房價,不過,疫情影響房市是短期效應,短期政府可以調控下來,但施策上最好也能參考學術界近期多有討論心理影響市場的問題,如FOMO(害怕錯過), panic buying(恐慌購買),Scarcity Effect(缺稀效應),以及媒體傳播效應下的訊息流行病(Infodemic)等問題。

 

另外,陳明吉也表示,長期解決房價上漲問題根本之道,還是在於台灣的經濟成長要能促進一般家庭所得提升,而不是只讓資產價格更加高漲,若只有資產財富才能累積,會造成兩極社會,再造成更嚴重的分化。南北差距過去幾十年一直在加大,現在南部房價漲不能說是壞事,但要杜絕炒作。

 

熱錢流入房市助長投資風氣 專家:應提高持有成本

 

疫情期間,有不少熱錢流入房地產市場,也助長房市投資風氣,前國發會主委林祖嘉表示,由於在疫情之下,台灣的經濟表現特別亮眼,再加上貨幣數量增加的效果,整體購買力提升。

 

但是,各個產業別差異很大,獲利的產業投資與整體的熱錢競逐大幅推升房地產價值,但相對租稅如房屋與土地的評定現值偏低,房地持有成本低廉,使得「囤房族」快速增加,唯有增加囤房成本,才能減少囤房行為,回歸合理房價。

 

以台南為例,因為公共建設與開發題材多,再加上南科與台積電的產業投資效應,近期房市表現突出呈現量增價漲的趨勢。台南市地政局長陳淑美回應,台南市政府除了加強稽核,也在北市之後提出推行囤房稅,預計今年7月起上路。內政部則是從推動多元居住政策、修訂不動產交易管理制度以及加速都市更新發展等面向來健全房市,內政部次長花敬群於會中分享社會住宅、包租代管、都更危老的推動成果,透過政府推動平價且有效地供給,來緩解購屋需求的焦慮。

 

居住產業因疫情轉變 空間轉化與科技導入為主軸

 

除了疫情對於房價的影響外,也改變居住產業各個面向,不動產的類型與區位的選擇將更有彈性,台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文指出,為因應防疫,易人口群聚的辦公室以及商場空間需求將會式微,反而是住宅與隨電子商務興起之廠房倉儲空間更為搶手。

 

將捷集團總裁林長勳對此也提到,疫情後原物料大漲、建築成本明顯提高,此外疫後人們重視擁有獨立居住空間,加上少子高齡化的趨勢,更加期待住宅規劃具備通透設計與軟體服務,對營建業來說更具挑戰。除了空間產品的變化,交易型態也有所改變,借助科技創造遠端應用,讓原本很仰賴面對面銷售的房產業,也能突破疫情的封鎖如常營運。

 

信義房屋仲介事業總經理信泓浚則分享企業提供如智能賞屋、視訊洽談、電子簽約等應用,遠距不中斷服務,維繫與客戶的信任感,也建議政府加速數位無紙化交易機制建立,有助於產業的減碳與環境永續。陳淑美局長亦分享台南市政府透過視訊直播、線上申辦、代收代寄方式,辦理政務宣導、土地開標、文件申請以及權狀郵寄等業務,提供遠距便民的服務。

 

論壇主持人張金鶚教授,也對於台灣的房市現況提出建言。他說,近20年來,台灣的房價已漲了兩倍多,已滋養投資的風氣,加上租屋、購屋市場不夠透明,失去供需調節機制。此次疫情爆發,伴隨資金過多的雙重影響,讓近期房市再次快速被炒作,引發房價恐慌,因此應讓住房去商品化,才能有效保障自住,抑制投資。

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