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情侶甜蜜購屋…翻臉對簿公堂好阿雜 專家:不想變怨偶,過戶、貸款這5大事項要注意

情侶甜蜜購屋…翻臉對簿公堂好阿雜 專家:不想變怨偶,過戶、貸款這5大事項要注意

黃健誠

房地產掃瞄

達志

2022-02-14 12:22

每到了情人節,情侶之間總會準備禮物或慶祝活動來聊表愛意,許多情侶在還不想結婚,卻又穩定交往的前提下,也會開始規劃安排未來的人生進程,再加上現在的低利環境及買屋保值的觀念,情侶常會考慮在婚前就共同購屋。

不過,專家提醒,未婚的情侶要共同購買浪漫小屋之前,有許多的問題諸如貸款、房屋物件的共有持分以及未來售出的問題必須要注意,且權利與義務要規劃清楚,以免到時這些世俗的瑣事,影響了當初羨煞旁人合購時的甜蜜。

情侶合購房屋,在分手後翻臉對薄公堂的案例時有所聞,住商不動產客戶服務部首席協理吳光華提醒,為了能保障雙方權益,在所有權登記的部分,當採取「聯名登記」,將不動產共同登記在兩人名下時,要先闡明兩人之間的出資比例,同時也要要求代書在建物及土地所有人登記時載明分別持分比例,而且切記建物及土地謄本是分別依照兩人的持分比例來各自持有,避免日後為了房子產生糾紛。

 

此外,一間房子有兩個人或兩人以上共同持分,要出售時一定要由全部的共同持有人同意,或依土地法第三十四條之一規定才得以出售,因此,情侶之間要共同購買房屋當作愛的保證之前,還是要三思而後行。

 

除了,聯名登記之外,為了貸款申辦,不少人也會選擇以「借名登記」的方式登記產權,和邑英栩國際法律事務所律師梁乃文過去接受採訪時也指出,若以「借名登記」方式處理產權問題,由於登記者為產權擁有者,仍有其風險,若要確實保障自己的權益時,可另外再申請「抵押權設定」或「預告登記」,在產權登記時做上註記,可防日後若有變故時,對另一方的保障。

 

梁乃文說,所謂的「抵押權設定」指的是,將不動產設定抵押權給真正權利人作為擔保,但須再繳納房屋總價的千分之一作為行政規費給地政事務所,成本並不低;或可向地政機關申請「預告登記」,此登記可限制房產所有權,賣房時必須要經過對方同意,不用負擔行政規費。

 

對於以情侶間某一方為其房地產所有人的「借名登記」,梁乃文提醒,由於借名登記的法律關係成立,側重於借名者與出名者間的信任,在性質上應與委任契約同視。

 

因此為保障自身權益,避免往後在所有權認定上出現疑慮,甚至是預防被稅捐機關課予贈與稅,雙方應簽訂不動產借名登記契約或其他足以顯示雙方間有借名登記關係之證明文件,且出資方必須保存出資證明,例如繳納貸款、稅金的單據。

 

另外,在申辦貸款時,由於多數銀行並不接受房貸「共同貸款制」,吳光華指出,因此欲申購房屋貸款的情侶們還會面臨到由誰出面借款的問題,比較建議的做法是由經濟條件較好的一方當「借款人」而另一方則當成「連帶保證人」,一方面可以共同承擔責任,另一方面也可以更有機會以較好的條件借到貸款。

 

情人合購房屋常見問題

購屋進程

問題點

解決之道

簽訂買賣合約

出資比例問題

於買賣合約上註明兩人比資比例

過戶

建物及土地權利之範圍

告知代書確切出資比例,依照出資比例來取得各自建物及土地之權利

申辦貸款

申貸債務人

由經濟條件好的一方當借款人,另一方當連帶保證人

貸款未繳

申貸債務人不繳貸款

連帶保證人與銀行及債務人協商承購債務人持份

出售

單方面願意出售,而另一方不願出售

多加溝通,事前簽定權利及義務合約

▲資料來源:住商機構企劃研究室整理。

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