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睽違10年,央行升息1碼!房貸族「溫水煮青蛙」,千萬貸款每年多繳1.3萬…車貸、信貸壓力大增

睽違10年,央行升息1碼!房貸族「溫水煮青蛙」,千萬貸款每年多繳1.3萬…車貸、信貸壓力大增

黃健誠

房地產掃瞄

達志

2022-03-17 16:36

美國聯準會(FED)於16日凌晨召開利率決策會議,確定將聯邦基金利率(FFR)上調25個基點至0.25%-0.5%,也就是升息一碼,今天下午緊接而來的是央行1下午召開今年首次理監事會議,會中也決定調升政策利率一碼。

今年2月時,投資銀行高盛指出,今(2022)年美國至少會升息7次,這意味著台灣央行也可能同樣進入升息循環中,未來對於房貸一族而言,可能會造成越來越沉重的負擔。

根據中央銀行公布的數據顯示,今年1月前五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做購屋貸款總金額為688.61億元、平均利率為1.35%,若以此做為計算基礎,假設民眾揹有1000萬元房貸、20年本息平均攤還時,若升息一碼(0.25%),房貸利率由1.35%調升至1.6%,每月房貸的還款負擔將從47,568元增加至48,716元,相當於增加1148元,相當於每年增加1萬3776元的支出。

 

除了房貸以外,如車貸、信貸等利率同樣也會上升,因此民眾可先思考各種貸款提前還款的可能性,若近期欲購買房屋的首購族,更應時時留意市場變化,觀察升息之後所帶來的影響。

 

中信房屋表示,現在當房貸利率拉高,是當前買方申貸時最感壓力的問題,主要是因為利率的變化牽動後續每期還款金額的多寡,比起房屋遭銀行鑑價低估、核貸成數不如預期,以及無法使用寬限期等申貸前就能掌握的條件,利率遭拉高反倒是申貸過程中最無法控制的變數。

 

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為,跟隨FED腳步,因此央行升息也在意料之內,雖然升息並不會充分反映在房貸利率上,可是對於借高額的房貸戶來說仍是壓力,加上進入升息循環後,房貸戶猶如溫水煮青蛙,長期壓力不小。

 

至於升息是否抑制投機炒作,由於幅度不大,對投資客來說,仍有喘息空間,不過租金很可能因為房東成本增加而上揚。此外本次並未有打房新政,顯見政府將打房主軸回歸行政部會,並非持續採取選擇性信用管制調整,避免衝擊過大。

 

中信房屋研展室副理張漢超表示,國際升息趨勢牽動著國內利率決策,因此台灣央行決定升息一碼,也是無可避免的事,因升息而增加房貸支出將造成房貸族的壓力,而另一個更大的問題是,現在的物價比2年前還要更高,因此當房貸利率因升息而回到2年前水準,可是房貸戶在可支配資金增幅有限的前提之下,房貸對貸款人形成資金壓力,甚至比過去更大。

 

在這樣的情況之下,買方進行申請房貸時,也擔憂房屋鑑價遭低估。但實際上,近兩年房地產交易暢旺,鑑價能參考的資料應該相當充足,與市價的落差尚在可接受的範圍,但像是鑑估標的位於交易量偏低的區域路段、銀行鑑價參考資訊跟不上市況,這些因素還是會導致鑑價結果失真。若要避免房屋鑑價被低估,除儘可能選擇具有區域地段優勢的地點置產、尋找屋況屋齡俱佳的標的之外,建立個人良好的還款能力也至關重要。

 

另外,核貸成數與寬限期限制的問題則端看政府政策面,短期內還未看到鬆綁的跡象。日前,央行總裁楊金龍也表示,選擇性信用管制還有精進的空間,顯示限縮房貸條件的措施還可能再加碼,雖然此次央行理監事會議並未調整相關管制,但未來仍須密切觀察注意。

 

至於今年房市是否會受升息影響,大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,央行表態已久,將升息抑制物價上揚的壓力及通膨危機,且貨幣政策逐漸走向緊縮,市場對於央行可能的取向多有準備,而選擇性信用管制搭配政府打炒房政策,投資性買盤有縮手的趨勢,但不動產抗通膨的效果、穩定性優於其他投資標的,因此仍有置產型的需求,自用買盤也仍有一定量體,今年市場交易價量應平和發展,像去年遍地開紅盤的盛況難以再現。

 

升息房貸試算一覽表(以貸款1000萬元,利率1.5%計算,若升息1碼推估利率升至1.75%,以本息均攤計算)

項目

貸款年限

20年

30年

每月應還本利和

利率1.50%

48,255

34,512

利率1.75%

49,413

35,724

每月差額

1,158

1,212

總繳利息

1.50%

1,581,076

2,424,321

1.75%

1,859,095

2,860,809

差額

278,019

436,488

▲資料來源:住商機構企研室整理

 

 

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