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陶朱隱園賣多少才合理?顏炳立算給你看 2022房市「假豪宅淪祭品、價格大於價值就等修正」

陶朱隱園賣多少才合理?顏炳立算給你看 2022房市「假豪宅淪祭品、價格大於價值就等修正」

林信男

房地產掃瞄

shutterstock

2022-04-11 11:01

座落於台北市信義計畫區、話題不斷的超級豪宅「陶朱隱園」,究竟每坪該賣多少錢才合理?對此,戴德梁行董事總經理顏炳立表示,陶朱隱園的價格,始終是個謎,但仍可透過土地成本、造價、管銷費用等條件,進行估算。

顏炳立日前在《老謝看世界》節目中,接受主持人、財信傳媒董事長謝金河專訪時指出,陶朱隱園鄰近富邦總部、國泰金融中心和中油大樓,地點極佳,至於它到底值多少錢?可先從信義計畫區的地價開始估算起,「現在土地1坪多少錢買得到?我們在市場上查訪的時候,剩的地不多了,目前開出來都是800、900萬。」

 

顏炳立以每坪800萬為例計算,建坪土地成本為267萬,若用造價每坪50萬元推估,再加上設計、防震,大概是320萬,而且「藝術是無價的」,所以造型再加10%,使之來到350萬,另計管銷費用和3成獲利,「(每坪)最起碼500萬,沒有500萬是不可能賣的。」

 

▲戴德梁行董事總經理顏炳立在《老謝看世界》節目中,分享對房市的看法。(影片:取自《老謝看世界》YouTube頻道)

 

蛋白區賣蛋黃區價格 日子到了都會下來

 

但顏炳立也說,「對於這樣的產品(陶朱隱園),在台灣的話,我們是祝福跟祈禱。」接著他話鋒一轉,開始評析2022年台灣房市,「我們說厚德載物、德不配位,現在很多建築物,很多東西賣不掉,都是德不配位。」

 

「我為什麼講,今年的市場會止住?因為蛋白區賣到蛋黃區中古屋的價錢,就要停住了,這個一定是停下了。」顏炳立強調。

 

他分析,敦化南路和仁愛路上,「只要有新的(建案)出來,預售都開差不多230萬、240萬,那你把它貼現回來,看成現貨的話,差不多200萬,所以200萬是守住的」,但若過河、過橋、過山洞,來到台北市的蛋白區,一旦去賣蛋黃區的價格,「日子到了都會下來」。

 

顏炳立舉例,如果天母1坪賣200多萬,賣成蛋黃區的價格,現在回頭看這個價錢,都可以買到信義計畫區了。不過,他也說,房地產「成交是任性」,有錢就可以任性,沒錢就要認命,「你有錢、任性,要一個傳家的東西,還是可以成交,只是成交的量和速度會變慢。」

 

打房猶如去除「稻子裡的福壽螺」 市場可望回歸健康

 

對於政府用盡「洪荒之力」打房一事,顏炳立認為,從這波打房措施可看出,只要市場有一點動靜,「他1年可以打你5次,而且打,是好幾個部門一起打,所以重拳一直加下來」,若態勢不變,效果會慢慢發酵。

 

顏炳立形容,如果稻子裡有一些福壽螺,稻子就長得不健康,所以應該把福壽螺拿掉,「假設這個市場,把短線的投資客拿掉,我覺得這個市場,會回到健康。」

 

「去年的市場,可以定調,非常明顯,它是個炒作。」顏炳立稱,就像吳郭魚為了多賣10%、20%的價格,包裝成台灣鯛,賣石斑的價錢,「這個就要翻臉了!」2022年第2季的房市,想回到2021、2020的市況,猶如貓想變老虎,會有點辛苦。

 

2022年房市「雲中月圓」 市場穩健不會太熱

 

顏炳立表示,2022年房市,可謂「雲中月圓」,月亮依舊圓,但是配上黑雲,黑雲就是政府的政策,不會散去。

 

「今年房市大方向,價不漲、量不增、買氣不強,市場穩健不會太熱。」顏炳立分析,資金、利率、供給、需求等「4根柱子」,決定房價表現,目前市場資金仍多,即便央行升息1碼,但利率只要在2%以內就沒事。

 

雖然資金、利率挺住了,但房價不會漲。顏炳立解釋,因為供給太大,需求回歸剛性自用,在此情況下,房價會比較健康,價格大於價值的產品,價格就等著修正,「假豪宅會淪為祭品」。

 

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