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升息、通膨恐釀建商倒閉潮!為何小型建商更容易受傷?4大因素將由北擴及中南部

升息、通膨恐釀建商倒閉潮!為何小型建商更容易受傷?4大因素將由北擴及中南部

黃健誠

房地產掃瞄

達志

2022-06-16 15:17

日前傳出北台灣有建商開始倒閉、跳票,可能釀成爛尾樓的房市未爆彈,雖然建商倒閉僅為少數個案,且實際會倒閉的也為小型建商,但此事已成為市場警訊。

特別是營建成本高漲、升息循環來臨、央行限縮政策的影響下,未來是否新建案延遲交屋、不開工或延遲開工的現象會更加普遍,將是接下來的房市觀察重點。

不過,少數小型建商開始面臨倒閉危機,房市趨勢專家李同榮對此指出,其中有包括小型建商現買現賣、無能力囤地;成本較高,相對競爭力較弱;限縮土融建融,造成資金缺口;營建成本大幅增加,入不敷出等4個原因,是造成小型建商面臨較大風險的因素。

李同榮指出,由於近四年來土地成本、營建成本不斷攀升,但大台北房價在這一波的漲勢下相當溫和,大建商在4年前房價止跌後,就開始積極購地囤地,近2年趁房市景況好轉大舉推案,也因此地價、房價兩相獲利。

 

營建成本高漲、升息 小型建商首當其衝

 

但是,有些小建商卻沒那麼幸運,因為大部分土地都是現買現開發後再進行轉售,因此雖然房市景氣好轉、房價上漲,仍造成少數小型建商倒閉或個案換人接手,其主要原因在於對小建商而言,無力囤地,只能現買土地立即開發,因此賺不到土地上漲利潤。

 

其次,小型建商又因為土地成本比別人高,競爭力較弱,所以相對銷售率也會較差。第三,受央行限縮影響,資金來源不足,加上銷售較差丶入不敷出,少數建商會產生資金缺口。

 

最後,營建成本高升,這也讓小型建商預算增加、負擔加重,甚至與營造商間容易產生糾紛,延誤工程進度,一旦工程進度越延,這也代表營建成本越增加,銷售進帳越少,工程進度快慢都陷入兩難,造成少數建商資金缺口,周轉不靈現象。

 

至於未來是否可能出現建商倒閉潮,李同榮認為,小建商倒閉潮將由北擴及中南部,雖然目前小建商倒閉現象仍算少數,不過,一旦未來房價漲幅縮小,小建商倒閉潮就會由少轉多、由北擴及中南部,這也是市場榮衰的必然現象。

 

另外,限縮資金也造成建商大者恆大、市場扭曲,當央行越限縮土建融,大建商調解無礙,但越會影響小型建商競爭力,政策越限期開工,對小建商越不利。

 

李同榮也提到,當未來房市若由盛轉衰,必須慎防爛尾樓問題出現,而目前房市仍處上升軌道,小建商若出狀況或仍有人願意接手,但房市若有朝一日反轉向下,工料仍處高檔,再加上投資客倒貨加上餘屋滯銷,就會產生爛尾樓乏人問津的問題。

 

民眾買房「擇優進場」 預做升息4碼的支付能力準備

 

至於現在是否為民眾買房的好時機,李同榮表示,在房市進入升息循環後,首購者宜量力而為,支付預算提高,進場前,自住者若預做升息4碼的支付能力準備,仍可擇優進場。

 

李同榮也認為,現在房價進入高峰期,不再是群魔亂舞、全面齊漲現象,在通膨保值的壓力下,購屋者要勤做功課,精選具有題材性個案,未來才能抗跌又保值,另外,購買預售屋,宜精選品牌信譽良好的建商,才能安全又保值,並購買成屋宜考慮具有交通建設、產業進駐、人口淨流入區域,擇優而入。 

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