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央行沒第5波管制卻14年來首次升準,房價會跌嗎?專家:2個關鍵讓買房「越買越小」

央行沒第5波管制卻14年來首次升準,房價會跌嗎?專家:2個關鍵讓買房「越買越小」

黃健誠

房地產掃瞄

達志

2022-06-17 16:35

繼美國聯準會(Fed)宣布升息3碼後,央行週四(6/16)也隨即宣布跟進升息半碼,不過,並未如預期祭出第5波房市信用管制措施,央行總裁楊金龍對此表示,房地產已有冷卻跡象,因此以優先對付通膨為主。

不過,全球通膨升息勢在必行,除了房貸族未來在升息循環下,仍會增加其房貸支出外,住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為,房市調控維持現狀不僅是拜金檢與近期房市走軟之賜,也意味著為日後調控房市留下伏筆。

千萬房貸每月多繳逾千元 未來升息恐再升壓

 

根據金融聯徵中心公布今年首季平均住宅貸款利率1.46%為基礎,大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,若貸款1千萬元,以20年期、本息均攤方式還款,每月還款金額為4萬8,071元,3月升息一碼後,利率提高為1.71%,則每月還款金額提高為4萬9,226元,每月增加1,155元。

 

如今再升半碼,利率升1.835至%,每月還款金額為4萬9,811元,跟前次升息相比每月再多585元的還款金額,兩次升息每月還款負擔共增加了1,740元,這次緩升貸款族壓力不那麼重,但若第三季再升息,房貸族負擔將升壓。

 

房市趨勢專家李同榮對於央行未祭出第5波房市信用管制措施則表示,除了因疫情嚴重影響各行各業,此時此刻非打房時機外,從六都5月的房市交易量觀察,相較去年同期年減7.73%,房市顯見已有大幅降溫理象,同時今年六都第一季房價平均漲幅3.16%,已較前季平均漲幅5.03%降低幅度近4成之多,第二季受疫情影響漲幅將更收斂,數據顯示房價漲幅的確在縮小,所以央行此次並未再針對房市採取預行的第5波限縮措施。

 

下半年房市漲幅縮小 呈價量小增格局

 

不過,李同榮提到,此次央行搭配調高存款準備率,為近14年首見,其實有兼顧市場游資充斥的回收,同時也會對房市授信產生間接影響。回顧民國72-78年房市第三波景氣循環,房價高漲4.5倍,股市、房市、地下金融大鳴大放,資金氾濫到難以收拾,最後房市就是在78年2月28日與3月31日央行連續大幅提高存款準備率而結束房市多頭市場,可見調高存款準備率對房市的影響不可忽視。

 

另外,李同榮也說,在升息的影響之下,預期未來房市將會呈現三大走勢,包括房價漲幅將縮小、投機炒作將收斂、打房力道將趨緩,預測下半年交易量回溫,全年房市將呈現價量小增的格局。

 

銀行鑑價提高、工料雙漲 民眾買房只會「越買越小」

 

根據聯徵中心近期公布今年第一季全台住宅貸款統計,今年首季平均建物面積44.5坪,創13年來同期新低,跟2017年第一季平均47.2坪相比減少了2.7坪,相當於少了一間臥房的面積。

 

此外,近5年來住宅的貸款鑑估值一路走升,在2019年第一季小幅回檔後拉升,今年首季平均鑑估值為1,215萬元,與五年前比較多了176萬元,顯示平均購屋門檻增加,但是平均貸款建物面積卻下滑,可見資金狂潮下房價顯著提升,及大樓型物件的交易比例拉高,因此銀行鑑價提高,但也因房價上揚,相同購屋預算可買面積縮減,呈現買方越買越小的趨勢。

 

郎美囡指出,如今房價已至高點,購屋門檻拉高,利率再攀升,對於多數採用指數型房貸的購屋人及貸款族而言,購屋貸款成本有感增加,也導致購屋人的房價負擔力更為弱化。

 

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為,近年來工料雙漲,營建成本續增,預期新屋價格難跌,尤其央行升息增加購屋成本,建議買方購屋前,應充分掌握價格走勢及政策動向,並檢視財務狀況,避免資金出現缺口。

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