台灣正式進入「人屋雙老」時代，誰來解答下一個安居課題？

根據內政部最新統計，台灣65歲以上人口占比已突破20.06%，正式進入每五人就有一位高齡者的超高齡社會。雙北地區作為全台人口與住宅密度最高的生活圈，更有逾560萬人口同時面臨居住、老化與城市更新壓力。與此同時，全台高達六成住宅屋齡已超過40年，當「人老」與「屋老」同步發生，房地產問題也不再只是買賣價格與資產增值，而是牽動居住安全、高齡照護、老屋活化與世代傳承的結構性課題。

2019年至2025年間，雙北都市更新核定案共439件，其中自主都更僅22件，顯示即使老屋更新需求迫切，制度理解、住戶整合、資金壓力與執行能力，仍是推動過程中的主要關卡。也因此，「擴大自主都更」被列為政府今年的重要政策方向，如何讓屋主從被動等待，轉向主動理解、參與與整合，成為高齡社會下房地產轉型的關鍵命題。

由「有風造識」主辦的「第二屆房地產年會｜躍升 新解法」於4月29日登場，以「超高齡社會下的安居心法」為主軸，吸引超過1,400人出席。本屆年會邀請國家住宅及都市更新中心董事長花敬群、內政部國土管理署都市更新建設組組長王武聰，以及整建、數據、實務、居住、金融等九大領域專家，從政策、建築安全、都市更新、租賃經營、居家改造到資產傳承，共同以對談方式回應台灣「人屋雙老」下的新挑戰。

有風造識執行長陳韻如表示，房地產面對的已不只是市場問題，而是一整套關於老屋、居住安全、高齡照護與資產再配置的社會課題。她強調，年會希望推動的，不只是市場討論，而是讓政策、工程、數據、實務與生活現場真正進入同一場對話，共同提出屬於台灣下一個十年的安居新解法。

左起分別為居安照護創辦人羅豪偉、House123 創辦人邱愛莉、雙北第一共生公寓品牌一方生活執行長洪怡芳、有風造識執行長陳韻如、國家住宅及都市更新中心董事長花敬群、內政部國土管理署都市更新建設組組長王武聰、今周刊副社長楊紹華、建築安全履歷協會理事長戴雲發、巷導創辦人鄭依桓。圖／有風造識

老屋更新追不上老化速度，延壽成為務實解方

國家住宅及都市更新中心董事長花敬群指出，台灣住宅老化速度恐怕比人口老化更快。50年以上老屋目前約占全台住宅15%，約136萬戶；預估到2036年將增加至約350萬戶，占比達34%；到了2046年，更可能上升至45%至48%。他提醒，台灣營造業一年新建住宅量能約15萬戶，已接近極限，若只仰賴重建速度，難以追上龐大的老屋存量。面對未來20年的居住挑戰，政府、產業與民間都必須共同參與，並建立更完整的服務機制。

針對短期內難以重建的老屋，內政部國土管理署都市更新建設組組長王武聰則說明，政府將以50億元預算推動「老宅延壽」計畫，協助30年以上老屋進行修繕，預計讓全台約3萬戶受益。補助內容包含結構安全性能評估、外牆修繕、屋頂防水、樓梯間改善，以及室內居家安全改善；其中，公寓若增設電梯最高補助400萬元，外牆修繕最高補助300萬元，室內改善則依條件提供每戶20萬至30萬元補助。

從結構安全到都更整合，老屋決策不能只靠等待

然而，老屋究竟該延壽、補強，還是直接重建，仍必須回到結構安全判斷。

建築安全履歷協會理事長戴雲發強調，台灣位處地震帶，生命安全應是房屋決策的第一順位。早期建築受限於法規標準、施工品質與結構分析技術，面對大地震時可能存在軟弱層破壞等風險。耐震補強的目的，是降低倒塌機率、爭取逃生時間，但不代表補強後的老屋就能等同新建築安全。換言之，延壽不是美化老屋，而是在專業評估下，判斷房子是否仍值得被修、能否補強，或應儘速走向危老與都更。

都市更新的困難，往往不只在制度，更在於人與人之間的信任。House123 創辦人邱愛莉指出，台灣面臨「老宅」與「老人」同步老化的雙老危機，但都更整合經常卡在權利分配、資金壓力、情感牽掛、信任不足，以及高齡住戶不願搬離等現實因素。她認為，老屋屋主不應只是被動等待建商提案，而應先成為「有知識的地主」，主動理解土地價值、法規條件與重建風險，才有機會從情緒式討論轉向更理性決策與整合。

房產從被動增值，走向主動經營與生活改造

除了重建與修繕，房地產的經營邏輯也正在改變。雙北第一共生公寓品牌一方生活執行長藍太太（洪怡芳）指出，但當房價漲幅趨緩、貸款槓桿受限，真正能長期運作的，反而是租金現金流。這意味著，房地產不再只是「買了放著等增值」的被動資產，而轉向必須透過管理、修繕、出租策略與服務優化，轉向主動經營。未來專業包租代管、閒置資產活化與租賃管理，將成為高齡社會下房產服務的重要需求。

居住安全與生活品質，則是高齡社會最貼近日常的課題。居安照護創辦人羅豪偉提醒，長者跌倒往往不是一次單純意外，後續可能引發失能、臥床、肌肉流失、慢性病惡化與家庭照護壓力。浴室防滑、扶手設置、床高調整、動線改善與照明配置，這些看似細小的居家調整，背後關係的是一個人能否繼續安全地生活在熟悉的家中。業界也開始重視「居安規劃師」這樣的新興職業，希望做到預防勝於治療，提前讓家變成安老好宅。

華人第一整理師廖心筠則從空間整理角度指出，她旗下遍佈全台的整理師團隊，服務過非常多家庭，從公寓大樓到透天厝都有，老屋之所以特別難整理，不只是囤積的物品太多，而是每一件物品背後都可能連結著記憶與安全感；斷捨離不能只是要求長輩丟掉，而要從尊重、理解與引導開始。

高效軟裝設計師張詠璐也以實際案例說明，老屋不一定要大規模翻修，透過輕裝修、家具配置、燈具與舊物再設計，也能用相對較低的預算，提升居住品質與出租吸引力。換言之，老屋改造不只是空間更新，更是高齡生活能否維持自主、尊嚴與使用價值的關鍵。

左起分別為富又康顧問公司創辦人劉兆安、居安照護創辦人羅豪偉、華人第一整理師廖心筠、有風造識執行長陳韻如、今周刊發行人梁永煌、雙北第一共生公寓品牌一方生活執行長洪怡芳、House123 創辦人邱愛莉、立勤國際法律事務所主持律師黃沛聲、高效軟裝設計師張詠璐。圖／有風造識

居住問題延伸到家庭資產，財富傳承成為最後一哩路

當居住問題延伸到家庭資產，傳承也成為房地產無法迴避的關鍵字。立勤國際法律事務所主持律師黃沛聲，過去在財富傳承領域深耕多年，他特別指出財富不只是金錢，也包含物質財富、權利財富和精神財富；若只依靠遺囑，往往來得太晚，也難以處理複雜的權利財富與精神財富，應透過更完善的「生前規劃」建立資產傳承系統，實現節稅、避免家人爭執、共確保資產安全與永續傳承。

從老宅延壽、危老都更，到包租代管、居家改造與財富傳承，房地產的價值正在被重新定義。當「人屋雙老」成為未來數十年的結構性現實，房子不再是用來買賣或等待增值的資產，而是承載安全、照護、現金流與家庭傳承的生活場域。如何讓老屋繼續被安全使用、讓資產被有效經營，並在世代之間順利交接，將成為高齡台灣下一階段不得不面對的居住課題。