麗敏最近好生煩惱，因為看到老公健庭一直 悶悶不樂，自己又幫不上忙，實在深感無奈。她明白老公不開心的主因就是：家裡開銷太大，但收入卻沒跟上，眼見孩子一個明年要上大學、一個還在國中階段，兩個孩子都處在要補習的年紀，教育支出省不得，每個月至少2萬元；再加上每月要繳近3萬元的房貸，還有家裡基本開銷3萬多元。健庭1個月10萬元的薪水幾乎要見底了。
原本是家庭主婦的麗敏，眼看經濟壓力日益加重，不禁動起出門找工作、貼補家用的念頭。只不過，健庭認為，麗敏應該先把孩子、家庭照顧好再說，賺錢的事，讓男人傷腦筋就好。
健庭夫妻的例子，在身邊比比皆是，尤其是步入中年的夫妻，面對孩子愈來愈大，花費愈來愈高，原本不認為是壓力的房貸，反而容易成為壓垮家庭財務的最後一根稻草。
別讓房貸成為不能承受之重
台灣受薪環境10幾年凍漲，對照不斷飆漲的房價，讓許多懷抱買房成家的青年，對買房又愛又怕，就怕買了房子之後的房貸壓力，將生活壓得喘不過氣。
根據內政部營建署102年第1季住宅需求動向調查，今年第1季的交易較去年同期增加6,542戶，平均購屋總價為913.2萬元。對一般上班族來說，並非一口氣就能拿出這麼大手筆的積蓄購屋，多數的民眾還是要向金融機構申請房貸才能支付。因此，從無殼晉升有房族群後，伴隨而來的是貸款帶來甜蜜又沉重的負擔。
買房子動輒好幾百萬，通常需要向金融機構申請房貸，才能甜蜜築巢。根據樂屋網最新調查顯示，有高達6成的民眾表示，不滿意目前的居住狀況，主要原因就是薪資收入與房價漲幅背道而馳，不管是買房背房貸。或是租房的民眾，每個月房貸（房租）支出逾4成薪水的人有30%之多。
另外，受訪者中第一次買房的年紀約落在30～40歲間，如果以這個年紀再加上20年以上的房貸還款年限，代表當房貸繳清的那一天，搞不好都已年過花甲，接近退休年紀了。
《 原則1》 算仔細！評估可負擔金額
該如何避免這樣的情況呢？樂屋網副總經理紀建琪建議，買房前，應該審慎評估自己或家庭的財務狀況，精算貸款額度及還款年限，才能降低開始付房貸後對未來生活的衝擊。
房貸是一種長期負債，一般人該如何評估可以負擔多少房貸呢？信義地政士聯合事務所專案經理林以德建議，民眾應把握「333原則」，也就是自備款3成以上、每月房貸支出不超過家庭總收入的三分之一。這是為了避免房貸壓力太大，拖累生活品質，除了三分之一用來支出生活所需外，另外的三分之一，可以規畫理財投資或儲蓄，以備不時之需，例如支應孩子出生後的教育費，或是長輩突然生病，需要大筆醫療費開銷等。
以麗敏夫妻月薪10萬元來計算，每月約可負擔3萬3,333元的房貸，若以20年期房貸、平均利率3%、貸款8成來計算的話，約買得起總價757萬元的房子。
《 原則2》 挑利率！ 以「省利」角度挑房貸產品
房貸產品可分成「傳統型」、「理財型」、「抵利型」、「固定利率」等，該選哪一種比較適合呢？既然房貸是一種長期負債，那麼就應該站在「省利」的角度選房貸。
目前最優惠的房貸利率，還是政府的優惠房貸以及針對公教人員推出的「築巢優利貸」。政府優惠房貸包含財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」與內政部的「住宅補貼」。
財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」，是針對20歲到40歲的新婚家庭，只要在提出申請前的2年內結婚、買屋，就可以申請最高上限500萬元的優惠貸款，前2年利率為郵儲利率加0.345％，目前的利率約是1.72%，民眾可以向台銀、土地、兆豐、彰化、台灣企銀、第一、 合庫、華南等8家公股銀行洽詢。貸款年限最長可達30年，包含只繳息、不還本金的寬限期，最長3年。
內政部的「住宅補貼」方案則是以20歲至40歲有配偶家庭，或是40歲以上單身家庭為主要補助對象，只要家庭年收入低於台北市152萬元、新北市111萬元、高雄96萬元、其他縣市92萬元以下，就可以享受220萬元的優惠貸款，利率為郵儲利率加0.042%，目前為1.417%，另外還提供寬限期最高5年。不過，103年度「住宅補貼」方案尚未開始受理申請，民眾可以上內政部不動產資訊平台的公布欄，留意最新消息（pip.moi.gov.tw/Default.aspx）。
以上2個優惠貸款政策不衝突，也可以同時申請，兩者搭配使用。另外，若符合公教人員身分的話，也可以考慮目前由國泰人壽承辦的「築巢優利貸」，目前的利率約為1.75%，也是相當划算的一種選擇。
另外，民眾申請房貸時，銀行除了會針對房子本身進行鑑價評估外，也會針對申請人本 身的信用狀況進行評分，信用條件愈好，愈是銀行眼中的優質客戶，不僅願意多一點房貸額度給你，也會願意給你更好的利率條件。因此前例的麗敏與健庭可以看看誰的信用條件比較好，就把房子買在誰名下，較有機會申請到額度比較高的房貸。
《 原則3》 戒迷思！過度擴張信用問題大
為了避免房貸成為未來拖垮經濟的噩夢，除了選對房貸外，最好還要避開以下的迷思，以免過度擴張信用。
迷思1： 房貸額度不足沒關係，申請信用貸款 來補就好？
為了買進理想好屋，很多人會咬緊牙根，想辦法申請個人信貸補足房貸成數不足的額度。這樣一來，每月的還款能力將更吃重。萬一未來工作轉換，遇到空窗期或經濟不景氣不幸被裁員，就會有繳不出房貸與信貸的窘境。
迷思2： 付不起房貸沒關係，前幾年先申請寬 限期
寬限期是指只還利息、不還本金的繳款法，等於是貸款本金壓縮到未來寬限期結束後，每月平均攤還，每月房貸金額就會暴增，且總付出的利息成本也會變多，是一種短多長空的做法。
以貸款500萬元、利率2.5%計算、貸款20年期，20年償還利息總額為135萬6,952元；若申請寬限期5年，利息總額升高到157萬1,721元，等於多支出21萬4,769元利息負擔。
迷思3： 咬緊牙根買下去，之後賺更多錢再 還？
由於房價攀高，如果依循333原則的話，許多人抱怨買不到房子，有些不動產業者會建議民眾，將可負擔房貸金額拉高到家庭總收入的5成到6成，甚至會幫客戶洗腦，提出「隨著年資變長，收入一定會增加，現在咬緊牙根買下去，否則以後房價繼續漲，就懊悔了」。
這其實是很危險的做法，除非很有把握未來的薪資收入能大幅成長，或是夫妻兩人預計等孩子上幼稚園後，太太就會重返職場，多一份收入來源，否則現階段薪資凍漲的年代，期望加薪升官可能不見得樂觀。如果未來還有小孩教育費或是長輩醫療費的支出，就會讓原本的經濟狀況更捉襟見肘，類似麗敏夫妻面臨的窘境。
房貸一扛就是數十 年，在買房之前，最 好謹慎評估財務能 力，避免一時衝動。
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