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高雄美術館、農16雙龍搶珠 P.95

高雄美術館、農16雙龍搶珠 P.95

位處北高雄的「內惟埤文化園區」(俗稱「美術館文化園區」),曾是套牢高雄建商的傷心地。隨著景氣回溫,此區和東鄰的「農16」新都心,已成高雄房地產買氣最旺的戰區,甚至吸引台商和台北人入駐。

民國九十二年七月,高雄在地建商皇苑建設以每坪二十五萬元的價格標下位於高雄市立美術館附近的七百五十坪建地,當時,曾引起業界議論,一方面是因這塊地原為長谷建設總裁鍾正光所有,另一方面則是皇苑董事長郭敏能出價高出市場預期,有人擔心郭敏能恐怕也會套牢。

不過,在SARS利空衝擊時進場買地,二個月後皇苑在這塊建地上推出「人文臻藏」個案,剛好趕上景氣觸底反彈,不到半年就銷售一空。「先決定要塑造哪一種產品,再決定土地價位值多少」,郭敏能簡單分析他敢高價標地的理由。

不只皇苑對美術館周邊地區情有獨鍾,鼎宇建設和上市營建股股王京城建設也都是此區的主力建商。其中,京城一家的推案量甚至可抵其他建商加總的推案量,大約占美術館地區七十五%的建案,算得上是「美術館文化園區」的最大地主。

景氣觸底反彈/美術館區麻雀變鳳凰

「美術館文化園區」為何能匯集如此旺的人氣?郭敏能分析,市立美術館佔地逾四十公頃,距離市區和三多圓環等商圈,車程都在十五分鐘之內,由於自成一個休閒、住宅中心,加上東鄰的「農16」新都心,二者形成北高雄都市發展的「搶珠雙龍」。

由中華路連接馬卡其道路,向南下拉到河西路的「美術館文化園區」,都市計畫占地一七○公頃,是七年前高雄市政府進行第一個都市設計審查的區位,強制規定建物必須退縮距離馬路四到十公尺。這些公權力介入強制實施的規劃,使得區內現在處處可見十字吊車正在施工,水泥攪拌車來回穿梭。南北建商一致認為,此區在二○○五年仍然是港都人氣最旺的房市戰區。

這波炒熱美術館園區建案的開發商當屬抱地最多的京城建設,該公司也是第一家進場的大型建設公司,第一個指標個案「頂級」九十二年初進場,五十戶大樓住宅不到五個月就銷售完畢,目前住戶幾乎已全部搬進入住。

京城業務部門主管陳文祈表示,除了「頂級」,後續推出的「凡爾賽」、「梵谷」、「羅浮宮」、「米羅」等案,均已售罄,目前尚在銷售的則有「畢卡索」、「羅丹」、「愛麗絲」等案,今年十二月並將再進場推出「康橋」。

陳文祈說,為了迎合購屋者的需求,除了「羅丹」售價每坪在十二萬元以上外,其餘的售價大約都在每坪十一萬元到十二‧五萬元之間,他並預期,由於需求旺盛,未來的價格只會高,不會低。

相對於京城大量推案,皇苑則主攻換屋客層,售價每坪在十三萬元到十九萬元之間,主力吸收台北退休人員「移民」高雄,其他包括回流台灣的中國台商、從美加歸國定局的「僑民」,也都是皇苑的主力客戶。本地客戶則以企業家、醫師、以及教授為主。

「美術館文化園區」從二年前開始見到建商的大量推案後,短短一年半間,推出的大樓超過五十棟,戶數超過四千戶,整區的平均銷售率高達七十五%,顯示高雄房地產已在此見到了春天。

不過,正因為百家爭鳴,房價凌亂,洋基房屋公司業務經理楊天榮表示,最近他手上剛成交一戶大樓住宅,每坪單價只有九‧九萬元,而且還附送裝璜,因此,有意購屋的民眾,在挑選房屋時,應仔細挑選,多做比較,將價位、品質列入同等重要的考量要素。

至於緊鄰美術館園區的「農16」新都心,也是買氣匯集的大戰區。占地約六六‧八三公頃的「農16」因鄰近北邊的巨蛋體育公園,更擁有R13高雄捷運紅線,以及中央公園、高雄市政府預定地,同時,有三所學校、大型購物中心將進駐,目前還有百貨公司正在洽談購地,儼然自成一個都市型區域商業中心。不過,目前推案數量遠不及美術館園區,主因高雄捷運通車還要兩年多,因此,尚處於蓄勢待發階段。

捷運紅線加持/農16將成潛力績優股

京城建設也是「農16」新都心最大推案建商,至於此區第一個進場個案是興復發建設董事長鄭欽天於兩年前率先推出的「新感性」建案,約100戶,售價每坪9.5萬元左右,由於低總價、低單價的策略成功,加上地段好,很快就順利出清。

高雄市代銷公會理事長陳世雷預測,「農16」新都心,雖然開發熱度不如「美術館文化園區」,但是,未來3年到5年,熱度將可超越美術館園區。

統發不動產實業總經理呂金發則表示,高雄市農16地段是最具發展潛力地區,主要是凹子底副都心開發同時,高雄捷運紅藍線轉運重點站址陸續規劃上陣。台北捷運延伸至內湖、板橋、新店,帶動這些都市週邊地區房價大漲的經驗,眼看即將在南台灣複製。

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