房地產景氣尚未回春，元大集團旗下元大建設卻在今年標到了兩塊大面積公有土地，一塊是位於龍江路、中山女中旁一二三七坪的土地，以十二億元得標；另一塊就是位於牯嶺街的「將軍府」──何應欽故居，共七六三坪，七月以六億二千六百萬元從華固建設手中搶下。
挑地三原則：大面積、私密性高、地主單一
「挑地就像挑選藝術品，要能分辨出是藝術品還是商品。」投資嗅覺相當敏銳的馬志玲說，他只要「投資」感覺一出現，就會毫不猶豫地決定，就算比別人多出價競標，他也勢在必得。
「抱一塊賣不掉的土地，等於擁抱痛苦。」土地就像馬志玲收藏的藝術品一樣，不喜歡就要趕快脫手，否則將會更痛苦，讓馬志玲套牢已久的新玻，他的處理更是明快，除了將竹東一帶的廠房土地變更為住宅外，苗栗地區賣不掉的乾脆就半買半送給人，「這就是策略，才能夠讓新玻解套。」以下是本刊專訪馬志玲的內容紀要：
《今周刊》問（以下簡稱問）：今年元大在房地產方面著墨不少，兩塊大土地都是來自國有財產局，為什麼會看上這兩塊地？
馬志玲答（以下簡稱答）：買地就像選藝術品一樣，要分辨是商品還是藝術品，以我收藏藝術品來說，身價都不錯，像元、明、清的瓷器，漲起來可怕，五、六年就可以漲好幾十倍。收藏藝術品是要看國力，我看好大中國，二十一世紀是中國的未來，只要是「孤品」，也就是東西很少甚至是唯一的東西，才有價值，房地產也應該從這個角度去看。
問：如何挑選土地？
答：台北市我研究過了，要同時兼具大面積、私密性高的地不多，除非是國有地，且沒有太多地主的問題，我才會去買。
「元大建設不上市是我成功的地方」
現在台灣不能以豪宅為出發點，而是應該以生活機能、以需求為出發點，因此房子不能塑造為豪宅，因為將全台北市最有錢的人集中在一起，目標太明顯，很多人怕被綁票，不喜歡住豪宅，且一戶兩、三百坪的房子需求不大，以後的豪宅看起來要含蓄，就算是外頭看起來很平常、只有裡面珠光寶氣就可以了。
龍江路與牯嶺街的大帥府都很有特色。尤其牯嶺街那塊地我非常喜歡，並不是我童年記憶的問題，而是古亭區的關係，那裡是學區，又有台大醫院，及政府機關要地，這區現有建築的基地面積不大，公共設施又少，因此有七百六十三坪的大帥府是首選，我們要在這裡蓋一個花園住宅，讓居住其中的人真正有享受的空間。
問：投標之前，你都親自去看嗎？
答：當然，特殊的東西我一定要去看。牯嶺街與龍江路的地，我各看了七、八次，在不同時候去看，交通最繁忙的時候去看，白天看，晚上也看，了解有什麼特殊的情形，把它當藝術品去感覺，你要跳進去，就要先搞清楚。
就像買藝術品，下手之前，就要知道這是不是孤品，若是一個大家都有的東西就沒有用了，我常常講，土地、建築都是藝術品，敦化南北路超高層的房地產，一般有錢人都不喜歡，他們現在喜歡單獨、優質的環境，牯嶺街與龍江路都有這樣的特色。
問：元大建設會考慮上市櫃嗎？
答：從來不考慮。這也是我成功的地方，四、五年前，原本打算增資五億元後上市，包括東和鋼鐵、華新麗華、農林等上市公司都已將現金匯進來，後來我把這些錢退回去，原因是，我收了這五億元之後，以馬維辰（馬志玲的次子）的個性，會非常積極去衝，但那個時候不能衝，拿這些錢去買土地一定會讓自己套牢，還把人家拖垮，所以我決定放棄上市計畫。
把新玻從上市變成下市──抱賣不掉的土地是擁抱痛苦
台灣法令對營建上市公司不對，有助漲助跌的情況，建設公司要上市，證期會要看這家公司三年庫存的土地，建設公司一口氣把三年土地買下來，若每年土地增值能夠高出銀行利息那就還好，萬一土地不漲不跌就賠錢了，更遑論大跌。所以我決定不上市，連公開發行都不要，這樣我沒有壓力，元大建設去年每股配現金股息將近三元，我套牢自己就好了。
問：除了這兩個案子外，今年還有哪些重要的案子？
答：台安醫院前面一千五百坪的大公園要跟元大合建，這塊地是台安醫院所屬的基督復臨安息日會的，地主只有一個，他們收集了很多我們的資料，上個月他們主動找上我們，開出的條件也很好，這就是「品牌社會」。
問：你在新竹玻璃上花了很大心血，目前的狀況如何？
答：元大建設幾乎把新玻的住宅土地都出清了，今年到明年有三百戶交屋，餘屋只剩八戶，新玻已經是一家無負債公司，並且改名為志富國際網股份有限公司，變成一家控股公司。講起來是笑話，我專門把上市變成不上市。
抱一塊處理不掉的土地，等於擁抱痛苦。所以我將新玻的土地處理掉，減少地價稅的支付，苗栗七萬坪，幾乎以半買半相送的方式賣掉，要看得開，打落牙齒和血吞，這就是策略，所以新玻才能解套。
問：你收藏藝術品多年，在企業界人士中相當突出，你認為收藏的最重要原則是什麼？
答：一要有自己的興趣，二是本身要宏觀，三是深入這個東西，要了解這是藝術還是商品。瓷器是全世界的富翁都收藏的，而這些瓷器，現在已經沒有產量，不像股票還可以現金增資，所以這是有價值的東西。
利率低年輕人應該要買房子──低利率會把錢趕到股市
問：低利率時代，你認為一般上班族應該要怎麼辦？
答：台灣房地產有活潑起來的跡象，除非想移民的就不建議買房子，而如果要跟台灣共生存的話，應該可以在這種低利率的環境下，買一間自己可以負擔得起的房子，尤其是年輕人，應該要有自己的窩。
台灣的利率不能再低了，否則錢會跑到大陸去，同樣是定存，大陸定存比台灣高出一些，生活費又比較便宜，因此利率若再低下去，人跟錢都會移往大陸去了。
未來所有的東西都要考慮兩岸問題，包括房地產、投資等都是。
問：台股第二季表現都不好，你認為今年下半年台股會如何？
答：今年第三季末或第四季，會有一波行情，因為低利率時代來臨，一定會逼使資金流向股市，只要政府能夠維持企業信用就好了，政府應該要嚴加控管一些素行不良的企業，如不賺錢還在配股的公司。我認為股市永遠不會寂寞，它每隔一段時間都會調整，最終還是看本益比、看產業，未來跟大陸有關的產業還是會不錯。
問：在金控的潮流下，元大京華會朝金控發展嗎？
答：我從來不排斥金控，也不反對做老二，組金控是我們既定政策，像現在我們跟北銀「招親」就是，即使不跟北銀，也可以跟別人，但對方資產一定要乾淨。至於北銀，我覺得我們機會滿好的，因為異業結盟，企業大小差不多，如果他們要做董事長，我也可以讓出，我可以做民營最大股東。
不反對當金控老二 樂滿地的現金收入不錯
問：你在大陸經營的桂林樂滿地五星級飯店，目前營運狀況如何？
答：樂滿地一個月只要流入五百萬元人民幣就可以收支平衡了，現在一個月現金流入則有一千多萬元人民幣，門票、餐飲收入等等每一項的報表管理我們都清清楚楚。樂滿地只用了四分之一土地，另外的四分之三則可以視樂滿地的發展狀況來開發，未來增值潛力可觀。
在樂滿地五星級飯店掛牌時，我跟前來的中共官員說，我一個台商，不會打球，很少旅行，也從來不去主題樂園，卻可以在中國大陸蓋成本最便宜、最好的五星級飯店，並拿到中國大陸國內建築最高獎──魯班獎，還能蓋最好的球場，還能做目前中國最好的主題樂園，祕訣只有一個：只要用對人就好，要在用人哲學上多思考。
我還派人去劍湖山飯店考察，那裡一間房訂價四千八百元，內有兩個隔間，可以住四個人，平均一個人只要一千二百元，這就對了，其實未來台灣的高消費沒有了，我們要賺的是大陸人的錢，但兩岸問題沒有解決，台灣服務業很難發展。
問：元大京華證券在大陸的布局？
答：證券在大陸北京與上海各有一個辦事處，其他都等他們開放，永遠都不會太遲，現在他們說只開放給外資三分之一，他們要三分之二，我不敢去，等到我能拿到五一％我才敢去，若不能，再好我也不要，因為我不相信他們不吃我，我不想做冒險的事。
馬志玲好管閒事
撰文：黃琴雅
自稱「愛管閒事」的馬志玲，不僅對元大集團內的大小事都要看，連其他企業的投資他都想給點建議，最近他又在阿扁總統的遊說下，當上了半官股占近七成的國貿大樓董事長。
「我想要公營事業民營化，拜託你，拜託你。」四月間，馬志玲買下國貿不久，國貿的真正「大股東」阿扁找上馬志玲，希望馬志玲能夠接下國貿第一位民股董事長的位子，並且跟馬志玲保證，「只要你通知我，我一定去吃，你做事我放心。」就這樣，原本不擔任任何公司董事長的馬志玲被「套住」了。
六月十四日上任後，馬志玲的積極改革馬上讓員工了解。日前，老馬帶朋友到國貿大樓三十三樓的聯誼社去吃飯，隔天，他把經理找來，一一檢討昨天吃的菜，包括黑毛豬的蒸法要依客人的年齡與口味做區別，中菜醬油要用鎮江醋而不用紅醋，還指示魚不能超過一斤，因為一斤以上是觀賞用的，不好吃。
「每樣東西都要體會，每個菜吃完以後，都要做量價分析，哪樣菜剩下最多，每天要檢討。」老馬說。這就是馬志玲，一位只當了一個半月的董事長，而且還不是天天上班，做的事卻超過前十五年官股董事長們。
現在，停車位改了、冰淇淋從瑞典的冷門貨，變成 Hagen-Dazs， 引進法樂奇餐廳的麵包，並開始賣早餐，還將地下一樓的員工餐廳與地下三樓的外賣區對調，他現在的名言是，「不做事就換人。」
面對以嚴格出名的老馬，國貿大樓公司總經理鄒榮光說，「壓力很大，但員工士氣很高，因為相當有挑戰性。」他說，馬志玲引進民間的經營觀念，對過去不講效率，以「大鍋飯」的官方心態做事的國貿來說，是很良性的互動。
一向精打細算的老馬買下這家國貿大樓的股權，可真是賺到了。國民黨中央投資公司以六億元的超低價標出國貿大樓股權，經過三三一大地震後，嚇跑了外資，及擁有龐大資金的壽險業需要兩個月評估時間下，兩天內就決定遞件投標的元大集團搶得了先機，以六億五千萬元得標，中投賺到底價一成，元大則賺到國貿大樓長達三十五年地上權租期，及三十年的優先續約權。
以馬志玲買下國貿大樓三一．二五％的股權計算，平均每坪成本約只有八萬元，這跟日前信義計畫區新推出的地上權住宅推案，每坪約要四十萬元相比，真的是太便宜了。而且投資不到兩個月，國貿配發股利及分紅，元大拿回七千五百多萬元，短短兩個月就有一二％的年報酬，元大抱到了一支「小金雞母」。
「我們是小蚯蚓，鑽得快，不像大恐龍，轉身要費很大力氣。」因為馬志玲的處事決斷，讓元大有了這筆好買賣，真正贏家恐怕是找到馬志玲這個「管家婆」的阿扁總統。
