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終於等到你

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黑傑克

台股

596期

2008-05-22 17:53

金融市場討厭不確定因素,五二○就職行禮如儀的發言,完全被命中的施政綱領,反而是利多。

資產重估的力量比任何單一利多都強,業績好轉只能造就個別公司的股價,但是樂觀的氣氛可以讓全市場都因為本益比調整而大漲。這概念在五九四期談過,如今終於實現。

這種摸不著的氣氛究竟有多強?五月的行情已經自我解釋了這個現象。

過去幾年都拿這時間段當題目,而且都偏保守,原因有二:繳稅與五二○。繳稅也有雙重效應,一則口袋的錢被政府A走,心情不爽;二者,像郭台銘這些老闆往往以繳稅為由,申報賣出股票。投資人的錢變少,市場流通股票變多,短期內當然不好,所以在月初提醒大家小心點,通常錯不了。

五二○是總統就職紀念日,從李登輝時代起就是烏溜溜的居多。根本原因都一樣,這兩位仁兄愛講話,把慶典辦成驚喜派對,可惜品味太怪異,客人全嚇出一身冷汗。小馬哥的內閣沒有驚豔,他本人也是枯燥無聊到極點的人物,因此不要期待會有什麼戲劇性演出。

金融市場討厭不確定因素,行禮如儀的發言,完全被命中的施政綱領,反而是利多。因為不會有爆炸性的言語,就不會有毀滅性的行情,市場人心大振奮,甚至克服繳稅的實質利空。雖然企業獲利沒變化,但股價表現卻與往年五月大不同,這就是市場氣氛轉變的影響。


 
商業地產價值重估

相對於股市預估本益比全面調整的虛幻,商業地產的價值重估則是貨真價實的趨勢反轉。不動產四大品項,住宅、商鋪、工業用地與辦公樓,住宅是最早反映變天利多。
 
商鋪之前跌幅小,又最常被炒,所以機會也不大;工業區用在培養三斑家蚊的比率太高,開工廠的障礙又多,因此去化難度跟佛羅里達州的公寓相差不遠。

辦公室的情況變化最大,過去八年不景氣,創業的少,從.tw網域名稱登記數量的消減,就可以看出台灣商業活動的衰頹。在此環境下,辦公室的需求當然很差,行情自然不好。

當信心「馬上」好轉,創業與擴張的內在需求自然增長。兩岸關係解禁,不只吸引觀光客,更直接吸引大批大陸企業到台灣開設據點。大陸公司來了,香港與其他地方的公司也會跟進,這就逆轉了需求衰退的趨勢。

供給的因素對辦公樓更有利,這兩年為大陸觀光客蓋了很多酒店(大陸用語,給旅客住的台灣飯店),為新富蓋了很多豪宅,就是沒蓋多少辦公樓,所以說這是最有重估價值的資產。

 
折價買被低估的資產

一般人想從事辦公室投資有實質困難,因為門檻很高,隨隨便便就幾百坪,單筆買賣動輒幾千萬、上億元,更別提還要分散風險作投資組合所需的資金。
 
掛牌的幾檔地產基金,就值得留意。這些基金淨值是用○三、○四年的估價,結果現在市價還比當時估價低,這就有兩成以上的空間。
 
隨著需求增加與物價上漲,這些物業的租金也一定要調的,未來三年現金股息也有三成的調幅,適合保守投資人。

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