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兩岸三地的「房市沙塵暴」

兩岸三地的「房市沙塵暴」

謝金河

名人專欄

692期

2010-03-25 09:47

看到沙塵暴,再想想兩岸三地房市的水漲船高效應,發現,其實兩者竟然是連結在一起的!

這個假日,我報名參加了「台北國道馬拉松半程比賽」,正好碰上史上最大的沙塵暴,本想打退堂鼓,最後仍鼓足了勇氣參加。

上午六點鐘,跑在「十八標」的國道上,原本該是晴朗無雲的天氣,卻颳起狂風沙。去程從環河北路跑向汐止,正好是逆風,一陣狂風沙撲面而來,實在是不好受;回程則被風推著跑,結果竟跑得比去程還快,有趣的是沿途紙杯隨風飄,成了國道上的奇景。

看到這樣的沙塵暴景象,突然心有所感,因為沙塵暴這東西不是台灣出產的,而是從中國西北邊黃土高坡及沙漠地帶吹過來的。狂風橫掃千里遠,除了香港空氣品質降到歷史最差等級之外,全台也都陷入沙塵暴的範圍,無一倖免。而從這個沙塵暴景象,也可以想像得到這一輪兩岸三地吹起的資產價格大漲風,同時驚動兩岸三地政府當局出面壓制,最後的結果與源頭仍得看中國而定。

因為這股資產飆漲旋風是從中國吹起來的,單是去年一年,北京房價就飆升了六成,上海、深圳房市飆漲,令人咋舌的是,海南島的海口市及三亞市已到了驚人地步,這股中國炒樓風吹向港、台兩地,香港近一年來豪宅頻創天價,看樓的人只要聽說:馬雲或馬化騰來看過房,每呎價就升高幾千港元。報載,香港成交的豪宅,有四成來自中國內地投資客;而台灣掀起的豪宅頻創新天價景象,源頭是台商資金回流,見識過北京、上海樓價大漲景象的台商,回台買樓一點也不手軟。

於是在中國掀起的房地產「沙塵暴」景象,就這麼從北京、上海吹到香港,進而到了台灣。就在過去這一周,兩岸三地的土地與豪宅標售又紛紛創了新天價,顯示兩岸三地政府打房措施到目前為止,尚未奏效。

眾所矚目的台北市天母基督教中國佈道會聖道兒童之家一七一五.四八坪,每坪底價二八九.七一萬元的大面積私有土地,在國有財產局停止標售,加上政府虎視眈眈打擊飆漲的房價與地價的情況下,民間的華固建設打敗了眾多壽險機構,以總價七十.二八億元,每坪單價四○九萬元得標,創下歷年公開標售住三土地的最高單價,而且,若以住三土地二二五%的容積計算,華固標得的這塊地每坪容積單價一八二.○八萬元,也創下每坪土地容積最高單價。

政府全力打壓房價,兩岸三地的政府都展開大動作,但是都沒有遏止土地與房價飆升的這股氣勢。就在聖道兒童之家標出天價的同時,北京與香港都有再破紀錄的交易出現。

先看香港有兩宗受人矚目的交易,一是新鴻基地產旗下元朗YOHO Midtown成交呎價再創新高,其中M九座五十樓A室,每呎價高達九六四九港元,換算成新台幣每坪達一四六萬元,這是新界地區有史以來最高房價,元朗與深圳接壤,過去是香港人養雞、養鴨的鄉下,如今房價也出現飆漲的景象。

另一宗交易是港島山頂施勳道倚巒八號屋以二.八億港元成交,買家是香港上市公司泰豐國際,平均每呎單價是六○二一五港元,折合台幣每坪約九二一萬元,創下亞洲區豪宅最高價。去年香港豪宅整體平均上漲二四.五%。香港的漫畫家馬榮成在○八年金融海嘯時以每呎價二.二八萬港元購入倚巒十七號屋,如今相同類型單位,每呎價已超過五萬港元,這個情況很像台灣有投資客在海嘯最厲害的時候,以每坪六十三萬元移出帝寶豪宅,但是最近帝寶卻創下每坪一九三萬元的高價。

同樣標地現狂潮的北京,則再一次引起軒然大波,中國大陸「蝸居」民怨急漲,中國國務院總理溫家寶也以他曾是蝸居一族的身分,在人大會議的政府工作報告中表明,將全力遏阻房價過快上漲。但言猶在耳,在天子腳下的北京卻接連拍出地王,而且,多數由央企得標。大型央企向來有「共和國長子」的封號,是因為央企由國家出資,由國家給予政策扶持,同時也享有銀行優先貸款,向來是天之驕子,如今赫然發現央企帶頭炒地皮,而且,七十八家央企違犯中央規定,這等於是有七十八個「共和國長子」不聽管教,甚至與溫家寶對著幹,這時候恐怕要有家法伺候了。

源頭是三月十五日,三家央企以天價標得三塊北京地王,引起輿論譁然。當天北京拍出六塊土地,三幅新地王都由央企得標。其中位處北京五環朝陽區,遠離市中心的大望京村項目,遠洋地產旗下的北京遠豪置業以人民幣四十.八億元拍下,平均地價每平米達人民幣二.七五萬元,比這一區平均房價還高,也就是「麵粉價格超過麵包」,一時令市場譁然。

就在遠洋地產得標後,中信集團旗下的北京中信新城,再以人民幣五十二.四億元天價,標下北京市郊大興區的住商項目,打破去年由大龍地產以人民幣五十.五億元標得的順義區地王,成為單幅最高地價土地。接著是受到高度討論的中國兵器裝備集團,以人民幣十七.六億元標下海淀區東升鄉住商用地,每平米創下人民幣二.九九萬元新高,進一步打破遠洋地產的紀錄,成為均價最高的地王。

 

儘管北京當局為了控制「地王」現象,要求發展商在標得土地項目後,一個月內繳清五○%的地價,餘款也必須在一年之內繳清,藉以加重投標土地的成本。但是此舉仍引起民企的不平之鳴,SOHO中國的潘石屹就批評央企接連天價標地,顯示「央企太有錢」,此舉是以公家錢高價搶地做生意,與民企地產商形成不公平競爭。

 

而民企怨聲四起,民怨更難平。北京民眾都感嘆房價太貴,新婚夫妻要靠兩家父母湊合棺材本,才夠繳頭期款,但買屋仍要背上沉重貸款,長期縮衣節食淪為屋奴,「蝸居」民怨沸騰,於是國資委不得不出重招,宣示七十八家不以房地產經營為主業的央企,必須盡快退出房地產業務。在一二七家央企當中,只批准十六家以房地產為主的央企繼續從事房地產業務。

 

根據國資委公布資料,從二○○三年該單位成立以來,十六家以房地產經營為主業的央企,○九年總資產為人民幣五六一六億元,銷售收入達人民幣一八九九億元,占全部央企房地產收入的八六%,淨利潤高達人民幣一八八億元。這十六家央企有很多是兩岸三地知名集團,包括保利、中糧及華僑城集團。但是七十八家不以房地產經營為主業的央企旗下轉投資的房地產公司竟高達二二七家,顯示央企「不務正業」的情況越來越嚴重。於是國資委一聲令下,要求七十八家非以房地產為主業的央企必須全面退出房市。

 

除了國資委祭出大動作外,繼國務院元月祭出「國十一條」後,北京市也推出「北京版國十一條」,包括恢復執行境外個人在北京購買商品房。北京國工局並且公告李澤楷所屬的盈科集團及其下屬公司,禁止土地交易,這是去年央視報導李澤楷囤積土地不蓋房子,炒地皮獲利三倍,引來北京市民譁然,北京市政府於是祭出大動作,針對李澤楷個人設限。

 

中國房價居高不下,催生出「中國式貧民窟」現象,被稱為「蟻族」的草根大學畢業生,被迫「蝸居」於城市邊緣,居住在由貨櫃改裝而成的廉價房屋。有的開發商廣泛收集貨櫃,放置在城市荒廢的地皮上,廉價出租,出租率居然出奇的高。

 

為了宣示打房的決心,中國國務院總理溫家寶,也出示一張年輕時在天津一條陋巷「蝸居」的照片,溫家寶上網與網民交流,也曾說:「我從小離開家的時候,全家五口人,只有九平米的住房。」溫家寶表示,他也曾經「蝸居」過,誓言管好房市。不過,中央政策打擊房價,地王與高價豪宅飆升的景象仍未休止,最近海南島海口市與三亞市的房價投機浪潮更是驚人。

 

中國房市飆漲的景象,就像是沙塵暴從中國西北邊吹襲而下,港、台兩地房市也因此欲小不易。就像北京打房一般,香港特區政府最近也宣示將房屋印花稅從三.七五%,調升到四.二五%,但仍無力抵擋房價的漲勢,最近香港《經濟日報》公布的一手樓(新屋)痛苦指數已高達三十三,二手樓的痛苦指數也達十五.三。

 

北京土地

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至於台北,有人說,一個大學生不吃不喝,一輩子也買不起帝寶的房子,大安區的痛苦指數也達四十五.九年,對照○三年SARS來襲,房地產直直落,為了振興房市,扁政府還將土增稅減半徵收。如今房價再度高漲,政府打房也是萬箭齊發,央行、金管會、財政部、經建會都祭出方案,台北市政府迫不及待宣布「豪宅稅」,財政部也邀集各縣市開會,緊急協商達成調高房屋稅與地價稅的共識,這些萬箭齊發打壓房市的措施,讓房市買氣暫時消退,不過房價並沒顯著回落,顯然市場仍有濃厚「後市可期」的期待。

 

中、港、台三地地產價格大漲,第一個源頭是金融海嘯後,政府印了太多鈔票,眾多資金追逐有限資源,資產跟著水漲船高,貨幣發行氾濫成災,最具代表性的標的是黃金,金價從一九九九年最低的每盎司二五一美元大漲到每盎司一二二七.五美元,十年當中,金價大漲三.八九倍。黃金是從地底下挖出來的東西,金價大漲代表貨幣替代效果,金價十年可大漲三.八九倍,地價自然欲跌不易。

 

世界銀行最近公布「環球經濟展望」,很明確指出,發展中的亞洲國家可能面對經濟過熱的資產泡沫風險,其中調查受訪者有六二%,認為中國泡沫風險最嚴重,中國房市全面大漲,也進一步推升了港、台兩地的樓價。

 

例如,香港九七年以來,一般市民住宅不漲反跌,但豪宅漲幅卻十分驚人,香港最高檔豪宅,有四成是來自中國內地的投資者,尤其是在香港掛牌的上市公司負責人,因為置產可取得香港公民資格,成為推升房價最大動力。

 

台灣房市在兩岸積極交流後,也加入兩岸三地比價的行列,去年只是台商回流推動豪宅的價格,今年若是ECFA(兩岸經濟合作架構協議)通過,陸資來台,台灣房市還必須通過陸資來台置產的考驗。過去二十年,台灣經濟偏冷,如今資金外流暫歇,台商回流或陸資來台的效應才要正式展開,台灣的政府官員及民眾必須放大格局來看未來台灣的經濟,股市與房市都將因為中國經濟發展快速,台灣資產價值也會被中國的資產價值頂著往上爬。

 

就像是這回沙塵暴讓全台感受到來自中國大陸的巨大影響力,北京、上海、深圳的房價如果壓不下來,香港、台灣的資產價值還會被頂上去。看到沙塵暴,想想兩岸三地房市的水漲船高效應,其實是連結在一起的!

 

香港房屋痛苦指數

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台灣的資產價值上升

隨著中國經濟快速發展,台灣的資產價值也被頂著往上爬。

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